发展房地产业与防范金融风险，本文主要内容关键词为：房地产业论文,金融风险论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
金融体系是经济运行的中枢、资源配置机制运转的核心，其一旦出现问题会影响整个国民经济的正常运转，甚至引发经济、社会动荡。当前经济转型时期的诸多问题和风险向银行集中，使得银行不良贷款不断上升。其中沉淀在房地产业上的不良贷款已占到相当的比重。
一、房地产业引发金融风险（危机）的机制
房地产业与金融机构之间存在着相互依存的密切关系。由于房地产开发需要巨额资金投入，且投资周期长、回收慢，开发商必需对外筹措资金。一般有两个渠道：金融机构的贷款和客户的结算资金（包括延期支付工程价款和期房预售款）。所以房地产开发企业多具有较高的资产负债率，主要负债为银行贷款。由房地产业引发金融风险（危机）的机制可归纳为：
1、对房地产业的投资流动性差，变现过程长，返还期限长。 房地产金融有如下特点：1）、资金垫付量大；2）、资金的周转期长；3 ）、资金运动的固定性（由于其产品的生产、流通、消费在同一块上依次进行，决定资金投入、消耗、形态转化及补偿都在同一固定的位置上顺利进行）。金融机构将资金大量投于房地产，由于房地产流动性差，一旦出现供大于求，房地产价格大跌，就会形成金融风险。
2、房地产投资风险会引发金融风险。房地产投资风险主要有：1）财务风险。指由不同的财务管理方式引起的使用贷款的风险；2 ）经营风险。指源于决策者做出不恰当的经营决策或是错误地判断某一行为的可能的经济后果而引发的风险；3）可保风险。指由自然灾害（火灾、 洪水、暴雨等）引起的损失、导致的风险，可以适度转嫁给保险公司。
3、房地产投机会扰乱金融秩序，引发危机。 房地产投机是一种利用房地产商品交易谋取暴利的非法市场行为。经济高涨时期房地产投资收益率明显较高，随着居民改善居住条件的要求增强，对住宅的需求量大增，从而出现供不应求和房价看涨的情况，房地产开发商因市场极度乐观和高额利润大量开发房产，筹措巨额资金用于周转，投机之风大涨；金融机构争夺资金市场以求赢利，贷款数额常以千百万计，使信贷资金大量涌向房地产业，从而埋下危机的隐患。
4、房地产业通过外汇市场、股票市场也会引发金融风险。 虽然各国对外资进入本国房地产市场皆有所限制，但国际游资却喜欢通过炒作房地产谋利。一方面这会给所在国增加汇率风险，同时会加剧房地产投机之风，加大政府调控难度。部分房地产企业通过发行股票筹集资金，其发展便与股票市场紧密相连、随之起落。从而房地产业的周期性波动会通过股票市场影响金融体系运行。
二、我国目前房地产业的状况及房地产金融风险
我国房地产业目前存在着诸多问题，1、 我国房地产业总体上供大于求。尤其是住宅商品房积压严重。2、 银行贷款在房地产业营运资金中所占的比例过大，由于许多房地产企业经营不善无力还贷，银行呆、坏帐比例高，绝对额很大。3、 银行对房地产业的投资中建设贷款与消费按揭贷款比重失调。4、缺乏完整的住宅资本市场体系， 使住宅资本市场存在结构和功能障碍。5、房地产金融法规不健全， 影响房地产金融体系的发育成长和各项房地产金融业务的拓展。
我国银行面临着的房地产金融风险主要有：1、信用风险。 指借款人不能按期或无力偿还房地产贷款，从而造成信贷资金损失的情况； 2、抵押财产风险。指由于意外灾祸造成较重的房屋损失使银行可能无法收回剩余贷款；3、通货膨胀风险与利率风险。 指受通货膨胀影响和利率变化给房地产抵押贷款的贷方带来损失的可能性；4、流动性风险。 如发生借款人不能按时还款，银行又不能及时拍卖其抵押物，从而不能及时收回所贷款项造成损失。
三、在促进房地产业健康成长的前提下防范和化解金融风险的对策
目前我国金融领域法制不健全、金融监管薄弱。要吸取国外的教训，抑制房地产泡沫的产生，化解房地产金融风险，必须不断探索建立完备的房地产金融体系，需重点考虑的有以下几点：
（一）、建立多渠道筹集建设资金，分散房地产金融风险的机制
