孙楠楠
沈阳市铁西区城建开发有限责任公司 沈阳铁西 110021
摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的城市化建设水平也有了很大的提高。住宅小区，是现阶段城市规划的一种主要形式，并且，随着小区环境以及设施的不断完善，一个以小区为单位的居住团体随之形成。
关键词：城市住宅小区；规划；配套；管理
引言
如何解决住宅小区配套设施的建设和管理直接关系到小区居民的切身利益和社会的和谐发展。本文通过对某住宅小区配套设施建设和管理现状的实地调查和分析，探讨了住宅小区配套设施的建设和管理存在的问题，并提出相应的对策建议。
1住宅小区公共配套设施使用现状
1.1会所的使用现状
会所是小区配套的重要组成部分，大部分体育和休闲设施都设置在内。根据调查，目前绝大部分小区都设有会所，部分小区甚至设有双会所。但通过对物业公司的访谈发现，住宅小区的会所普遍有使用率较低，经营困难甚至长期亏损的现象。尽管会所内的设施在节假日仍有令人满意的使用率，但平时的使用率低也是个不争的事实。低收入使得设施的经营者难以承担其日常维护经营的费用，给他们带来沉重的负担。根据网上统计，某市约有9成的小区会所处于亏损状态。
1.2商业配套设施的使用现状
目前某市小区商业配套使用情况与小区规模和开发节奏相关。大型小区由于入住人口多，商业需求旺盛，其商业设施的销售和招商情况良好；但规模较小的住宅小区由于人气不够，建有的商业街难以形成气候。另外大型小区在开发早期住户不多，商业氛围不浓，商业设施运作艰难，往往要等到后期住户增多后才能步入正轨。因此小区的早期住户需要忍受一段生活不便的日子。根据笔者走访发现，住宅小区商业配套以出售方式为主，发展商对商铺日后的招商管理少有负责，商铺的管理多由物业公司负责，这往往造成小区商业业态混乱。目前小区配套商业设施以小餐馆、宏城超市、便利店、中介店铺为主，兼有少量的养生馆、发廊等，各楼盘间的商业设施各自为政，缺乏统一的规划和管理。
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1.3教育、医疗配套设施的使用现状
据了解，某小区的教育配套设施的使用状况较好，无论是公办、民办还是与名校合办的中小学校，生源都比较充足。而小区幼儿园也能很好地为业主提供便利。某市小区的医疗设施的使用率不高。尽管部分小区建有医务所，但医生素质和设备有限，无法取得业主们的信任。少数社区医院有相当的规模和等级，但高昂的收费又使得许多业主望而却步，只能舍近求远，选择到市区医院去看病求诊。
1.4停车场设施的使用现状
随着近年来私家车数量的大幅增加，停车位问题成为某最大的问题之一。笔者与物业公司负责人的了解得知，尽管绝大部分楼盘都建有车库，但由于车位不足，远不能满足业主的需求，这一情况对于旧楼盘尤为严重。有些新楼盘虽然也规划建设了较大的地下和露天停车场，但由于前瞻性不够仍未能完全赶得上私家车数量的增幅。另一方面，楼盘内属于人防工程的那部分地下空间并没有得到有效利用。根据笔者对某市楼盘的调查发现，许多人防工程的地下室都仍处于空置的状态，发展商出于产权不清、收益分配难等原因没有使用这部分空间，造成了很大的浪费。
2完善小区配套设施建设与使用的对策建议
2.1政府规划应注重配套设施建设
政府城市规划过程中要注重对新建小区配套设施的规划设计。首先，要根据实际情况，符合客观发展规律，在新建小区规划开发过程中，严格履行国家法律法规，注重功能齐全和环境质量，努力提高规划设计质量，要将关系市民生活的配套设施纳入项目规划之中，坚持“先配套，后开发”的原则，完善配套设施建设。其次，为了保证规划得到落实，政府必须保证资金按期足额投入，严格按照规划执行新建小区开发策略。最后，在规划的执行过程中要加强规划监察，保证规划的有效实施。
