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摘要：随着我国近些年的经济高速发展以及城市化进程的推进，房地产业的热度一直有增无减，并且也是我国重要的支柱产业之一。房地产开发的首要目的是为了更好地改善居民生活环境，城市规划是为了更好地实现城市的可持续性健康发展而做出指导方向，两者之间的关系相辅相成、密不可分。但是两者之间的关系非常微妙，且存在着矛盾和问题，本文基于第三方视角观察两者之间的关系和问题，本着科学、长效的城市发展目的提出策略和建议。
关键词：城市规划；房地产开发；控制
我国近二十年的社会发展与房地产业开发密不可分，在市场经济的作用下房地产开发成为了经济效益最为显著的行业之一。城市规划要通过城市土地的利用率来完成空间合理支配，是对于城市的综合性调控手段。房地产开发和城市规划在本质上有所不同，追求的目的也不一样，如果在市场机制的干预下，没能让两者达到平衡，那么会对一个城市的发展造成严重影响，因此要以科学角度审视城市规划，防止房地产开发过热，充分了解两者关系和主要矛。
一、城市规划与房地产开发之间的关系
（一）房地产开发的含义
房地产开发是房地产行业的起始和开端，它是开发商对于土地是利用、销售的最基础环节。一般情况下开发商首先要竞拍或争取到红线内土地的开发权，然后制定相应的开发计划和办理开发手续，在待开发土地上利用资金的流转进行建设商品房或其他建筑，然后以营销手段进行资金回笼。房地产开发是一项投资较大、开发时间较长的商业活动，虽然具有一定的风险但是回报率也是相当可观，业主方可以是“刚需性”的自住，也可以是“投资性”囤房，无论哪种消费，都代表着房地产开发形式的好坏，市场的需求代表着一个城市对于土地利用率的高低。
（二）城市规划的含义
一个城市的发展和建设，不应该是盲目的，首先是要有自己的目标和理念，然后对于城市的未来和走向要有一个初步的定义，最后对于城市中的各项土地安排和开发规模有一个长远的规划和部署。一个城市的规划部署是这个城市的门面和印象，同时土地的利用率也是这个城市最重要的经济增长点，要在维护好城市发展的前提下，使得土地规划和利用率达到最佳经济效果。随着人类社会的发展进程，城市是人类社会发展的必然产物，现代化的城市规划要根据国家的建设方针政策，以及城市社会发展长远设想，对整个城市进行统一布局，将一个城市的“文化、经济、发展”三大部分都要同时进行提高，以确保城市建设健康、可持续性发展。
（三）城市规划与房地产开发之间的关系
城市规划是一种政府行为，是综合性布置基础性建设，保护地方性文化古迹，对于城市经济设施有长远规划，还要保障城市正常有效的运转，对于城市空间进行合理规划，有效利用好现有资源，促进经济、社会和生态协调发展，城市规划是要将公众利益放在第一位。房地产开发公司的本质要在法律法规的范围内，对于所取得开发权的土地进行建设和销售，它是一种企业行为，而且其目的是为了更好的获利。两方之间有根本性的不同，但是城市规划对于房地产开发具有宏观性的导向作用，在城市的发展过程中也对房地开发企业行为有约束力，以及开发理念的影响。所以说两者有这密切的联系，只有从双方角度考虑才能更好的让两者协同发展。
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二、城市规划与房地产开发存在的问题
（一）城市规划思维落伍
目前我国很多城市，对于其自身城市的定位不够准确，在城市规划方面总是定位过高，或者有过于理想化的臆想。近二十年来随着我国经济不断的大跨越式发展，很多二三线城市都感觉经济形势一片大好，就开始盲目的进行城市建设，没有从自身角度出发，理性的看待经济发展客观规律，还采用传统经济发展模式下的城市规划理念，没能体现“以人为本”的现代化城市规划思维，在城市规划过程中将土地作为了城市的支柱性产业，财政上过于依赖土地资金。城市规划不能一味追求“高大上”，要符合自身经济发展现状[1]。
