摘要：房地产行业发展迅速，不动产测绘工作精准性要进一步提高，不动产测绘工作涉及面广、内容多，测绘信息数据复杂，加上原始资料数据坐标不统一，致使不动产登记测绘工作进展较为缓慢，滞后了不动产登记管理工作。针对不动产测绘工作的这种现状，对不动产测绘数据进行深入研究分析，制定相应的数据处理、整合方法及测绘登记操作流程，对不动产测绘空间信息数据进行了多元化整合，为不动产登记测绘工作提供了保障。
关键词：不动产登记；测绘工作；空间信息；数据整合
不动产登记工作离不开不动产测绘，不动产测绘是登记工作的最基本内容。我国现存的不动产测绘信息数据复杂，有1954年北京坐标系、1980年西安坐标系、城市独立坐标系（有的局部地区还有任意直角坐标系），把这些数据空间信息统一整合到国家大地坐标系（CGCS2000），工作任务重、技术难度大，在一定程度上阻碍了不动产登记的建设与发展。不动产登记部门应加强研究与创新，构建科学合理的测绘技术体系，将不动产测绘空间信息数据进行有效整合，推动不动产行业的发展。
一、不动产测绘在不动产登记中的作用
（一）地理空间位置的作用
不动产测绘为以宗地或宗海为不动产单元的不动产权上房屋、林木等定着物提供准确的地理空间位置数据，是建立不动产空间信息数据库的基础性工作。
（二）社会服务方面的作用
不动产测绘为不动产登记工作提供大量基础资料和相关地理空间位置信息，通过不动产空间信息数据库，可以有效地统计国有土地使用权、集体土地所有权以及个人的属性信息数据。房屋的种类和数量为国土、房屋管理和规划部门全面掌握城市房屋的总数量、分布、人均面积和发展速度提供了依据，从而为更合理的城市布局、土地流转提供了数据支持；在旧城区拆迁、新城区规划开发等工作中提供大量的基础数据和图件。
（三）法律法规方面的作用
不动产登记依据《物权法》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规来开展工作，作为不动产登记的必要材料。《关于不动产的规定》等法律法规明确规定，不动产测绘成果是首次登记、变更登记的必要材料。不动产测绘成果一旦被采纳，就具有法律效力，是不动产登记部门办理产权登记、转让、产权划分和产权纠纷处理的依据。
（四）其他方面的作用
不动产测绘成果资料及测绘地理空间位置信息，可以为当前蓬勃发展的物联网、智能城市和智能社区提供大量的数据支持，更好地促进这些产业的发展。促进产业升级，提高相关产业服务水平。
二、我国不动产测绘工作的现状研究
（一）法律条例现状
熟练掌握相关法律、法规是开展测绘工作的前提和基础。我国2000年出台的《房产测绘管理办法》（中华人民共和国建设部国家测绘局令第83号），就是针对不动产测绘工作的法律条例，该条例规范了不动产测绘机构资质管理、报告管理，同时明确了测绘工作的具体要求。但该条例在具体的实施过程中不可避免地存在一些缺陷和不足，为了弥补这些不足，我国后续在北京、上海等城市实施了细节管理，有效提高了不动产测绘的水平。《中华人民共和国测绘法》和《测绘资质管理规定》（国测管发〔2014〕31号），这2项法律法规主要是针对不动产测绘机构资质和职责的，对于不动产信息更新还有待进一步具体要求和规范。
（二）不动产测绘机构建设现状
我国传统的不动产测绘管理属于分散管理模式。这种管理模式主要是将不动产测绘分属到不同的机构，实现对测绘工作的分级管理，但是这种分散式的管理模式由于成本较高，而且管理效率相对较低，所以起不到实质性的效果。因此，我国后续对该模式进行了改革，即在国土资源部地籍管理司的基础上增设了不动产登记局机构，同时，在一些省市也陆续成立了相应的不动产登记机构，这就大大地提高了不动产测绘效率和质量，但是对于一些城镇和县城而言，不动产登记机构还没有形成，所以限制了该区域不动产测绘的开展，同时也对区域经济发展造成了一定程度的影响。
（三）不动产测绘标准现状分析
在开展不动产测绘管理中，需要有相关的标准作为指导，就目前而言，我国共出台了4项不动产测绘管理的标准，即CH5002—1994《地籍测绘规范》、CH5003—1994《地籍图图式》、GB/T17986.1—2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》、GB/T17986.2—2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》，这4项测绘管理标准不仅对不动产测绘管理工作的开展起到指导作用，同时也是其必须要达到的基本要求。随着信息时代的来临，不动产测绘工作涉及的信息量更加巨大，传统的不动产测绘管理标准已经无法适应其发展需求，所以需要对现有的标准进行更新和优化，提高不动产测绘信息化建设水平，同时也为后续的不动产登记管理提供有力指导。
