武汉大学经济与管理学院 武汉 430000
摘要：房地产行业是我国重要的支柱产业，住宅价格水平关系到产业发展和社会稳定，关系到居民安居乐业和企业的投资热情。武汉市房地产市场起步较早，发展较快，其住宅商品房销售价格迅速增长，近十年来武汉市房价收入比均大于6，已经超出了居民的承受能力。本文深入探讨武汉市商品住宅价格的影响因素，得到住宅商品房价格与居民可支配收入存在着长期协整关系，通货膨胀、人口和利率这三个因素对商品住宅的价格具有显著地影响。
关键词：住宅商品房价格 居民收入 供求理论 回归模型
1.引言
房地产行业是我国重要的支柱产业，也是与人们生活息息相关的一个产业，其对国民经济的贡献较大，是政府财政和国民收入的重要渠道和来源。它对我国经济起到促进作用的同时也受到了国民经济的制约。
自1998年国家取消了住房实物分配制度开始，房地产行业在我国迅速发展起来，期间经历了爆发-调控-刺激-调控-回升五个阶段。目前一二线城市经济发展较为迅速，导致大量人口涌入，房地产需求旺盛，房地产市场过热。
武汉市是华中地区最大的城市，凭借其巨大的区位优势和城市价值，吸引了大量的国内外资金。曾经在各大一线城市房地产开发陷入低迷的情况下，它依旧保持着较迅速的发展。目前，武汉城市化进程较快、高校人才聚集、发展潜力较大，住宅商品房的销售价格较十几年前翻了好几翻，并呈现逐年增高的趋势。日益增高的房价越来越考验大多数居民的承受能力，同样也伴随着结构供给、基础设施配套等问题，这给武汉市房地产业的发展带来了新的挑战。武汉市商品住宅的价格及其影响因素成为了社会各阶层关注的焦点。
本文以武汉市住宅商品房的价格为研究对象，定性地分析武汉住宅商品房价格形成机制、与居民收入之间的相互作用机制，并构建影响因素模型，深入探讨商品住宅价格与居民收入之间的关联性，以期为武汉住宅商品房市场的发展与改善提供有用的依据。
2. 居民收入对住宅商品房价格的影响机制
2.1住宅商品房价格的形成机制
住宅商品房即房地产市场出售并且用于居住的房屋，具有不可移动性、耐久性、价格昂贵性、异质性和社会参与性等特征。我国的住宅商品房价格机制是政府调控和市场调节相结合的混合价格机制，住宅商品房价格的形成主要是通过市场供求机制而形成的。
住宅商品房的供给，是指开发商愿意而且能够出售的商品住宅的数量。利润是开发的动力，当开发利润较高时，开发商愿意投资并进行供给，商品住宅的供给量增加。商品住宅需求指的是有效需求，即传统意义上的“愿买”和“能买”，因此购房需求决定因素有消费者意愿和消费能力。商品住宅的市场价格，体现市场上某个时段住宅的供需均衡价格。商品住宅供需达到平衡产生均衡价格，是市场运行的必然趋势和最终结果。根据供需理论，商品住宅的价格与供求存在着相互影响、相互制约的关系，商品住宅的价格变化受供给和需求变化的影响，同时商品住宅价格的变化又会对住宅需求和供给产生影响。
2.2居民收入与住宅商品房价格的相互作用机制
凯恩斯的消费函数理论告诉我们，收入水平的高低是影响居民消费水平的决定性因素，收入水平的提高通过边际消费倾向影响消费，它主要从需求方面影响住宅商品房市场。商品房既可以作为消费品也可以作为一种投资品，所以收入水平的提高会影响商品房市场的消费需求和投资需求。一般而言，收入水平与住宅商品房价格之间存在着一种正向相关的关系。
对于中低收入人群来说，住房是一种刚性需求。收入的增加会使居民的消费能力提高、提高住房质量的意愿加强，用于购买住房的资金增加，从而提高了对商品房的消费需求，而短期内商品房的供给没有太大变化，这样住宅商品房市场供小于求，房子的价格将会大幅上升。投资需求一般在高收入人群和高收入地区比较多。随着收入的增加，居民拥有更多地闲钱，投资观念也随之加强，不少高收入者陆续参与到房地产的投机当中，不断地买入和卖出房屋，这样就使得住宅商品房的需求虚高，房价被抬高，甚至会导致泡沫的产生。
3.武汉市商品房价格与居民收入的现状分析
武汉市房地产市场起步较早，且发展地较快，其住宅商品房销售价格呈现较为迅速地增长，如图3-1所示， 2002-2016年这15年间，武汉市住宅商品房的销售价格增长了接近5.12倍，平均每年增加12.67%。与全国同期的数据相对比，如图 3-2所示，武汉市住宅商品房销售价格从2005年起超越全国住宅商品房销售价格，并且之后其增速远远快于全国平均水平。
图3-1 武汉市住宅商品房平均销售价格 图3-2全国与武汉住宅商品房销售价格对比
从图3-3可以看出与全国城镇居民可支配收入相比，武汉市城镇居民可支配收入增长较迅速， 自2003年以来，武汉市城镇居民人均收入呈现快速增长阶段，远远拉开与全国平均水平之间的差距。截至到目前，武汉市经济发展迅速，城镇居民人均收入水平较高，处于我国中等偏上水平。
图3-3全国与武汉城镇居民人均可支配收入对比图3-4 2002-2016年武汉市居民房价收入比
仅通过武汉市住宅商品房销售价格及居民人均可支配收入的增长率我们无法直观地判断商品住宅价格是否超出了居民的实际购买能力，因此，我们借助房价收入比这一指标来衡量居民的购买力，其计算公式如下：
