试论我国的房地产泡沫的判定及其预控机制，本文主要内容关键词为：试论论文,泡沫论文,机制论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2004年年初开始的关于我国房地产泡沫的争论在央行加息后上升到了一个白热化的程度，地产商人、经济学家以及政府对于房地产究竟存在泡沫与否以及存在的泡沫有多大都持有不同的意见，以至于出现了“泡沫说纯属胡说八道”和“中国乃至世界房地产泡沫随时破裂，并有可能在近几个月破灭”两种截然不同的意见，同时建设部提出的最新的报告认为，目前房地产金融风险尚在可控范围。究竟孰是孰非，尚待考究。笔者认为，判断我国房地产有没有泡沫，最基本的一个问题就是什么是泡沫，同时泡沫出现后应采取怎样的应对机制才是问题的关键。
一、房地产业泡沫与房地产泡沫的判定
虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象就是泡沫经济。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象，大多数泡沫会通过价格机制和市场供求关系的自发调节而消化吸收。
我国目前的房地产业存在着经济泡沫是毫无疑问的，只是这个泡沫究竟有多大，会不会演化为泡沫经济需要考究。理论上有几种泡沫判定方法，如方差上限检验、游程检验、尾检验和“收益还原模型”检测法以及价格指数的检验。
对于方差上限检验、游程检验和尾检验，由于我国目前尚无统一的地价指数，更缺乏多年的地价时间序列，所以目前无法进行方差上限的检验。“收益还原模型”检测法的准确性是建立在市场体系非常完善的假设基础上的，但目前我国的房地产市场乃至整个市场都不完善，获取真实的数据比较困难，同时市场中的价格形成机制很容易扭曲。此外，我国尚未编制全国性的房地产价格指数，而且目前公有住房的租金价格也还没有调整到位，租金价格指数也就尚不能反映市场的供求关系，所以也无法用房地产价格指数的检验这种判定方法。[2]因此，在识别我国房地产市场的泡沫成分时，要结合实际情况，笔者认为可以考虑以下的指标：
1.房地产开发投资总额增长率与全社会总固定资产投资增长率的比例
随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6％逐步上升至2003年的18.27％，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步，近几年略高于固定资产投资增长率，并且目前房地产开发投资增长率仍然是高于全社会的投资增长率的。
附图
图1 全社会固定资产与房地产开发增长率
资料来源：2004年《中国统计年鉴》。
2.居民个人平均可支配收入与一般住房价格之间的差距
房价收入比是一个比较好的综合指标，住房消费占居民收入的比重低于30％是公认的合理界限。在我国，2003年1—9月份房地产价格比上年同期上涨了13.4％，其中住宅价格上涨11.5％，远高于居民消费价格涨幅和城镇居民人均可支配收入的增长；而到2004年上半年，商品房平均销售价格上涨了12.9％，为1996年以来同期的最高增幅。事实上，当前我国大部分城市的房价收入比已经超过6倍，其中北京、沈阳、上海、广州等房价收入比已经都超过了10倍。
3.房屋的空置面积
空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。房地产市场是否有“泡沫”，空置率是比较具备说服力的指标。一年以上商品房空置率偏高，就说明房屋生产相对过剩，产品积压严重。国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10％。上个世纪90年代海南、北海的房地产“泡沫”，除了表现在大面积的烂尾楼外，还表现在大规模的房屋空置，空置率曾超过20％。从图2可以看出，我国房屋销售面积已经逐年提高，但是同时我们还看到房屋销售面积与竣工面积之间的差距仍然没有缩小。2003年7月，全国的商品房空置面积达到1.2亿平方米，其中空置一年以上的达50％，占压资金2570亿元以上，目前我国的房屋空置率已经超过了国际控制警戒线。
附图
图2 全国商品房屋竣工面积与销售面积
资料来源：2004年《中国统计年鉴》。
4.房地产发展区域分布
从房地产持续投资热点的分布来看，主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带。从统计数据上来看，北京、上海、广东、浙江、山东投资增长率一直是位于全国各省市的前列（见图3）。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大经济带是我国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入水平提高、消费升级换代、大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么是否是这些地区的对房地产的合理需求推动了房地产投资的增长呢，这是一个值得深思的问题。从日前国土资源部对2003年全国城市地价的监测数据来看，全国各省会城市、直辖市及计划单列市中地价最高的是杭州、上海和北京，其次是广东、江苏的一些城市。这样看来，房地产价格的上涨实际上在很大程度是由地价的上涨来推动的。
附图
图3 部分地区房地产开发完成额（单位：亿元）
资料来源：2003年1月、2004年1月、12月《中国景气月报》（中间显示数据为2003年数值）。
5.房地产开发投资结构
房地产开发投资结构基本合理（见下表），普通住宅开发占绝大多数比重。同时，新建商品房销售的主要部分也是普通住宅，这样看来新建商品房供求总量基本平衡，需求以个人直接消费为主。
年分
住宅 其中普通