（四）不动产登记管理现状分析
我国于2011年开始实施农村土地确权登记工作，截止到目前，已经有600多个县市完成了土地测量工作，为了确保对土地测量成果的有效分析和管理，相关部门建立了城乡一体化的数据信息库，这不仅为不动产登记管理提供了便利，同时也大大提高了数据查询和服务的整体效率。在不动产登记管理过程中，由于新建房屋产权必须要进行有效登记和管理，所以不动产测绘工作重要性不言而喻。截止到目前，我国一共进行了2次大规模的房产普查，并且建立了有效的数据信息库，但是仍然有一些老旧房产没有得到登记和管理，同时对于一些小产权的房屋也没有实现登记，这就给不动产登记管理造成了严重的困扰，同时也制约了我国城市化建设的进一步实施。
三、不动产测绘空间信息数据整合研究
（一）不动产测绘数据整合操作流程
图1不动产测绘数据信息的技术整合流程图
国家已经出台了《国家土地利用现状分类办法》、《土地利用数据库信息标准》、《城镇地籍数据信息库标准》、《房产登记技术管理规程》等，这些规范性文件为不动产调查登记工作的规范流程操作提供了有力的支撑，相关部门也开展了不动产测绘调研工作。不动产登记测绘数据获取的标准与手段方式不同，导致不动产测绘数据信息出现了多模式、多来源、多属性的复杂性。只有对各类不动产信息数据进行充分调研，依据国家相应的测绘技术要求和标准，对不同信息源的数据信息进行优势分析，利用适当的测绘技术，对测绘信息进行快速、准确的处理，对不动产测绘数据信息进行数据格式转换、坐标信息的转换，对不动产测绘历史数据和现状数据进行比对分析，对空间数据和属性数据进行同步管理。如1954年北京坐标系和1980年西安坐标系向2000国家大地坐标系坐标转换改正量的计算工作；在此基础上，结合调查成果空间数据的基础空间信息情况，开展了2000国家大地坐标系转换工具软件研制，并借助工具软件完成了大比例尺调查成果数据的坐标升级转换，实现了现行坐标系下的各类调查成果与2000国家大地坐标系的坐标系转换和有效衔接，掌握了数据坐标转换升级作业能力。对不动产的测绘数据整合管理的操作流程如图1所示。
（二）不动产测绘成果的数据整合方法
房产测绘成果和地籍测绘成果在一定的规则下可以形成对应关系，通常我们将构建这个关系的过程称为不动产测绘成果的数据整合。对不动产测绘成果进行数据整合，能够实现房地一体、图档合一的有效管理，推动不动产测绘行业的发展。在对不动产地籍测绘成果进行数据整合时，多数情况下都是将地理坐标作为基础编码，并与土地权属登记建立对应联系。就目前情况来看，我国多数地方为了对测绘成果进行统一有效的管理，还设置了数据库管理系统。与地籍测绘成果数据处理相比，房产的测绘成果数据处理就显得不够规范，目前，我国在此方面还没有形成统一的模式，房产的数据整合工作难度大。多数地区对房产数据管理都是年份加流水号的方式，有的还通过将房地号和房屋产权产籍建立一定的关系来实现测绘成果的数据处理。一般情况下，在对房屋进行编码时普遍采用坐标法，因为这种方法操作非常简便，有利于工作的顺利开展。
（1）分幅法
对分幅图的西南角坐标进行反算，并将其与相应范围内的地籍测绘成果建立一定的联系，也就是说，先利用图形匹配算法对主要的建筑物进行初次匹配，再通过幢号、地名等进行二次匹配，以此来实现相应的人机交互，从而构建出建筑物之间对应的关系，达到测绘数据有效整合的目的。
（2）分宗法
分宗法通常是先考察房产分区的具体位置，然后据此进行地理坐标反算，完成初步定位，然后根据主要建筑物采用图形匹配算法进行二次匹配，最后再根据地名、路名等进行三次匹配并进行一定的人机交互，从而完成不动产测绘成果的数据整合。要对房地产测绘成果数据进行整合，离不开相应的处理系统，主要的两个系统是空间处理和图形处理系统。而现阶段，能够有效实现两个系统功能的系统是GIS系统，它是二者的综合。在GIS的基础上研制不动产测绘成果的数据整合系统能够给测绘成果数据整合工作带来巨大的作用，因此，相关部门应加大创新力度，积极学习先进的技术，不断加强研究。随着不动产行业的快速发展，其测绘成果的有效整合将为不动产登记系统提供一定的空间位置基础，所以在对不动产测绘行业进行管理时，将测绘成果融入信息管理系统中是有利的，也是大势所趋。
