随着市场经济体制的确立以及国家的宏观调控，我国的房地产行业发展趋于规范化，然而却在发展过程中面临着激烈的市场竞争。因此，新时期下，房地产行业能否在日益激烈的竞争中脱颖而出，主要看房地产行业是否能够规划出更为科学合理的设计方案，所以，房地产项目规划方案就显得尤为重要[1] 。价值工程作为一种新型的管理技术，体现了现代化技术和经济分析的有效结合，通过对项目方案的具体内容进行分析，以产品价值作为主要方式，从而更好的满足消费者需求，这对房地产行业的稳定发展起到了非常重要的作用。
一、价值工程理论的概念阐述
价值工程作为一种新型的技术，它的应用原理主要是体现在以下方面：提升产业价值。在保证作业成本不变的情况下，通过增加产品功能来满足消费者的多样化需求；在产品功能不变的情况下，主要以降低成本的方式来满足客户的“物美价廉”心理；在以上基础上，适当增加变量，从而保证了成本与产品功能的均衡发展。在保证产品质量的基础上，主要以降低成本的方式来促使产品功能的有效提升[2] 。以满足消费者的多样化需求为目标，注重对产品成本降低以及产品功能下降等情况的深入分析，继而给企业创造更大的经济效益。
二、房地产项目设计管理中应用价值工程的重要意义
价值工程是一种具有提高效率，降低成本的节约管理技术，在房地产项目管理中积极应用价值工程，从而实现了技术与经济的有效结合，并以特殊的管理方式进行活动方案优化与调整，在此过程中最大限度节约了资源，同时将房地产项目设计管理工作的重要性得到了充分的发挥，及时为房地产企业的可持续发展提供了科学的参考依据，这对我国经济建设来说具有重大意义。
三、房地产行业设计管理的现状分析
设计管理是房地产行业中管理工作的核心部分，设计工作是针对设计单位来说的，而管理则是开发商需要负责的工作，因此在实际工作要正确处理好设计和管理之间的关系。从实际情况看来，当前在我国房地产项目设计管理中主要存在这些问题：项目设计方案不够细化，设计人员工作被动，未能充分考虑到开发商的感受，在实际工作中发现设计方案存在漏洞，但是未能及时对其进行合理调整。管理工作被动，缺乏对项目方案设计的科学评价，对问题的总结不及时，往往出现开发商“兼管”的现象，从而引发了资源浪费的问题。
四、价值工程在房地产项目设计管理中的实际应用
1. 科学研究价值工程房地产项目设计管理的具体内容在建筑群体平面布局和立面处理的过程中充分了解地面规模，形状，地面容积，高度、大小、间距、朝向等，认真做好住宅小区的规划设计工作，同时在规划设计过程中还要自觉遵循这三个原则：美观原则，功能原则，经济性原则。在集体公共空间规划环节，需要做好地面和围墙等的规划，还要对草坪和树木进行合理规划。道路规划中需要遵循方便原则，以安全为主，只有这样才能设计出一个更符合经济性原则的路网[3] 。
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2. 实例分析
2.1 如图一、图二所示，本项目为小户型联排别墅。在市场要求尽量提高单位土地面积上货量的情况下，仍能保证栋距最大化原则。组团间距中包括一个 4 米车道，一条 1.5m 人行道，和一个 5.5 米车位以及一个 5.5 米深的南院。同时还兼顾了消防车道。通过小户型大栋距的设计理念，在不增加成本的情况下，从规划角度提升了项目的价值，符合了价值工程的理论原则。
2.2 如 图 三 所示，本项目为高层住宅，在设计 89m2 户型前，充分开展市场调研，了解目前市场的认可度和价值点。在此基础上通过对户型结构的合理配置和细节的精细化研究，将户型的配置做到了 3 室 2 厅 1 卫，同时 3.5开间朝南。同样89 m2的面积段，0.5个开间朝南的提升，使起居室、居住房间都做到朝南，而厨房和卫生间设置在北面。上海天气潮湿时间多，居室朝南很有必要，大大提升了居住的舒适感。厨房的设计为 U 型工作台，大大提升了操作面的使用效率。客梯为双开门设计，使得每户均有自己独立的电梯厅，满足私密性的同时，也将可利用面积延展到户外。在不增加成本的情况下，从户型设计角度提升了项目的价值，符合了价值工程的理论原则。此户型最终也成为 2017 年上海优秀户型奖的获奖户型。
2.3 在地库设计中积极采用统筹原则来进行设计管理，从而实现了对设计图纸的合理优化。本项目原地库柱网设计为常规的 8.4 米 3 车位柱网，地库需局部做到地下 2 层方可满足总停车数要求。后经过合理优化，将柱子截面尺寸由 600×600 优化为500×600（局部 500×700），将柱网定为 8 米。优化原则以价值工程的理论原则为指导，遵循了规范和验收标准：2.4 米 ( 单车位宽度 )×3+0.15 米（车位划线宽度）+0.1 米（柱面抹灰厚度）+0.5 米（柱宽）+0.05（误差预留）=8 米。优化后停车位在地下1 层全部解决，土建总造价减少了三分之一。
结束语
如上所述，在房地产项目设计过程中一定要积极应用价值工程理论，在成本不变的情况下，有效增加产品使用功能，给消费者带来与众不同的体验。尊重自然，积极应用价值工程理论，认真做好环境规划。加强管理，及时增加配套设施，积极推动环境建设的快速发展，用价值工程理论来带动设计创新，及时从消费者心理精神需求出发，充分了解消费者的心理需求，做好成本控制。从而在提升产品性能比的基础上，设计一个具有一定美观性和艺术性的产品，这对房地产行业发展起到了很好的促进作用。
参考文献
[1] 李金文 . 价值工程理论在房地产绿色建筑设计管理中的应用 [J]. 中华建设 , 2016(1):92-93.
[2] 许启香 . 价值工程理论在房地产绿色建筑设计管理中的应用 [J]. 中国房地产业 , 2017(13):28-28.
[3] 杨振华 . 中小型房地产开发企业设计阶段价值工程应用研究 [D]. 浙江大学 , 2013.
论文作者:卢新伟
论文发表刊物:《红地产》2017年8月
论文发表时间:2018/8/20
标签：价值论文; 工程论文; 朝南论文; 原则论文; 设计管理论文; 房地产项目论文; 理论论文; 《红地产》2017年8月论文;