摘要：城市土地价格和房地产价格具有紧密性、统一性、联动性和关联性的关系，两者之间的协调发展对我国房产经济具有重要的影响。土地价格和房地产价格之间相互影响，而土地价格并不是影响房地产价格上涨的唯一因素。需要认清两者之间的关系，合理调整房价的上涨，打击房产恶意炒作，稳定我国房地产行业的稳定发展。
关键词：房地产价格；土地价格；关系
前言
近年来我国房地产行业持续升温，房地产价格上涨、投资过热等问题吸引着社会各界的关注。房地产价格问题并不仅仅是我国单一的经济问题，也带来了一定的政治问题和社会问题，甚至影响着全球房地产经济。随着越来越复杂的问题升级化，政府相关部门和学者，以及房地产行业内对于城市土地价格和房地产价格之间的关系也展开了讨论和研究。
1.土地价格和房地产价格关系的研究现状
土地价格是房地产成本结构中的一部分，对于房地产价格的上涨具有怎样的影响程度， 是社会、政府、开发商和学者之间讨论的重点，分歧也比较大。在我国实行全面招拍挂之后，土地价格对于房地产价格的影响更是成为多方讨论和关注的重点。一些房地产开发商认为在实行土地招拍挂之后，城市土地价格的持续上涨导致房价上涨，也有学者研究认为，是房地产价格的上涨带动了土地价格的上涨，这两种观点都有一定的道理， 也受到了一定范围内的认可，并且对政府制定相关政策带来一定影响。
1.1地价决定房价
大部分房地产商及行业业内人士都认为是地价决定了房价，是土地价格的上涨导致了房价的上涨。他们认为，土地价格是房产经济中的主要成本，房地产的价格不断上涨最终原因在于地价的上涨。在实行“招标、拍卖、挂牌政策”之前，土地的使用权价格可以通过协议来出让，房地产的价格是随着民众的整体收入水平和整个房产市场的供求关系来逐步上涨的。而随着土地招拍挂政策出台之后，土地供应没有了其他的来源，政府管理部门限制着土地的供给量，导致土地资源来源单一并且短缺，导致土地价格带动了房价的上涨，房价上涨又导致了土地价格的上涨这样的死循环。 一些房地产开发商认为，政府通过严格的政策来控制土地的供应量，同时出台各项限购令和加息来限制个人买房， 降低民众对房产的需求量，导致土地和和房产不能达到供需平衡，土地供应出现了“地荒”， 也就使地价上升推动了房价的上涨。
1.2房价决定地价
通过对我国主要城市土地价格的横向比较后可以发现，房价和地价均有大幅度上涨的同时，地价的上涨程度要小于房价的上涨。我国民众对房地产本身就具有强烈的刚性需要，住宅价格上涨、房产市场供不应求，房产开发商对土地增加了需求，从而导致土地价格上涨。在《城市经济学》中，土地价格和房产价格之间并不能用成本理论来解释，房地产市场旺盛的住宅需求导致了开发商之间争夺城市土地。开发商需要购得更多的土地来建筑更多的住宅，地价升高也是由于住宅价格高的原因。
2土地市场和房产市场互动性关系分析
各类房产开发商具有投资需求和投资冲动，并且自房地产行业升温以来持续了较长的时间，土地价格最终会通过对房产需求的抑制来延缓房地产价格的上涨。在我国市场条件下，城市土地的价格和房地产的价格存在互动性关系。一方面，社会经济的发展，使民众对房地产的需求增大，也就带动了房产的价格的上涨，开发商扩大了房产投资，增大房产市场供给量，也就增大了对城市土地的需求，土地需求量的增大导致了地皮价格的上涨，表现为：房产需求增大——房产价格上涨——增加房产投资——增加土地需求——土地价格上涨；另一方面，由于政府相关政策出台，土地的价格上涨，在短期内也会引起了房产价格的不断攀升，表现为：土地价格上涨——房产价格上涨，但是房地产的价格上涨并不全部是由于土地价格上涨所引起的，土地价格如果下降也并不一定会影响到房地产价格的下降，因此房地产价格和土地价格既有相互联系、相互约束的关系， 也有竞争性和制衡性。
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2.1 紧密性和统一性
房屋建筑离不开土地，必须建立在土地之上，房产在建筑的过程中是统一的整体，因此房产价格和土地价格之间也具有紧密统一的关系，土地的价格和房产价格是房地产产业链中间重要的环节， 也是不可分割、不可或缺的。
2.2 联动性和关联性
房地产管理和城市土地管理是具有紧密关系的两个部门，土地管理主要是一些基础的工作，与房产管理部门具有联动性，房产价格体系也就基于土地管理出现连锁反应性和衔接性。土地价格的变化会影响到房地产的价格，房地产价格也作用于土地价格的升降，两者之间存在相互制约和影响的关系。
2.3 制衡性和竞争性
土地价格和房产价格的变动会影响到土地和住宅所有者两个经济体之间的分配关系，形成了互相制衡的力量。同时，价格产生的机制是供求双方相互制衡并竞争的结果，一方的变动会影响到另一方，也受另一方的制约。 因此两者之间既有制衡性又有竞争性。
3. 土地价格和房产价格相互作用性关系分析
3.1 土地价格构成角度
城市土地价格在近年来一直具有不断上升的发展趋势。 首先由于社会经济的发展，已开发的土地会不断的增加级差地租，未开发的土地会得到开发，从而也就提高了土地的价格；其次我国城市化的进程不断的加速，城市周围的社会环境也得到了改善，生活质量提高，市政交通和基础建设更加完善，政府持续的投入资金来进行城市的开发和建设，增大土地资源的利用率，也就提高了土地的价格。房产不能离开土地存在，是属于土地上资产的一部分，因此广义上的土地价格也包括房产的价格，从而也会影响到房产价格的上涨。
3.2 房产价格构成角度
对土地的需要来自于人们居住、生产等用地的要求，是以房地产的需求为基础衍生出来的。 房地产除了被生产和消费之外，还具有投资功能。房地产的投资、消费功能导致房地产需求的原因较多，主要有几个方面：
首先是受人口总量和结构影响，人口数量越大住宅需求也就越大；其次是国家相关政策法规，相关法律法规有效的对经济进行调控，对房地产的供需、投资具有重要影响；另外是国民收入的增长和消费变化，工资的增长增强了民众对房地产消费的能力，也增加了对房产的需求。
房地产主要由开发商来完成供给，开发商购买土地，进行建设，完成后销售给市场，在供给需求的共同作用下形成了房产的价格。开发商供给的基本原则是追求利润最大化，形成逐渐上涨的供给曲线，房价的逐渐上升也就导致了土地价格的上涨。
结束语
在房地产市场中房价和地价都是重要的因素，价格过高和过低都会影响市场的正常运行。近年来我国也颁布了一系列的规章制度，有效的降温房地产市场，但是仍需完善房地产市场体制，遵循市场规律，分析房价和地价相互的关系，这也是我国房地产市场中需要面对的关键问题。
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论文作者:张昱
论文发表刊物:《防护工程》2018年第32期
论文发表时间:2019/2/25
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