（三）准备工作
1、数据库结构设计
数据库结构设计是建立在现有数据基础上的，因此，最新的数据库结构设计可以有效解决存在的问题，一方面，它增大了存储容量，可以无限制的使用该存储空间，有利于帮助储存房产与地籍信息，另一方面，它使用人工智能，帮助人们进行数据处理与分析，可以自动化批量录入该信息，提高了工作效率。在进行数据库设计时，它建立了统一的规范和标准，该标准除适用于房产与地籍测绘外，还可以运用在其他数据系统中，能解决其他问题，因此，该系统适用于一切数据处理分析，它提供和支持统一的数据处理与分析。
2、数据整合方式选择
该系统将房产与地籍测绘数据等进行整合，在进行整合时，将其进行了分类，更有利于存储信息和查找信息，因此，帮助了工作人员提高了效率。
（1）已建立不动产登记相关数据库的
对于已录入和处理的数据库登记，可以将其和完整的数据库整合在一起，实现信息同步处理和采集，该数据整合方式有效改变了以前的局限性，能够帮助数据分析系统起到一定的作用。
（2）已有不动产电子档案或部分电子数据的对已有电子档案的，可以直接将电子档案等导入到数据处理系统和分析系统中，从而帮助实现数据分析，建立完善的数据分析系统，以帮助处理各项数据和调入各项信息。对未进行电子档案登记的使用其他方式如补录以完成数据系统。
（3）没有电子数据只有纸质档案的
对于只有纸质档案的，可以专人将数据录入到系统中，然后利用数据系统对新录入的数据信息进行分析、统计和整理，以实现不同类别的分类，从而帮助完善该数据处理系统。
3、资料收集
在使用该系统时，应该收集国土资料和房产资料，从而帮助行政部门完善各项信息，实现信息透明化和准确化。国土资料、房产资料如土地地形地势、使用面积、使用时间等这些信息，收集这些资料有利于完善数据库，从而实现对资源的合理利用。
（四）技术路线
1、数据整理分析
在建立房产与地籍测绘数据系统时，应该统一收集、整理和完善相关信息。要按照相关要求和规范对这些信息统一录入，有利于数据系统处理信息时条理清晰，形成符合国家标准的测绘信息数据系统，有效运行测绘空间信息数据库。
（1）无效数据清理
在利用该系统整合资源时，应该对失效和无作用的信息进行清除，然后随时更新信息，以实现动态更新，从而有利于实现对数据的整理和分析。
（2）规范化梳理
对原有不动产数据进行整理和录入时，可以根据时间、单位、地区等对信息进行具体分类，这样有利于提高查询效率，同时有助于数据分类更明确、更具体、更有条理，便于以后的工作进展。
（3）土地房屋登记信息落宗
在进行登记时，要注意原有建筑中宗地坐落或对建筑房屋等进行登记，记录保存这些信息有利于数据资料的合理利用，为以后房屋转让、交替等提供详细信息，可以为以后的数据留一个备份，以便及时查看历史记录。
（4）逻辑关系重建
不动产登记与地籍测绘等信息要及时更新，房产信息尤其要注意不断更新，从而保证信息的准确性和可信性，在数据处理的过程中，应该要注意不断更新房产信息，以保证数据的准确性，从而为数据系统提供一个基础。
2、宗地统一编码转换编制
对整理出来的数据信息进行统一分类和整理，可以根据宗地统一编码规则进行编制，这有利于信息规范化处理。该编制在信息的查询和分类中起到重要的作用。利用该编码进行编制时，要注意根据地形、时间等进行分类，以保证信息的准确录入。
3、数据转换
运用该系统整理的信息需要进行实时转换，以保证信息的准确性。在进行数据转换时，需要对数据进行核对，但是由于该系统使用了新的系统，运用了人工智能进行数据分析，所以大大提高了准确性，从而保证数据准确可行。
4、数据入库
在对不动产数据与地籍信息进行整理后，要进行统一的数据库处理，另外，在录入房产和地籍测绘时将两者相结合，实现同步动态更新，从而保证该系统能正常发挥作用，实现资源整合和数据处理、分析。
随着社会的快速发展和人民生活水平的显著提高，人类对房地的需求日益增大，做好不动产测绘数据整理工作成为社会发展的必然要求，相关部门应加强责任意识，充分认识到数据整合的必要性，加大数据整合的研究力度，增强监督与管理，全面提高房地资源的综合管理水平。
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论文作者:张勇
论文发表刊物:《基层建设》2019年第3期
论文发表时间:2019/4/26
标签：不动产论文; 数据论文; 信息论文; 成果论文; 系统论文; 工作论文; 坐标系论文; 《基层建设》2019年第3期论文;