摘要：住宅是人类生存和发展的基础，也是衡量一个国家经济和人们生活水平高低的标志，解决人们的居住问题，改善居住环境，提高居住水平是我国政府的重要工作之一。当前，尽管我国住宅建设取得了一定的成绩，并且具有较大的发展空间，但仍然遵循“由投资者或房地产商、建筑设计院、建筑施工商等组织分别负责投资开发、规划设计、施工装修，最后对外出售或出租”的模式。这种模式涉及主体较多，各方协调沟通难度大，效率不高，为此，文章以北京市为例，对住宅产业化进行分析，希望为相关人员提供参考。
关键词：北京市；住宅产业化；意义；现状；对策
引言
新时期我国住宅建设速度加快，有效带动了社会经济发展，改善了人们的居住环境，但是住宅建设仍然没有改变粗放式的发展局面，集中表现为效率低、科技贡献率低、能耗大等方面。住宅产业化是促进我国住宅建设健康发展的重要手段，也是我国住宅建设发展的必然趋势，在我国住宅建设发展中占据重要地位。但整体来说，我国住宅市场中住宅产业化率仍不足，与发达国家相比差距非常大。因此，有必要对制约住宅产业化发展的因素进行分析，并探寻对策，以推动住宅产业化的快速发展。
1北京市发展住宅产业化分析
1.1北京市房地产市场发展概况
在城乡一体化改革制度和相关政策的推动下，北京市住房消费水平得到有效提高，房地产市场日渐活跃。由于房地产行业的区域性以及其他属性，与其他行业存在差异。北京是我国的首都，也是政治中心、文化中心、经济中心，北京的发展速度是很快的，同时，北京还是一个拥有上千年历史的古都，经过长时间的发展，北京沉淀了大量、无可比拟的总部资源、人力等高端资源，使之成为经济发展的高地，尤其是房地产市场发展的高地。在08年申奥成功后，北京市委召开的十届八次全会提出了“加快向中国特色世界城市迈进”的总体要求，以及推动北京打造国际活动聚集之都、世界高端企业总部聚集之都、世界高端人才聚集之都、中国特色社会主义先进文化之都、和谐宜居之都，深入推动“人文北京、科技北京、绿色北京”的战略等利好消息，都吸引着民间资本与外资纷纷进入，各方都表示看好未来的北京市房地产市场。
另外，随着可持续发展战略的进一步推进，北京市住房产业要实现标准化和工业化，由半机械化落后的建造方式转变为一种工业化的生产方式，实现住宅生产、供应等工业化，并提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
1.2北京市住宅产业化发展目标
上世纪八十年代，北京市开始对装配式住宅结构体系进行探索和实践，如今，装配式建筑广泛应用。近几年，北京市多个部门联合发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》和《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》，同时，北京市正在扶持建设若干家预制部品生产企业，鼓励传统建材企业向以住宅产业化为特点的部品生产企业转型。今后几年北京市推进住宅产业化的目标是：产业化住宅建筑面积比例将提高10％。
2北京市住宅产业化的发展策略
2.1推进关键要素的供给支持向市场化逐步转变
国外以及企业产业发展经验证明，市场机制下自发形成的产业竞争力要大于人为组合的、政府扶持的产业。我国当前的产业多是由政府出面构建或是政府发现初步存在的产业而后扶持发展的，这类构建性的产业本身存在例如不具备自组织和自增强的内在调节机制等先天缺陷。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在北京市发展住宅产业化的过程中，政府构建性大于自发性，在这一过程中，政府处于主导地位，即政府通过出台土地、基础设施、财税等各种优惠政策来吸引企业加入，这样一来，产业在初期可能会快速形成一定规模，但是，由于缺乏自组织和自增强的内在调节机制，在后期使很难应对激励的竞争和不断变化的市场，很容易土崩瓦解。
因此，北京市发展住宅产业化过程中，要具有一定的预见性，避免一些可能会出现的问题，充分发挥市场的优势，优化资源配置，充分调动市场经营生产主体的积极性，遵循以市场调节为核心、政府扶持为支撑的原则，发挥住宅产业化联盟内企业业务多元化、实力强、竞争优势明显等优势，争取他们的最大响应和支持，以他们为依托，寻找和吸引相关企业集聚，接通和延伸产业链。同时，制定企业文化传播和知识扩散机制，增加企业间的交流与沟通渠道，关注企业之间、企业与其他主体之间的相互联系对知识创新、生产效率的影响。要推进关键要素的供给支持向市场化逐步转变，增强产业企业自组织和自增强能力。
2.2建立产业内的知识共享机制
产业中，政府、中介组织、大学和研究机构，企业通过自身优势，通过多种途径相互之间疯狂的交换信息、经验等知识，并相互转化和反复提炼，可以产生协同价值，从而提高各自的创新能力和适应能力，使运营效率和自身竞争力得到增强。为实现知识在产业范围内共享，北京市住宅产业化主体之间需要建立合作机制、多样化的沟通机制、转移机制、学习机制、信任机制，应用先进的信息技术，建立一套新型的知识共享支撑体系，使相关企业、员工都参与知识共享的整个过程。
2.3创新开发模式
在传统的房地产开发模式中，参与住宅开发建设的各方往往更多地关注各自目标的实现程度，很少从住宅产业化的全局出发考虑问题，而且在全过程中由于沟通不够、信息不灵等原因，导致各方之间缺少协调与合作，不利于产业化目标的实现。住宅产业化要形成一种科学的思考方法，将过去相互分割的土地储备、资金运作，以及项目策划咨询、设计、施工等多方面统一成一个的整体，即把住宅整体看成一种工业产品。这就要求产业内企业，尤其是开发商要创新开发模式。
第一，全装修开发模式。以前的“毛坯房＋装修”的住宅建设模式不利于资源节约和质量保证。目前应大力推广集成式全装修模式的住宅建议方式，即“菜单式工厂化”，在“用户参与设计”装修理念的指导下，由开发商或建设单位提供装修样板房供选择，满足购房者一定的个性需求。“菜单式＋工厂化”的模式下，集团可统一定购装修材料，并在部品工厂进行生活产，在现场直接装配。既能最大化地满足购房者的个性化需求，避免二次装修，也达到了住宅产业化的要求，符合住宅产业化的发展方向。
第二，大规模定制客户导向开发模式。这种开发模式主要以顾客为中心，以优化产品服务功能为重点进行设计和施工，要求房地产企业注重客户分析，改造以往住宅制造流程，提高企业建设品质、客户满意度，满足客户的个性化需求。
结束语
总而言之，实现住宅产业化能够提高住宅产品质量，缩短工程建设工期，实现节约建材、减少能耗的目标，为人们提供舒适的居住环境，产业结构调整和住宅产业化是当前建筑行业的发展趋势。北京作为政治、经济、文化中心，要贯彻落实建设“人文北京、科技北京、绿色北京”的重要战略部署，推进关键要素的供给，支持向市场化逐步转变，建立产业内的知识共享机制，创新开发模式，促进城市发展。
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论文作者:贺宝卓
论文发表刊物:《基层建设》2018年第13期
论文发表时间:2018/7/10
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