农用地价值评估初探
肖 斌 海南正理房地产资产评估测绘有限公司
摘要： 本文先阐述了农用地的界定、分类以及我国农用地的流转情况；其次分析了农用地价值评估的理论基础，农用地的价值内涵、体系的构成；然后提出了农用地价值的评估方法及认知；最后对农用地的评估市场进行展望。
关键词： 农用地；流转；价值评估
前言
农用地具有资产属性与资源属性，但是人们对农用地价值内涵及价值的构成方面的认知不足，极大的阻碍了农用地市场秩序的有效建立。评估师在对农用地进行评估时，大多数较注重其经济价值，较少关注农用地流转行为与农用地价值之间的对应关系，评估时无法全面、准确的反映出农用地应有价值，难以对农用地流转市场价值正确引导。
朋友说:“你小子真勇敢。”语气里有担忧有羡慕，他知道朋友的婚姻极其糟糕，可是还是人前显出两张光鲜的脸来。现下里，太多人选择按部就班地往前走。
一、农用地的界定、分类
农用地作为一种资源和生产资料，可以提供人们基本的生活需要，保障人们基本的经济收入，也是人们赖以生存环境的保障。根据中华人民共和国《土地利用现状分类》(GB/T2101-2017)，农用地是用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地。耕地是指种植农作物的土地，分为水田、旱地与水浇地；园地是指种植以采集果、叶、根、茎、枝、汁为主的集约经营的木本和草本作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数的70%的土地，分为果园、茶园、橡胶园以及其他园地；林地是指生长乔木、竹类、灌木的土地，以及沿海生长红树林的土地，分为乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木林地、灌木沼泽以及其他林地；草地是指生长草本植物为主的土地，分为天然牧草地、人工牧草地以及其他草地。另外，农用地还包括农田水利用地、养殖水面、农田交通用地、设施农用地等。农用地的界定和分类为评估师了解农用地的属性和价值内涵具有重大意义。不同的用途的农用地赋予了其不同的资产属性和资源属性，也赋予了其不同的价值。
通过MPW的方式对读出电路芯片进行流片,128×128红外读出电路芯片如图9所示,其实物如图10所示。由于要求芯片面积限制在5 mm×5 mm的面积内,因此该芯片只在三边布置了IO PAD,没有IO PAD的一侧则只布置了电源环,这样做并不影响芯片的性能。
二、国内农用地流转情况
近年，我国农用地的流转面积占承包地总面积的比例超过30%，农用地流转市场的发展速度在加快。在1996 年，我国2.6%的农用地开始流转；在2004 年，其流转比例上升到10.5%；到2010 年，流转比例达到14.7%，在2014 年，流转比例提升至30.4%，为2010 年的两倍之多，年均流转增速为14.4%[1]。中华人民共和国《土地管理法》的相关规定，以及集体农用地承包经营制度给集体农用地的经营流转输入了活力，经过三十多年的实践证明，农村集体土地制度改革是成功的，但农村集体土地的权属认定和权属完整性仍受制约，土地流转多在集体内部流转，流转价值的公开性和公允性不够，农用地流转公开市场并未真正形成。
依照农用地的流转方式，可以将农用地分为内部流转价值、内部转用价值、外部流转价值与外部征用价值。其中内部流转价值是以持续使用为前提，是指经济体内部的农业经营者之间的流转价值，该价值由土地的自然质量价值与其他价值构成；内部转用价值是以非持续使用为前提，指集体经济体内部因公共利益需要，而改变农业用途作为其他用途所愿意支付的价值，该价值由自然质量价值、社会保障价值与其他价值构成的。外部流转价值是以持续使用为前提，指流转至集体经济之外的农业经营者，亦由自然质量价值、社会保障价值以及其他价值构成的；而外部征用价值是非持续使用前提，一般是国家因公共利益需要，将农用地所有权征收，改变成国有建设用地所愿意支付的价值，一般由以上各个价值构成。不同的流转方式，决定了不同的评估目的(或需要)，也就决定了不同的价值内涵。因此，评估师应根据委托人的需要，界定评估目的，根据评估目的评估对应的农用地内涵价值，不能张冠李戴，更不能一刀切。
成本逼近法就是以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的一种方法。此种方法的基本公式是：土地价格=土地取得费用及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益。此种方式仅适用于农用地市场不成熟且成交量较少、无法充分使用市场资料的农用地，且需要考虑宗地的具体情况，适当做个别因素的修正。