（二）城市土地开发过度
我们从商品房消费者角度可以观察到，房价近些年一直在跳跃式增长，其中土地价格是其中重要的原因。很多城市的土地开发在地皮上大做文章，土地价格飞涨，而开放商是以盈利为目的性的企业，在土地价格增长过快的情况下，企业就要规避资金风险，将这部分价格转移到消费者身上，所以很多开发商开发的楼盘都存在着“楼越盖越高”、“间距越来越小”、“绿化越来越少”等现象。这样的状况不在少数，严重的影响了居民生活质量，究其原因就是土地过度开发。
（三）城市土地开发不合理
近些年来房地产是一个炙手可热的行业，对经济上有一定程度的拉高作用，政府在城市规划方面不免会向房地产开发倾斜。随着而来的是，土地开发的不合理现象，例如一个城市的规划要满足居民生活的基础上进行开发和建设，但是某些城市有很多地块不适合作为住宅用地，但是也被规划为了居民楼开发项目，没能从城市发展的角度去考虑问题，而是单纯的追求经济效益的增长。另外在城市开发过程中牺牲了一部分绿化景观等设施，也是对于经济的盲目追求，牺牲了居民休闲场所。城市的高楼一座座拔地而起，但是相对应的是要有符合这个城市的绿化和景观，在生态平衡方面有所缺失。
三、城市规划与房地产开发之间协调发展策略
（一）加强城市规划对房地产开发的统筹措施
一个城市的建设发展首先是对这个城市进行定位和规划，规划后的城市蓝图是房地产开发公司接下来要进行的具体工作。所以说城市规划要有一个超前的规划意识，对城市规划的每一个决定都是这个城市建设的方向。要立足于本地经济的发展趋势，对城市有一个长远的发展目标，在确保公共利益的基础上进行合理布局和规划。一个城市的发展不是一蹴而就的，而是要慢慢形成规模和体系，不能为了暂时性的提高经济而牺牲未来的发展，城市要均衡发展所以做到有前瞻性，积极性引导房地产开发向生态、健康以及可持续性方向发展[2]。
（二）房地产开发要符合城市规划战略布局
城市规划是房地产开发的基础，城市规划的布局是定下了一个城市发展战略主基调，而房地产开发要在这个“红线”范围内进行建设、营销。房地产开发要符合规划建议定位，在绿化面积、容积率、配套设施等方面不可越过“红线”。房地产开发的长远性发展就是这个城市的长远发展，只有在政府部门的统一范围内进行开发才符合城市的发展规律。严防房地产开发公司减少建设项目的容积率和绿化等，对于违法建筑和违规建筑严肃处理。
（三）尊重市场需求和变化
一个城市的规划涉及住宅、交通、商业、服务配套等诸多方面，在城市规划过程中要考虑的这座城市的高效运作，保证一个房地产开发的规划上有足够的配套设施和发达的交通网络。根据居民的人口变化和人群分布进行有效合理的规划，尊重市场变化的需求，对于某一个区域有市场上的强烈开发意愿，要主动进行勘察和可行性研究，制定一个符合市场的长效机制，在市场机制的调解下，城市规划部门和房地产开发企业可以打开一个平等的对话窗口，让双方从自身角度出发进行研究和探讨[3]。
结语
总而言之，城市规划是服务于整座城市，能够好的利用城市资源，提高城市人民生活环境，同时也要考虑城市未来的经济发展和动向，对于房地产开发有着牵制作用，但是两者也可以有共同的建设理念，所以说双方要在互相配合，才能让一座城市有更好地发展前景。
参考文献
[1]朱晶晶.浅析城市发展理念的城市规划与房地产开发关系[J].装饰装修天地,2018(16):189.
[2]林磊.试论房地产开发与城市规划的关系[J].建筑工程技术与设计,2018(16): 740.
[3]厉夫国.谈城市规划与房地产开发的协调发展[J].建筑工程技术与设计, 2018(25):3581.
论文作者:张建生
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年4期
论文发表时间:2019/6/13
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