别墅 经济适
办公楼 商品房
其他
（％） 住宅（％） （％） 用房（％） ％
％
％
2001年 81.65 76.25
4.77
1.9
2.87
10.98
4.50
2002年 81.12 78.23
6.56
1.52
2.93
11.51
4.44
2003年 80.16 82.49
5.36
1.22
2.68
12.26
4.9
资料来源：2003年《中国统计年鉴》。
6.房地产业的资金来源
目前进入房地产市场的资金主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。供应房地产市场的资金主要来源于银行贷款，主要形式是开发商开发贷款和个人买房抵押贷款。2003年，金融机构房地产开发贷款为6657.35亿元，同比增长49.1％，是1998年的3.2倍。1999—2002年用于房地产开发的贷款增长幅度分别为15.84％、1.81％、2.96％、7.78％，这其中还没有包括通过信托产品进入的资金。
1998年以来，国内房地产市场的发展在很大程度上是银行信贷支撑的结果，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款及个人住房消费贷款等，都直接或间接的来源于银行的信贷资金。2003年，房地产开发贷款余额占整个金融机构贷款余额的比重同比上升了21.10％，而2002年为16.90％，2001年为13.03％，2000年为6.01％，1999年为8.33％，2003年个人住房贷款余额达到了11779.74亿元，同比增长42.46％，较1998年增长了26.64倍。2000—2003年个人住房贷款余额同比分别增长218.60％、148.72％、65.77％、47.71％。从这些指标可以看出，社会资金流向主要是房地产业，这也诱发了房地产业的经济泡沫。[3]
对上面的指标进行综合分析，可以得出，我国房地产行业的繁荣，并不完全是由有效需求拉动的繁荣，而是存在过度开发、房价过高、房屋空置面积较大等现象，说明我国房地产业存在着较大的经济泡沫。
二、房地产泡沫的控制
尽管此轮房地产热也是跟消费需求的拉动有一定的关系。而且从长期经济走势来看，在城市化进程的带动下，我国房地产市场仍然会保持较高的需求。但这并不表示在每一个特定时段内，房地产市场的投资与需求全部是合理的、理性的。对于房地产行业来说，适度的经济泡沫，如土地价格微幅上扬，商品房的供给略大于需求，对于活跃经济、促进房地产业的发展是有益的，但是过大的泡沫则会造成虚假繁荣，引发泡沫经济。另一个不容忽视的现实是，作为现阶段支柱产业的房地产，在缺失直接融资手段的情形下，无论是买方还是卖方，几乎全部依赖于银行的间接融资，加之其他相关产业如钢铁、水泥的投资资金也多来自贷款，对于这样的一个资金链条，一旦断掉，势必会对整个社会产生举足轻重的影响。因此需要对房地产泡沫进行预控。
1.从房地产业的资源入手，提高其营运成本，从而阻止房地产业泡沫的继续增加
一是从土地源头入手，规范土地市场。土地资源短缺一直是困扰我国经济发展的一个重大问题，也是促成我国房地产业发展扭曲及不合理的一个重要原因。因此，如何对有限土地资源的合理有效的利用是关系国计民生的一件大事。首先，要在法律上确定城市规划的地位，以保障土地使用结构的合理性。同时要从法律上和措施上继续控制拆迁规模，以适当调控市场需求的节奏。其次，加快有形土地市场的建设，彻底实现土地公开招拍挂制度的到位，为所有企业提供平等竞争的机会，避免“黑箱”操作。再次，各城市政府应公开土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利提供便利。同时对于各种以圈地谋取暴利为目的经营活动或政府官员违法乱纪的给予严厉的制裁，以保障土地市场秩序的正常运行。
二是从资金来源入手，规范银行对房地产业的信贷。提高房地产开发贷款条件。主要是加强对个人抵押贷款的严格审查，同时住房公积金贷款要实行严格的存贷挂钩制度，以避免银行资金过量流入房地产市场。抵押贷款实行差别贷款利率，可以按住房面积大致分成几个档，贷款者购买的住房面积越小，抵押贷款利率越低。住房面积超过经济适用房上限的，贷款利率按照市场利率计算。
三是从控制风险源头入手，完善相关制度。金融机构应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，实现房地产业与金融业的共同发展。[4]
2.实现货币政策、财政政策和产业政策的相互配合，协调运行
在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，但是持续低廉的资金会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误、经济中出现泡沫，这就要求灵活运用利率工具，调控房地产市场。政府应适时调高企业、个人投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜。调整现行的房地产税制，将税收政策重点转向使用环节，增大房地产的保有成本和交易成本，从而打击囤积炒作行为。比如对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税的方式。但是如果房地产业税收占地方税收的近四成，这就有可能导致各地方政府的积极“托市”。政府应当尽量避免土地回购储备制度的负面效应，将房地产市场的财政税收转移为城市基础设施、经营城市的资金。同时如土地问题、环保问题、体制性问题、职能部门腐败等问题仅靠货币政策是很难解决的要将财政政策、产业政策和货币政策结合起来运用。[5]
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