为防范房地产风险，必须尽快将风险较高、时期较短的房地产开发建设贷款和风险较小、时间较长的房地产销售抵押贷款适当分离，并逐步调整用于房地产开发和消费贷款的比例使之趋于合理。通过建立建设贷款制度，将开发贷款的风险集中在建设阶段，将房地产市场租售风险转移给提供长期抵押贷款的金融机构，二者的配合既能确保房地产开发企业融资的需要，也有助于促进商品房空置问题的解决。
同时也要考虑拓展房地产商直接融资的渠道，改变依赖银行信贷的模式，重视发展股份制筹资和房地产证券化等，通过比较、优化组合以降低融资成本，转移信用风险。现阶段的重点在于开展不动产金融工具创新，加快不动产证券化进程。
在对待外资方面，既要充分利用，也要防止其投机行为。对外资的流入规模特别是投向要进行必要的管理，结合国情选择中长期的非投机性外资为我国城区改造、改善居住条件作贡献；对外资投资于写字楼、高级娱乐场所进行严格控制。
（二）、建设抵押贷款市场，完善房地产金融体系
通过建立二级抵押贷款市场，可以方便各种机构投资者买卖抵押贷款使资金来源多样化，将抵押贷款证券化。目前建设抵押贷款市场的基本构想包括：1）丰富一级市场客体形式，进行金融创新， 提供多样化的金融工具，供不同偏好的消费者选择。2 ）我国目前的抵押贷款实行第三方担保制度，为完善二级市场，促进房地产证券化，可以成立官方抵押贷款担保机构，该机构具有官方性质，在房地产一级抵押市场上，该机构对个人住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者；在二级抵押市场上，对抵押贷款组合进行加强担保以提高债权的信用等级。同时要在《抵押法》的基础上专门制定《房地产抵押法》，以规范房地产抵押业务。3 ）政府先行成立国有住房抵押贷款债权证券经营机构。由国家控股，原有的长期资金来源，如住房公积金、住房租赁保证金、国际货币基金组织的住房贷款等政策性资金，可考虑由政府直接支配变为以托管方式，由该经营机构在二级市场从事经营活动。该机构也可通过发行股份和政府融通来筹措资金。其主要功能在于买卖有认可保险的抵押贷款债权，也可将买进债权加以组合包装、分割细化，发行抵押贷款债权证券，证券品种可借鉴国于经验。4 ）建立抵押贷款市场要求央行的房地产金融政策还应进一步开放，如允许发行地方债券等。5）在适当的时候，鼓励民间机构进入二级市场。
（三）、发展抵押贷款保险，减少违约风险
抵押贷款保险是房地产金融体系的重要组成部分。房地产抵押贷款即购置者在借款时须以所购房地产作为抵押品，在还清金融机构贷款本息之前，金融机构对抵押品有处置权。抵押贷款保险是通过借款人支付一定数额的保险费，将个人可能发生的坏帐风险转移并集中管理的一种金融机制，通过贷款保险可以有效地规避风险，因银行作为抵押权的持有者，同时享有可保权益。
要发展房地产保险业，分散房地产金融风险，当前政府要积极推动，予以引导。保险企业要大胆尝试。1、形成房地产保险机制， 政府要制定优惠政策进行导向，如房地产保险业务单独核算，保费所得免征营业税，经营利润免征所得税，赔付以后结余的保费可以组成住宅保险基金，封闭运行，专项用于房地产问题的处理。2、 可以考虑组建住宅保险公司，使之成为平抑住宅保险市场的主导性公司，作为政府实施社会保障制度的一个组成部分。可以在住宅公积金增值部分中提取一定比例注入住宅保险公司，专项解决住宅发展中的难点。3、政府、企业、 市场三位一体，行政、经济、法律三者结合。当前要特别重视法制建设，要把房地产保险纳入法制的轨道，制定切合实际的《不动产保险法》或房地产保险条例。同时制定并严格执行房地产建筑质量要求、加大宣传力度、增加房地产保险品种以适应开拓新市场的要求。
要避免房地产金融风险，必须努力建立现代金融机构体系、市场体系、调控监管体系和法规体系，提高经营管理水平和监管力度，实现金融市场秩序好转，保证金融安全、高效、稳健运行，化解金融隐患，增强防范和抗御金融风险的能力。
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