我国城市房价上涨的深层原因与对策，本文主要内容关键词为：对策论文,原因论文,我国论文,城市房价论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F726 文献标志码：A 文章编号：1002-5766(2010)04-0167-06
2004年以来，我国城市房价飞涨，虽然2008年下半年起，部分城市出现了持续半年的负增长，但从2009年6月份开始，房地产市场迅速回暖，全国大多数城市的房价均超过2007年。房价的迅速上涨，对社会和经济产生了负面影响。
一、对2004年以来我国城市房价变动的数据分析
根据国家统计局2004年以来编制的《中国统计年鉴》及年度统计报告和国土资源部土地利用管理司与中国土地勘测规划院联合发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”公布的数据显示，2001年以来，我国城市房价涨幅曲线在国家统计局数据下呈倒U型，在国土资源部数据下呈M型波动。尽管数据差异较大，但至少可以说明以下问题：
1、房价涨幅波动大、实际房价绝对值大幅上涨
我国房价在2003年以前涨幅较低，2004年开始飞涨，2005～2008年的涨幅波动较大，2009年1～5月出现了负增长，6月份小幅回升到0.2%。截止到2009年6月，按照两部委房价涨幅计算的我国房价绝对值分别为3337元和3864元／平米，但我国的实际房价绝对值却是大幅上涨的（如表1所示）。
2009年7月份温州、北京、上海、杭州、深圳等城市的平均房价已高达每平米17116元、15052元、15404元、15277元和14758元（蔡经，2009）。11月份，北京市的平均房价增加到18088元／平米，比7月份上涨了3036元。由此可见，在我国平均房价涨幅波动的同时，实际房价绝对值是大幅上涨的。
2、“房屋租售比”差距加大
“房屋租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。一般来说，房价与租金是正相关的，同步上升或同步下降，但我国却是房价上涨、租赁价下降。2004～2008年，我国年均房价涨幅为7.38%，但房屋租赁价格增幅仅为1.74%。2009年前三季度，全国70个大中城市90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨4.9%，二手住宅销售价格上涨3.5%，但房屋租赁价格却同比下降0.5%。“房价租售比”差距加大，说明投资和投机性需求增加，也意味着房地产泡沫的可能性增大。
3、“房价收入比”严重失衡
“房价收入比”是指每户住房总价与每户家庭年总收入之比。国际上普遍认为，住宅价格相当于居民家庭年收入的3～6倍是合理的，而我国的“房价收入比”却严重失衡。笔者进行的随机调查“2009年五城市的‘房价收入比’”，如表2所示。
上述数据表明；五城市的平均“房价收入比”为14.88倍，最低的烟台市为8.15倍，最高的北京市为22.43倍。说明我国的房地产市场已经背离正常的发展轨道。
一般而言，如此悬殊的“房价收入比”，房地产市场应该是萎缩的。但我国的房价却不断上涨，不能不令人深思。
二、我国城市房价上涨的深层原因分析
价格是市场供求关系的直接反映。我国城市房价上涨，从表面上看，直接原因是居民住房需求强劲、土地出让量减少导致的供求失衡。但深层原因则是由以下几方面构成的：
1、房地产市场流动性过多
从经济学角度讲，流动性是指一种资产相对于另外一种资产的变现能力。流动性过剩的基本条件是银行存在存贷款差额，同时表现为大量资金对有限的房地产及证券类资产的追逐，从而形成资产市场上的流动性过多（熊伟，2007）。我国近几年房地产市场流动性过多的主要原因如下：
