摘要：要保证房地产项目建设目标的顺利实现，必须有一套科学、完整的管理体系作为支撑，建筑工程管理就能发挥这样的作用，因此本文对建筑工程管理在房地产项目建设中的应用进行了研究。
关键词：建筑工程管理；房地产项目建设；应用
在房地产项目建设中，工程管理是非常重要的手段，其在整个项目建设中发挥着提纲挈领的关键作用[1]。建筑工程管理在房地产项目建设中的内容包括项目可行性分析、项目规划管理、质量保证、进度管理、成本控制、安全管理等。但这些内容仍存在不完善之处[2]，因此本文对建筑工程管理在房地产项目建设中的应用进行了研究。
1 建筑工程管理内涵与关键点
1.1 建筑工程管理的内涵
房地产项目建设中的建筑工程管理包含从项目开工准备、施工建设到竣工验收全过程的管理，管理任务包括组织、协调、施工管理、质量监督等。建筑工程管理的五大要素是成本、质量、进度、安全和技术支持。成本直接关系项目的经济效益，建筑成本是房地产项目建设中最大的成本，对项目成败有巨大影响[3]。质量是成就优秀品牌的基础。进度关系产品的生产周期和信誉度。安全是工程建设的基本要求，没有安全保障的项目无法持续开展。为了提高房地产项目建设的技术含量，有必要采用新技术、新工艺、新材料，一方面可以降低工程成本，另一方面还能缩短建设周期。
1.2 建筑工程管理的关键点
在房地产项目建设中，成本控制、进度控制、质量控制是建筑工程管理的三大关键点，也是管理核心所在。如前所述，成本控制关系到项目的成败，贯穿于房地产项目建设的全过程，从项目规划、方案设计、工程建设到交付使用不能有一丝一毫的放松，其中方案设计是成本控制的重点，工程建设造价控制是成本控制的难点。进度控制关系到工期目标的实现，不仅包括施工中的进度控制，也包括施工前的进度控制，即招投标计划的实施、总包单位的确定、分包工程的管理等。质量控制包括事前控制、事中控制和事后控制。事前控制主要是设计质量控制和材料设备准备的质量控制。事中控制主要是施工现场质量控制，包括质量控制体系的建立与完善、监理机构作用的发挥、对施工承包单位的监督等。事后控制是项目竣工验收后至保修期结束这段时期的质量控制。
2 完善房地产项目建设中的建筑工程管理对策
2.1 建立并健全房地产项目建设工程管理体系
对于房地产项目建设而言，必须建立并健全以下工程管理体系：（1）计划管理体系，主要任务是合理划分工程范围和研究工程各部分的有效衔接，配置组织架构和安排人员，规划各阶段工程进度，开展质量策划、成本控制规划，加强信息沟通规划，防范工程风险，制定产品交接规划等。（2）成本管理体系，主要任务是建立成本数据库，加强材料设备供应商管理，制定项目成本目标，跟踪和动态评估项目成本，加强工程预付款、进度款和竣工结算的管理等。（3）质量安全管理体系，主要任务是制定工程质量安全标准，完善监理机构质量安全检查监督制度，制定施工现场质量安全偏差控制措施，重大质量安全事故的应急处理等。（4）技术管理体系，主要任务是搭建技术管理平台，制定材料设备选用标准、分部分项工程技术标准，评审和确定招标技术标，工程技术交底，现场技术工作的指导和监督等。（5）风险管理体系，主要任务是识别工程风险，计算工程风险大小与损失，制定工程风险防范措施，厘清工程风险责任等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆（6）现场标准化管理体系，主要任务是制定各项管理流程，包括计划管理、质量控制、技术管理、合同管理、甲供材料管理、现场签证管理、文件管理等流程。
2.2 加强房地产项目建设前期策划
项目前期策划就是通过研究国家与地方的政策法规，收集市场信息，分析项目实施的可行性，然后组织策划，确保项目目标的实现。另外，还要办理土地、规划、建设等许可手续。项目组织是由项目目标决定的，为避免多头管理、层级多、效率低的弊端，项目组织结构应尽量扁平化。确定组织结构后，明确人员、岗位安排和职能分工，做到权利与责任统一。再根据业务特点制定工作流程。