2015 年11 月27 日中共中央国务院《关于进一步推进农垦改革发展的意见》中明确，要创新农业经营管理体制。积极培育新型农业经营主体，发展股份制、公司制等农业经营形式，构建权利义务关系清晰的国有土地经营制度，改革完善职工承包租赁经营管理制度。要创新土地管理方式，强调土地是农垦最重要的生产资料，是农垦存在与发展的基础。推进农垦土地资源资产化和资本化，创新农垦土地资产配置方式。对农垦企业改革改制中涉及的国有划拨建设用地和农用地，可按需要采取国有土地使用权出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨用地等方式处置。有序开展农垦国有农用地使用权抵押、担保试点。
农垦系统的农用地资本化、市场化给国内农用地市场流转提供新的活力。可以说是国有农用地在公开市场流转的开始，流转的法律依据、平台、方式更加完善，同时也评估师提出了农用地评估新的课题。
该方法的运用难点是土地取得费的确定。按照《农用地估价规程》，农用地的土地取得费一般按照取得中低产田的客观成本作为取得费，但实际操作中，该费用的案例极少并难以收集，笔者认为，可以通过市场调查区域内内部流转租金，将租金折现到价值时点，得到相当于一次性支付取得土地经营权的费用作为取得费，或通过对外部流转租金的统一租金内涵后折现得到土地取得费。也可以借助政府制定的区域内统一年产值标准，扣除安置补助费后得到区域内标准作物条件下农用地无限年期取得费，进行适当的个别因素修正得到。
三、农用地评估的理论基础
(一)地租理论
马克思在劳动价值论与土地价值论中提出，土地价值不仅具备真实性，同时还具有虚幻性。其中真实性体现在土地资本的个别劳动中；虚幻性体现在社会对土地支付了过多的资本，以及土地自身所带有的无价值特性之中。但是这些因素是针对已开发土地提出的，对于尚未开发的土地价值而言是虚幻的，究其原因，和土地价值具备的二元性相关。因为土地资源较为稀缺，土地数量是有限的，但其价值会随着时间增加，所以会出现虚幻的价值与社会价值[2]。由此可见，农用地属于资源性资产，价值是由其自身带有的无形价值与生产力价值构成的，也可以说是，农用地价值是由自然质量价值、景观生态价值、社会稳定价值以及社会保障价值四方面构成。在不同的评估目的(或需要)下，评估的价值可能是自然质量价值，如农用地在农业经营者之间的转让；也可能是生态价值，如自然资源分等定级评价；也可能是社会稳定和保障价值，如农用地征收；也可能是以上价值的综合。
(二)区位理论
收益法是农用地估价中运用最为广泛的方法，但评估师往往因积累的收益、成本数据不足，权利差异考虑不周，导致评估结果的可信度降低。
具体而言，机械电气设备中的绝缘电阻是设备主要参数，如果绝缘电阻没有满足电气设备运行标准，就极有可能出现电气故障等问题[1]；温度同样也是机械电气设备中的重要运行参数，当设备周围温度出现异常升高或降低的情况下，就极有可能造成设备构件因冻胀作用出现变形情况，对设备运行的稳定性造成极为不利影响。
(三)土地肥力理论
马克思认为，土地在未受到人的协助下，能够直接向人类提供食物与生活资料，为人类的一般劳动对象。并且土壤肥力也无需人类活动，所以土地肥力理论对地价评估具有较强的指导作用。并且土地的自然肥力会导致农用地出现级差地租。其肥力水平影响土地的产出比，进而对土地价格造成影响，同时级差地租也会受到经济肥力影响[1]。所以在评估农用地价值时，需要考虑其自然肥力与经济肥力，进而提升价值评估的精准性。
四、农用地价值内涵及价值体系的构成
(一)价值内涵
地租理论有两种，一是马克思主义的地租理论，二是西方资产阶级的地租理论，前者是我国制定土地政策和形成土地价格理论的主要依据。马克思认为在任何社会形态下，土地所有权的经济表现形式为地租形式。按照形成的原因与条件，地租可以分成垄断地租、级差地租以及绝对地租等多种形式。其中垄断地租是西方资产阶级的特殊地租理论形式，土地所有者对其优越的土地进行垄断占有，以超过土地生产价值的垄断价格进行收租，进而形成超额利润。在评估农用地价值时，需要围绕地租理论，依照评估对象的位置，分析其自然条件与经济条件，准确评估出土地价格。
(二)价值体系
由图3d可见，花期冰冻日数呈显著减少的趋势，倾向率为0.3 d/10 a，且通过了α=0.01的显著性检验。1954—2010年平均低温日数为0.7 d。其中，1954—1960年平均低温日数为1.9 d，较平均值偏多1.2 d；1961—1970年降水日数为1.2 d，较平均值分别偏多0.5 d；1971—1980年降水日数为0.7 d，与平均值持平；1981—1990年、1991—2000年、2001—2010年降水日数分别为0.3、0.4、0.1 d，较平均值分别偏少-0.4、-0.3、-0.6 d。
五、农用地评估一般方法及适用性
(一)成本逼近法
2003年，乐趣网开始向穷文人们收费（每个BBS一年360元）。乐趣的BBS一下子就没了乐趣，大家都懒得开口了。再后来，乐趣网诗歌类BBS纷纷关张，它一度成为孤独和梦游者的聚集点，后因聊天室里的色情聊天被警告、关张。