(1)近几年，我国银行存贷款差额不断增加。据国家统计局公布的数据显示，2004～2008年，我国的存贷款差额从6.46万亿元增加到15.84万亿元。2009年4月末M2余额为54.05万亿元，同比增长25.95%，增幅比2008年末提高8.13个百分点，创下1996年以来增幅新高。这表明银行可运用的资金规模加大，在实体经济低迷的情况下，大量资金必然投向价格不断上涨的房地产市场。2009年上半年，我国四大银行为个人按揭贷款、土地储备贷款、房屋开发贷款三项预计高达9000亿元左右，占上半年信贷投放的12.3%，同比增幅均超过100%（付瑞雪，2009）。大量贷款进入楼市，增加了住房需求，必然推动房价上涨。
(2)2008年底中央出台积极的财政政策，即4万亿元投资计划，其中央企成了最大的受益者并开始涉足楼市。有数据显示，在国资委分管的136家央企中，逾七成企业涉足房地产业。在2009年上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中，60%由央企获得（朱大鸣，2009）。“地王”效应必然导致地价上涨。国土资源部2009年10月27日公布的“全国主要城市地价状况分析报告”显示，2009年三季度末，35个城市综合地价同比增长0.36%，环比增长2.49%。
(3)在楼市利好的心理支配下，炒房者重新进入房地产市场。2009年5月，温州炒房者在上海一次性支付13.42亿元购买了732套住宅（李丽，2009）；同样是在炒房者的强力助推下，当月杭州楼市销量打破历史纪录，深圳楼市再现2007年时的火爆场面。
由此可见，在流动性过多的背景下，银行的信贷扩张和积极的财政政策刺激了房地产需求的增加，造成地价和房价快速上涨。房价上涨形成的财富效应会吸引更多资金进入，造成“羊群效应”，进而加剧了房地产市场的流动性过多，导致投机性需求增加。
2、家庭联合购房倾向的普遍化
连年上涨的房价，催生了我国城市居民独特的购房模式：一是买房者低龄化趋势（25岁以下）；二是家庭联合付款购房。为此，笔者对山东某高校“50岁以上教职工子女购房情况”进行了调查，结果如下：
(1)房价上涨后，家庭联合购房比重增加。如表3所示：2003年房价上涨前购房的41户中有32户是一方家长出资购买，占78%；但房价上涨后购房的52户中，一方家长出资购买的只有21户，下降到40.38%；其他31户则是由双方家长，甚至包括祖父母在内的三代家庭共同付款（如表3所示）。
(2)房价上涨后，为低龄子女购房趋势增加。本次调查也验证了我国“买房者低龄化趋势”的结论。房价上涨后53户子女购房时的平均年龄为25.2岁，其中25岁以下占69.23%，为不足18岁的子女或孙子购房者由3户增加到11户，年龄最小的只有3岁。问其原因，都是害怕房价继续上涨，提前买房保值。
(3)房价上涨后，在外地大城市购房者不堪重负。本次调查显示，为在外地大城市工作的子女购房者有19户，在房价上涨前购房的7户中，由一方或双方家庭一次性付款购买的有5户，但房价上涨后购房的12户全都采用分期付款形式。其中一对教授夫妇，2009年用100万元积蓄给在上海的儿子买房（90平米），结果只够交首付款，余下的需要和孩子每月负担5000元，分期付款20年。他们说，我们一夜之间“一无所有”，儿子也变成了“房奴”（如表4所示）。
总之，正是高房价催生了我国上述购房模式，导致“恐慌性住房需求”增加，进而推动房价上涨。该模式不仅消耗掉几代人的积蓄，而且迫使年轻人沦为“房奴”，引致几代人现期消费能力全面下降。
3、地方政府的“土地财政”与部分官员的“权力寻租”行为
(1)地方政府通过“土地财政”提高政绩指标。“土地财政”是指地方政府的财政收入主要依靠土地运作来增加收益[4]。本世纪以来，中国进入了年GDP8%以上的高增长时期，其中房地产业对GDP的贡献率可达2～3个百分点。地方政府为了应对中央的GDP政绩考核，“土地财政”应运而生。
地方政府的“土地财政收入”主要有两大来源：一是土地出让金（约占地方财政预算外收入60%以上）（上官敫铭，2009）。主要途径有：利用土地征用与出让的“价格剪刀差”获取巨额收入，即通过财政支出，以“经营城市”等名义低价圈地、高价招标出让，通过土地招拍挂获利。二是建筑业和房地产税收（占地方财政预算内收入40%），主要通过高房价获利。
