炒二手房四大攻略，本文主要内容关键词为：二手房论文,攻略论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
“晓得吗，古北地区的二手房价一夜跳涨2000元。”这是上海的王女士在最近寻找合适二手房过程中最深切的体会。据了解，上海古北地区二手房均价现已在30000/平米以上。
二手房价并非上海独高。今年7月以来，北京的二手房市场也是一片火热。据我爱我家市场中心数据显示：7月份北京二手房综合指数为1578.21点，涨幅高达3.08%，与去年同期相比，上涨14.62％。
然而，二手房的利润空间真有那么丰厚吗?二手房投资过程中会产生哪些费用支出?
二手房的投资收益由两部分构成，房屋溢价收益和租金。专业的二手房炒家资本金一般都在80万左右。根据一些案例，我们为您提供了几份不同类型的二手房账单。
房虫型
这类投资者属于投机型。他们多以炒老旧公房为主，一般在1-3个月内转手，目前炒老旧公房的利润空间在10％到20％。投资者需自己寻找房源，可以选择一次性给付房费，也可选择付10％保证金给业主，办理委托过户，然后在既定时间内寻找下家。
李女士就是一个老北京的房虫，她与很多北京成熟小区的物业公司关系密切，并于近期在团结湖附近觅得一个60平米老2居公房。由于业主急于套现，最终以9500元/平米成交，大大低于当时10500元/平米的市价。她选择一次性付款，并办理委托公证。一月之内她以市场价将此套二手房出售给了另一个买家(账单见表1)。
炒楼花型
与房虫型一样炒楼花也是短期投资行为。房子入住之前，内部认购的房号、正式认购的认购书、甚至预售合同，只要能买入卖出则都叫“炒楼花”。一般来讲，“炒户”跟开发商关系要好，买入户型好、位置佳的期房房号后通过更改定金收复书的方式将房屋号出售，赚取差价。目前，上海又开始出现炒楼花现象，但在北京，由于这方面监管比较严格，炒楼花者较少。
刘先生在某新楼盘以7000元/平米认购3套80平米小户型，在开盘后3个月他以均价10000元/平米全部卖出，(账单见表2)。
风险提示：以上两种方式是目前二手房市面上常见的短期投机做法。业主和下家的信用风险、政策变化、税费增加、改单的法律风险、开发商收取改单费等风险都是需要投资者警惕的。
下面介绍的两种是出于理财需求的二手房投资方式，更值得借鉴。
囤房型
囤房型的投资人一般是属于风险偏好较稳健的人，因为二手房本身就属于利润稳定的品种。一般囤房型投资者至少拥有3套以上房产，其中全部或大部分是在新开盘或开盘不久后全额付款买入的。我们这里特指在二手房市上购买。张先生就是一个典型的囤房人，2005年他购买了3套北京星河城3期110平米的中户型房产，当时房价为5000元/平米，全额付款。今年2月份，在这套房子的价格升至9800元/平米时，他又卖出。此时由于星河城4期还未完工，因而前期的房子也无法下发房产证，张先生这套3期的现房还具备期房特征，不能办理过户手续，只能在开发商处改底单(账单见表3)。
以租养贷型
这种方式是最适合大众投资的。一般来讲，投资人预期未来房价上涨空间较大，手中持有30万到50万左右的存款，有自住房，曾在银行办理过住房商业贷款或公积金贷款并信誉良好。
李女士准备在北京某楼盘购买一套40平米，15000元/平米，总价60万的公寓。她在某银行办理了二手房贷款，首付20％，等额还款法，银行按估值58万贷出款项，她用王府公寓的房产作为抵押物办理同名转按揭，以获12万贷款支付首付。她预计5年后卖出，其间出租，月租2500元/月，折合装修、空置、折旧后为2200元/月。预计房价每年以5％(保守估计)的比率上涨(账单见表4)。
部分数据由中易安北京房地产担保有限公司提供
风险提示：
1.房价回落风险。我爱我家副总经理胡景晖提醒，在租售比高于1：300警戒线时，投资者须谨慎。一般正常的租售比应在1：200到1：250之间。
注：租售比=租金/房价
以每月2000元房租为例，2000÷1/200=40万．这说明正常来说，这套房子需要租售200个月方可还本，一般来讲折合空置期、装修费、电器等因素，正常来讲这套房子需要240月(20年)才能还清。
2.银行贷款风险。如今贷款三套房子，银行需要个人收入证明。在银行日渐关注风险的时候，未来首付比例会按照购房次序，依次增加。同时，在不断加息的过程中，利息支付也渐成负担。
3.政策风险。物业税开征在即，从个人第二套房产开始就要征收0.8%至1.4%的税。
需要提醒的是，一般来讲，应该选择“易租易售”房产，并以中长期的投资为主，税费成本较低。此外，产权明晰、质量过关，是二手房投资的基本条件。
标签：二手房论文; 房产论文; 二手房公积金贷款论文; 上海二手房论文; 购房论文;