陆叔叔把夫妻俩的名字合在一起，取了“月影馆”这个名字，“月影馆”中的展品也以自己一家三口的生活场景为题材。可是天有不测风云，没过多久，牟月竟然不幸因病去世，蜡像馆的人气也一天不如一天，甚至到了入不敷出的境地。
(二)收益还原法
又称作收益法。是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。常见计算公式为：P=a÷r，式中P 为土地价格，a 为土地年纯收益，r 为土地还原率。有限年期的待估农用地可根据其使用年限进行年期修正，基本计算公式为：P=a÷r×[1-1÷(1+r)n]，其中n 为土地使用权年限。农用地都可以有出租收益或经营收益，因此理论上农用地的评估均可以采用收益法。运用收益法首先要注意的是应以宗地为单位进行评估，而不是只考虑收益用地面积。因为收益是农用地中的各类用地和配套设施用地共同作用的结果，单独以收益(种植)面积确定价值势必产生评估误差。其次，要关注收益与权利状况是否对应。权利不同，虽然反映的租金可能没有差异，但对应的收益率有差异。再次，当收益以直接生产经营的方式确定时，均要以客观收入和费用为依据，费用不得漏项，并要将收益和费用折算到每年。
区位是一种综合性概念，是交通地理区位、自然地理区位与经济地理区位的空间有机结合。依照区位理论，要理解区位与地租低价之间的作用与影响，因为土地利用方式是由区位决定的，且利用方式与地租之间有着强烈的关联，所以区位是衡量地租与地价的重要标尺。因此，要围绕区位理论，从区位条件着手，以因果关系来找出不同区位及环境条件对土地价格造成的影响，从而评估出农用地价值。
(三)市场比较法
又称为市场法，是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已经发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地的一种方法。其公式为P=P0×K1×K2×K3×K4，其中P 为农用地价格，P0为比较案例的农用地价格，K1-K4分别是交易情况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数与个别因素修正系数。此种方法适用于交易比较活跃的地区，且交易案例与评估地之间相关性与替代性较强。
在农用地市场逐步发育过程中，比较法将成为主要的评估方法之一。方法的运用上需要估价人员具有较强的理论、实践基础。不仅要熟悉农用地价格的影响因素，还要对影响因素进行定性、定量判断。
(四)基准地价修正法和评分估价法
基准地价修正法是利用基准地价成果评估宗地价格的一种方法，适用于有基准地价成果区域的农用地估价。目前全国都在展开农用地基准地价评估，农用地基准地价将成为全国农用地价格的风向标，对农用地市场价格引导起到至关重要的作用。在应用时应积累农用地基础数据，包括光温水及土壤条件[3]。
评分估价法是按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其分值大小，乘以农用地单位分值价格，得到农用地价格的一种方法。适用于大面积农用地的评估。方法运用的难点在于确定农用地单位分值价格。
上述农用地评估方法及运用主要针对的是农用地在进行内部流转、内部转用、外部流转时适用，外部征用时应根据国家或地方政府的相应法规、政策选择适当的标准、方法进行评估。
六、农用地评估业务展望
从农用地流转的发展趋势和国家对农垦系统农用地的改革要求看，未来几年农用地的评估业务将大规模涌现，评估机构和评估师首先要重新审视法律法规，认识农用地在社会、经济、民生中的重要性。对农用地价格的内涵和价格体系构成有充分了解，在充分认识农用地的经济价值时，对其社会价值予以考量，从而建立健全农用土地的价格体系，提升其价值量化的精准程度。其次，全力配合政府工作，在全国范围内开展农用地基准地价评估以及分等定级工作，使农用地价格体系更加完整，规范农用地流转市场。最后，要加强估价管理机构，重视农用地评估技术的研究，使评估机构走专业化道路。
七、结语
综上所述，农用地评估方式有多种，在评估时，要充分考虑到农用地价格内涵的差异，从而依照其具体情况选择合理的评估方式评估，提升地价评估的精准程度。
参考文献：
[1]余嘉勉.农村土地抵押融资功能法律分析与制度重构[J].农村经济,2017(2)：64-69.
[2]邓元杰.城市近郊区土地利用变化及生态服务价值分析——以龙泉驿区为例[J].云南地理环境研究,2017,29(1)：33-41.
[3]张翔宇,宋奇海,杨希越,等.基于GIS 的农用地流转价值评估信息系统的设计与实现[J].经济研究导刊,2015(14)：288-290.
中图分类号： F301
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)027-0032-02
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