土地财政的危害在于：一是导致地价上涨，进而助长房价疯涨。二是将大批拆迁户推向了市场，进一步刺激房价上涨。
(2)部分地方政府官员的“权力寻租”助推房价上涨。“权力寻租”源于经济学中解释特定腐败现象的重要理论，即寻租理论，特指源于公共权力的租金即权力租。由于土地可以“生财”及土地供应的政府垄断性，房地产领域也就成为某些地方政府官员“权力寻租”的腐败重灾区。
苏州市原副市长姜人杰受贿的1亿多元，主要来自房地产商；北京原副市长刘志华因接受房地产商行贿近700万元；鼓吹“青岛房价不能倒”的青岛市市委书记杜世成最终也是“倒”在了房地产“权力寻租”上。据最高人民检察院公布的数据显示，2003～2007年，在落马的16位省部级贪官中，有10名涉嫌房地产腐败。2009年10月武汉大学两名正厅级官员被捕，也是涉嫌在基建工程中的巨额受贿。
如上所述，正是由于地方政府与开发商形成了具有“共同利益”的“小团体”，因此，房价上涨可以使双方同时得益——地方政府得到了财政收入的提高和GDP的增长，部分地方官员得到了“权力租金”，开发商得到了巨额利润。当然我们不能断言房地产商获利都是源于官商勾结，但我国房地产业的平均利润率长期保持在40%以上（一般行业10%）确是毋庸置疑的，而国际上这一指标仅为6～8%（高兴佑，2008）。
结果是高额“土地财政收入”加“权力租金”再加上房地产商的高额利润，必然导致地价、房价上涨。
4、政府政策不配套导致房价调控失效
为调控房价，我国政府适时出台了许多政策，如2005年以来陆续出台的《国8条》、《国6条》、《国15条》等一系列政策，短期内对房地产市场的房价起到了一定的稳定作用，但由于上述政策缺少配套细则，导致调控失效。
(1)中央政策被房地产商“化解”。2006年为解决低收入家庭住房问题，国务院出台了“70/90”政策，即套型建筑面积90平米以下住房须占开发建筑总面积70%以上。但因该政策缺少配套细则，结果被许多开发商“化解”：一是用通过增加飘窗、加盖空中花园等手段“偷面积”（实用面积大于建筑面积）；二是实行“一房两证”，即将两套小户型打通后当大户型销售，以此规避政策限定。据国家发改委2007年5月28年发布的《2007年1～4月房地产市场运行情况》称，我国90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，被房地产商“化解”了52.8%。
(2)中央政策被一些地方政府“演绎”。2004年3月30日，为抑制房地产过热，国土资源部、监察部联合下发了71号文件，规定2004年8月31日后，国有土地使用权必须以公开招标拍卖挂牌出让方式进行，即“8.31大限”。但这一政策的出台，却直接引发了地方政府抬高土地出让金、“地王”身价飙升、开发商突击“囤地”等后果，导致地价上涨，进而推动房价暴涨。
同样，为了增加财政收入，有些地方政府对中央政策阳奉阴违。他们口头表示要多建经济适用房，实际上却大拆大建，盲目发展高档住房，然后用“平均房价不高”的统计数据来掩盖实际高房价。还有些地方政府则直接鼓励和认可高房价。在2009年北京市的拆迁中，西城区部分房屋补偿款高达每平方米30706元（王斯莉，2009），相当于区政府直接认可了高房价的合理性，这也是北京中心城区房价暴涨的主要因素之一。
(3)政府政策导向不一致，导致房价调控失效。2003年6月13日央行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件），首次采取抑制房地产过热的措施。第二天，所有房地产类股票大幅度下跌。但8月12日国务院却颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），由此导致中国住房商品化的异化和从2004年开始的全国城市房价飞涨。