2.2制定城市新建住宅小区住宅配套设施建设管理办法
目前国内部分城市已相继出台了新建住宅小区的配套设施相关管理规定，且已经取得较好的效果，但是大部分城市包括沈阳在这方面仍是空白。各城市应抓紧制定城市住宅小区配套设施建设法管理办法，详细规定新建住宅小区配套设施的建设主体，明确政府相关职能部门、房地产开发企业、公共服务企业等各部门的职责，建立新建小区配套设施建设工作协调机制，积极探索新建住宅小区配套设施运营管理办法，为新建小区配套设施建设提供依据。
2.3政府应加大对相关单位的监管
政府要加强对房地产开发企业的监管。房地产开发企业应按要求完成开发范围内的配套设施建设，在此过程中，政府相关部门应及时跟进监督检查，综合运用多种手段规范开发商的行为。公共服务企业如供暖、供水、供电等单位所提供的服务质量较低是新建住宅小区配套设施出现问题较多的主要原因，加强新建小区的配套设施建设，政府必须要加强对相关公共服务企业的监管。（1）政府应建立公共服务投诉机制，畅通居民投诉通道，使居民在配套设施出现问题时，能够及时将问题上报，并且得到及时的解决；（2）政府进一步完善对相关公共服务企业管理的法律法规，明确公共服务企业的责任，严格按照相关条例加强对公共服务企业的监督，保障公共服务企业其服务质量。
2.4加强小区业主委员会建设，提高居民自治水平
完善新建小区基础设施建设，必须加强小区业主委员会建设，提高居民自治水平。一方面，政府要加强对小区业主委员会建设的正确引导，完善业主委员会组建办法，夯实业主委员会运作基础，引导居民的思想观念，规范居民的行为，让居民认识到责任与义务的重要性，不能只顾自身利益的实现而损害他人及社会的利益，使居民素质与城市发展速度相协调一致；另一方面要不断加强业主委员会自治水平，提高公民意识，充分发挥其在社区管理中的作用，维护自身权益。
2.5充分利用小区地下空间
在城市车位短缺的今天，人防工程的地下空间也应该得到充分的利用，开发和利用人防空间为小区业主或者其他人提供停车位和其他使用空间已是大势所趋。现在当务之急就是要确立人防工程的所有者，并以法规的方式明确。然后把地下空间的使用权转让给业主或发展商，并委托发展商或物业公司进行经营管理，所得的收益由所有者和经营者按协议分配。
2.6适当提高对老年人、行动不便人员的服务设施配置
我国已经进入了老龄化的社会，在住宅小区的配套上也要充分考虑到老年人的特殊需求，适当提高老年人服务设施的配置比例，并根据住宅小区人口规模和实际需要，设置敬老院、托老所、老年活动室等设施，满足老年人的现实生活需要。为了进一步体现对行动不便人士的关爱，住宅小区各类建筑和小区集中绿化景观入口还需要安排无障碍通道，方便行动不便人士通行和休闲。
结语
近些年来在住宅小区整体设计过程中，考虑到实际设计要求可知，在规划阶段要认识到设计模式的要求，在基础性设计阶段，提升规划设计的科学性和合理性成为重点。如何满足设计要求是关键，要合乎城市居住标准设计要求，住宅小区作为一个系统的工程要遵循人与自然和谐相处的原则，通过各方面协调配合，创建科技环保的社区居住环境。
参考文献
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[2]李贵梁.三明城市住宅小区园林绿化浅析[J].四川建材，2017，43（12）：212+214.
[3]王蕾.城市住宅小区规划设计的原则及建筑方案设计[J].住宅与房地产，2017（32）：96.
论文作者:孙楠楠
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第33期
论文发表时间:2019/3/6
标签：小区论文; 住宅小区论文; 设施论文; 设施建设论文; 城市论文; 政府论文; 公共服务论文; 《建筑学研究前沿》2018年第33期论文;