2.3 引入精细化管理模式，提升项目整体执行力
精细化管理是一种思维模式，从项目经营理念、运作方式、组织结构、资本运作等方面入手，运用专业化、标准化、数据化、模块化、创新化管理手段，实现组织结构分明、管理过程简洁、操作标准优化的目标。例如工作流程精细化，针对建筑工程项目施工复杂、生产要素多、建设周期长等特点，运用霍尔三维结构理论进行重新整合、优化。以时间维优化时间管理，以逻辑维重新定义组织体系、制度体系、流程体系、信息管理体系、效果评价体系，以知识维重新定义人员管理、材料管理、机械设备管理、组织机构管理等。通过实施精细化管理模式，让管理流程更顺畅，让各项管理措施顺利落地，使项目整体执行力得到有效提升。
2.4 注重合同管理，强化成本控制
合同管理是房地产项目管理的重要环节，关系到工期、质量、成本目标的实现，尤其对成本控制有重要影响。在合同谈判与签订时，要将所有不确定性因素考虑进来，交工质量标准应以附件形式写入合同中，合同价格及调整方式更是合同管理的核心。在合同实施过程中必须加强跟踪和纠偏，做好工程变更、索赔的处理。成本管理时，应加强成本预测和成本计划的编制工作，并对成本控制进行动态管理，发现成本偏差及时分析原因并进行纠偏。从技术角度，应加强主材比选、施工方案论证，在满足质量前提下控制费用。
2.5 协调工期与投资，有效实施进度计划
在项目动工之前，要确定项目总进度计划。由于建筑工程施工受多种因素影响，在与承包单位签订合同时充分沟通工期要求，对工期风险进行控制。在工程施工过程中，应统筹安排，尽量采用流水作业，合理布置交叉施工，积极协调各环节施工任务，既不盲目赶工，也不拖延工期，找准工期与投资的最佳结合点。为了确保工期目标的顺利实现，可将总进度计划进行分解，保证各个节点及分阶段进度目标任务完成。同时加强协调，定期召开专项协调会，及时化解制约工期目标的难题，保质保量完成项目工程。
2.6 完善质量管理体系，以PDCA循环控制质量
按ISO9000族标准要求建立质量管理体系，确立质量管理目标，规范质量管理文件，优化质量管理组织，明确各部门、岗位质量管理职责。在质量管理活动中，引入PDCA循环，确保质量问题及时得到解决，并使质量管理工作持续改进和提高。实行全过程质量控制，即事前、事中、事后全面控制。抓住影响质量的人员、材料、机械、方法、环境因素，调动各方积极性，推动质量目标的实现。在施工过程中，将自控与监控结合起来，发挥施工单位及人员自我约束能力，通过监控保证施工质量达到标准要求。工程验收时，必须严格执行验收标准，先由施工单位自检，再由监理单位专检以及政府部门的质量监督。
3 结语
建筑工程管理贯穿于房地产项目建设的全过程，管理成效直接影响项目建设的成败，故应加强建筑工程管理并不断提升管理水平。传统粗放式管理正被精细化管理所取代，因而要重视对建筑工程管理的研究和应用，力求使管理有所创新、有所突破，这样才能使房地产项目健康发展。
参考文献：
[1]陈能娟.房地产开发项目工程管理常见问题及解决措施[J].企业技术开发，2013，32（16）：127-128.
[2]陈艳龙.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用初探[J].四川水泥，2018（9）：188.
[3]袁应成.房地产开发项目工程管理分析[J].福建建材，2015（11）：108-109.
论文作者:伍灿斌
论文发表刊物:《房地产世界》2019年2期
论文发表时间:2019/7/15
标签：工程管理论文; 项目论文; 建筑论文; 工期论文; 进度论文; 房地产项目论文; 成本论文; 《房地产世界》2019年2期论文;