2008年中央再次颁布了多项制约房地产的政策，致使房地产业调整开发思路，减少开发量。下半年的全球性金融危机，更使开发商不敢投资购地，房价涨幅开始下跌。但2008年11月中央却出台了4万亿投资计划，用于交通设施和基础设施建设。这一政策的实施，一方面需要土地和拆迁，据2009年6月19日“北京市房屋拆迁工作会”提供的数据表明，2009年1～5月，仅北京市就启动住宅拆迁1.7万户，是上年同期的10倍，人为制造了大批被动性刚性需求；另一方面部分投资流向了房地产，催生了如前所述的众多“地王”，带动了房价上涨。
三、抑制城市房价过快上涨的对策建议
以上分析表明，正是由于“流动性过多”等四方面因素的共同作用，导致了我国城市房价的过快上涨。采取有效措施，抑制房价过快上涨已经成为稳定社会、促进发展的重要选择。
1、要合理疏导过多的“流动性”，缓解房地产市场压力
(1)适时调整财政政策和货币政策。为解决“流动性过剩”对楼市的冲击，我国政府应将目前积极的财政政策和适度宽松货币政策逐步向稳健的或适度从紧的财政、货币政策过渡。尽管央行从2010年1月18日至今已连续两次上调存款准备金率，但应在此基础上，适度提高存贷款利率，限制房地产投资过热。
(2)规范个人住房贷款市场，严格准入制度。2010年1月10日，国务院提出了二套房贷首付不得低于40%的规定，但鉴于部分银行存在违规降低房贷首付款比例、扩大住房贷款的行为，政府应加强对银行业的管理，切实保障消费性购房贷款、限制投资、投机性贷款，缓解流动性过多对房地产业的压力。
(3)应限制央企运用国家贷款参与炒地行为。2009年12月17日财政部等5部委联合发布了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地付款不得超过一年，首付款比例不得低于50%。2010年3月10日，国土部进一步下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定开发商拿地必须先缴20%保证金，成交后一个月内必须缴清50%的首付款。
上述政策有利于控制开发商的流动性，但对资金雄厚的央企影响较小，如2010年3月15日，北京一天之内又产生了三家央企新“地王”，尽管国资委3月18日下午迅速作出回应，新闻发言人杜渊泉表示，“房地产非主业的78家央企要有序退出房地产业务”。但能否真正退出，还需要政府从资金源头上予以控制，即调整财政支出结构，保证信贷资金更多地流向实体经济，遏制央企运用国家贷款做“地王”，控制地价过度上涨。
2、借鉴国外经验，加强住房需求管理
由于我国传统观念和人多地少的国情所影响，目前还没有形成成熟、稳定的住房消费观念和格局，因此，房地产管理不宜完全市场化，应借鉴国外成功经验，实行以保障性住房为主，降低住房商品化程度，减轻“家庭联合购房”压力。
(1)借鉴新加坡经验，确保政府在经济适用房中的优势地位。一是我国政府应为80%以上的城市中低收入居民建造经济适用房，保证自住性住房需求。利用政府在廉租房、公用住房中的绝对优势地位，调整房地产市场的供求关系，真正把住房变成居民的“福利”而不是“负担”，减轻“家庭联合购房”对几代家庭造成的经济压力；二是按照居民收入调节住房需求和产权。其主要措施是实行低收入者廉租公房、中等收入者购买使用权住房、高收入者购买全产权商品房的模式，引导低收入群体和初次购房者先租后买、先旧后新、先小后大，逐步完成住房“梯次消费”，缓解城市住房市场的压力。
(2)借鉴韩国经验，实行“一户一宅”、“多宅重税”制度。韩国政府多年来实行了经济适用房“一户一宅”、商品房“多宅重税”制度。通常“一户一宅”缴纳的资产增值税为9%，两套及以上为36%，在投机地区（指首尔等8个投资过热地区）对拥有3套及以上住户征收60%资产增值税，再加上居民税等高达75%以上，有效地遏制了恶意炒房行为（唐黎标，2005）。
我国应借鉴韩国经验，实行“一户一宅”、“多宅重税”制度。考虑到我国的住房供求状况，可将“多宅”限定为2套及以上，对投资过热地区的资产增值税提高到80%以上；建立健全住房登记制度，对城市空置房屋征收高额空置税；同时还应限定每套住房的面积，对超标准住房加收“住房保有税”。以此限制投资性需求、遏制投机性需求。