其中：R为房价收入比；P为住宅销售价格总额；I为城市家庭年均可支配总收入；p为住宅商品房平均销售价格；i为城镇居民人均可支配收入；n为城镇居民家庭户均人口数。在这里选择平均可接受居住面积为80平方米，计算结果如图3-4所示。根据中国社科院2010年发布的《经济蓝皮书》，房价收入比应当控制在3-6倍的范围内，若达到6倍以上说明居民购买住房非常困难。从图3-4可以看出，武汉市房价收入比一直处于6以上，并在2007年达到最大值8.74；之后稍有减少，于2014年达到最低，但依然高于6.5。说明武汉市商品住宅价格较高，超出了中等收入水平居民可承受范围之内，并且由于住宅的区域性特征严重，在中心城区如江岸区，交易价格达到20000元每平方米以上的商品住宅比比皆是，房价收入比更是超过了10，由此说明武汉房地产市场处于一个不良的状态。
4.武汉市商品住宅价格与居民收入关系的实证分析
本文采用最小二乘的线性回归方程研究收入与商品住宅价格的关系。为了使模型更具解释力，本文引入除了居民收入之外的利率、房地产开发总额和通货膨胀等经济因素和人口这一社会因素，构建了影响商品住宅房价格的指标体系，并对2002-2016年共15年的数据进行分析。
住宅商品房与收入的相关关系检验。住宅商品房平均价格（Y）与城镇居民人均可支配收入（X1）均为时间序列，为了排除“伪回归”的可能性，本文对其进行了ADF检验，得到Y、X1在二阶差分、一阶滞后时P值均小于0.05，二者均为二阶单整。
接着，以Y为因变量，X1为自变量构建一元回归模型，并对其进行最小二乘估计，该模型的可决系数为0.967585，F统计量为388.0513，明显显著，说明该模型的拟合程度较高，X1的系数为正，且显著，说明城镇居民人均可支配收入（X1）显著地正向影响着住宅商品房地平均价格（Y），符合预期。且Y与X1回归后的残差序列的ADF检验P值为0.05，说明住宅商品房平均价格（Y）与城镇居民人均可支配收入（X1）之间存在长期均衡的相关关系。
住宅商品房价格影响因素研究。接着，本文将住宅商品房平均价格（Y）作为因变量，城镇居民人均可支配收入（X1）、利率（X2）、房地产开发住宅投资总额（X3）、居民消费价格指数（X4）、城镇人口数量（X5）作为自变量构建多元线性回归模型如下：
采取逐步回归的方法估计该模型的各个参数，得到在5%的显著性水平下，通货膨胀（X4）、人口（X5）对住宅商品房的价格（Y）存在着正向影响，在10%的显著性水平下，利率（X2）对住宅商品房的价格（Y）存在着负向影响。通货膨胀导致土地成本、建筑材料和人工费用的价格升高，直接或间接地影响住宅成本，住宅成本增加使得住宅商品房的价格上升；城镇人口总量的增加，如农村人口迁入、外地大学生迁入以及家庭新增成员等，这些现象都会增加对住宅商品房的需求，从而促进住宅商品房的价格；利率对房地产市场供给和需求均会产生影响，一方面开发成本增长，导致开发规模下降；另一方面，利率增长也会降低居民的购买力度，需求也会减少，但是武汉市住宅刚性需求过大，利率的升高会导致居民对房地产供给减少导致的房价上升产生悲观的预期，哄抢住房，使得住宅价格增长。
5结论与启示
本文探讨了商品住宅价格的形成机制、商品住宅价格与居民收入的相互作用机制，得到：住宅商品房价格主要是通过市场供求机制而形成的，商品住宅的价格与供求存在着相互影响、相互制约的关系；居民收入水平主要从需求方面影响住宅商品房市场，收入水平与住宅商品房价格之间存在着一种正向相关的关系。进一步，本文依据武汉市房地产市场与居民收入现状深入地探讨了武汉市商品住宅价格的影响因素，实证结果显示：住宅商品房价格与居民可支配收入存在着长期协整关系。短期内，居民收入的增加会导致购买能力的增加，其对住宅的消费需求和投资需求也随之增加；长期来看，居民当期对住宅商品房的购买受前几期对收入水平预期的影响，当前一期居民预测当期的收入水平上升，那么他会增加购买，需求增加，住宅商品房的价格上升，若当期收入并没有像预期那样增加，那么居民将会减少下一期的购买，需求减少，住宅商品房的价格下降，长此以往，住宅商品房价格与居民收入之间存在着一个稳定的价格演进机制。同时通货膨胀、人口和利率这三个因素对商品住宅的价格也具有显著的影响。
综上，就目前武汉市房地产市场处于一个不良的状态，存在住宅刚性需求过大，哄抢住房，住房收入比较高等问题，本文提出了以下几点建议：一是加强房地产市场的长期规划。当地政府部门在制定商品房市场的发展规划过程中，要根据经济发展目标，综合考虑本地区的经济发展水平、居民收入状况、土地资源、环境保护等一系列的因素，做出符合本地区实际情况的切实可行的发展规划，以科学指导商品房市场的健康发展。二是，多渠道调控商品房价格。当前武汉市房价收入比较高，居民对住宅的购买力不足，因此，需要通过差别定价方式、调整住宅商品房的开发成本等实现多渠道房价调控。三是，严厉打击房地产投机行为。提高“炒房者”的投机成本，如采取“限购令”来限制其购买权力、增加其购买和交易成本；同时，金融机构应该扩宽融资渠道，将大量投机资金分流，为商品房市场降温，使得居民将资金投到实处，充分发挥民营资本的实力。
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论文作者:许倩
论文发表刊物:《房地产世界》2019年5期
论文发表时间:2019/9/15
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