3、优化财政结构，减少地方政府对“土地财政”的依赖
2009年12月17日财政部等5部委下发了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求不折不扣地执行2006年“国办发100号”和“财综68号”文件精神，将土地出让收支全额纳入地方基金预算，实行彻底的“收支两条线”管理。该通知必将遏制地价的非理性上涨，但要从根本上减少地方政府的卖地生财行为，必须优化地方财政结构，构建地方政府税收财政模式。
(1)改变地方政府财政收入模式，建立可持续增长机制
首先，应合理划分中央与地方的利益分配格局，适度提高地方政府在财政收入中的分享比例，使地方政府的事权和财权相对应，扭转因地方政府财力不足而对“土地财政”的依赖。同时，应转变对地方政府的“政绩”考察指标，由考察GDP增长逐步向考察民生和民意过渡。
其次，建立能保障地方政府财政收入的可持续增长机制。应构建以物业税、房地产税为主体税种，资源税和环境保护税为辅助税种的独立稳定的地方税体系，保障地方政府能获得稳定、持续的财政收入来源，逐步放弃过度依赖“土地财政”的收入模式（乐嘉春、陈志勇，2009）。
(2)调整“土地出让收益”再分配，遏制地方政府的征地冲动
应改革中央与地方对于土地出让金的分配比例，减少地方政府对于土地出让金的留成；切实执行国务院2006年31号文件关于规范土地收支管理的规定，将土地出让收益的支出从“专项用于城市基础设施建设和土地开发”改变为优先用于农村征地、农业土地开发、农村社会保障和基础设施建设，部分用于城市廉租房和城市土地配套建设。通过提高征地成本，减少地方政府的土地收益，遏制其征地冲动，保持土地市场平稳。
(3)建立健全对政府官员行政权力的监管机制，遏制“权力寻租”.各级政府应强化与楼市相关的政府官员权力监管，建立精确科学的房价成本公示及利润审核机制，加强土地交易的透明度，遏制“权力寻租”行为；要严格实施地方政府官员的个人财产申报制度，对财产申报不实者予以清查和免职；发挥监察部门的行政监督作用，坚决纠正和查处地方政府在贯彻执行中央房地产政策方面的有令不行、有法不依等违规行为。
4、完善房地产宏观调控政策，提高政府执行力
2010年3月5日，温家宝总理在十一届全国人大三次会议上所作的《政府工作报告》中强调指出：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求…”。报告从继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费，抑制投机性购房，大力整顿和规范房地产市场秩序等四个方面指出了我国房地产调控的方向，充分体现了中央政府遏制房价过快上涨的决心。但鉴于以往“房价越调控越高”的教训，应提高政府执行力。
(1)政府应保持房地产调控政策的稳定性。我国目前的调控政策仍以短期调控为主，极易因政策频繁变动而产生恐慌性购房行为。因此，政府应出台房地产业的中长期发展规划，在推行上述政策时，应完善其配套措施，防止各项政策被“化解”或“演绎”。
(2)政府各主管部门应保证房地产调控政策出台和实施的一致性，避免各项政策间相互制约和相互对立。同时，政府应根据各地区的经济状况、居民消费水平制定切实有效的调控措施，促进不同地区的房地产市场健康发展。
总之，房价的涨跌直接关系到国计民生。作为世界上最大的人口大国，房地产业的发展主旨应是为了改善居民居住条件，而不是用于投机获利。因此，政府各项调控房地产市场政策的出台和实施应该首先考虑普通居民的住房需求及其现实利益，做到权为民所用、利为民所谋。只有这样，我国房地产业才能获得持续健康发展，才能保证国泰民安。
收稿日期：2010-01-16
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