摘要：房地产开发管理是一种系统性的管理方式，这种管理方式的时效性较强，主要是通过对控制、组织、计划等手段的统筹运用，实现高效的组织管理，促进预期目标的较好完成。因此，房地产开发管理对房地产项目的质量水平有着十分重要的影响。
关键词：房地产；开发管理；特点；要点
引言
众所周知，项目管理对于任何一个行业都是至关重要的，尤其是房地产这样一个新兴、庞大又竞争激烈的行业。从前期的策划、市场调查、研究可行性、分析评价直到后期的营销策划，每一步都需要项目管理来监督实施。项目管理在房地产开发中起着重要的作用，是实现房地产开发科学化、系统化和合理化的有效工具，由于我国引进项目管理较晚，因此应对项目管理的研究和实践投入更多的精力，促进我国房地产项目管理水平的迅速提高。
1 分析房地产开发管理价值
随着社会的发展以及科技的进步，城市化进程的不断加快，房地产行业得到了快速的发展。然而，在市场经济的社会背景环境下，房地产行业的竞争形式也呈现出越来越激烈的状态。在这种形式下，相对于各行各业来说，有效的开展项目管理工作都发挥着至关重要的作用，只有在确保相关管理工作的质量基础上，才能促进企业能够顺利开展各种项目工程，使得企业能够呈现出稳步发展的状态。
从房地产企业开发管理角度进行分析，开发管理工作不仅与建筑工程施工成本、施工进度以及施工质量有着直接的关系，而且还与房地产企业自身的发展状况有着至关重要的影响性作用。科学合理的开展房地产开发以及管理工作，能够在一定程度上保障建筑工程施工工作有序进行的基础上，全面提高房地产企业的市场竞争力。
2房地产的开发管理的特点分析
2.1 房地产开发管理寿命周期性特点
房地产项目管理的目的是为了能够在一定程度上对开展一次性房地产工作进行控制以及规划，从而能够保障房地产项目在一定的期限内达到所预期的目标，充分发挥出房地产开发的主要功能所在。如果房地产开发工程目标得以快速的实现，相对于房地产开发项目来说，其就会自动消除自身的价值，由此不难看出，房地产开发管理寿命周期性特点是客观存在以及可以预知的。
2.2房地产项目开发管理具有复杂系统性的特点
房地产项目开发管理工作的顺利开展需要多个部门的协调配合，在这一过程中，涉及到了大量的专业性内容以及组织调控工作，因此对综合性知识的应用是不可缺少的。在房地产项目开发管理工作进行的过程中，根本不具备可以借鉴参考的经验，因此，许多内部以及外部的因素会对开发管理工作的质量产生严重的影响，由此可见，房地产项目开发管理工作的复杂性较强。在开发管理工作实际实施的过程中，房地产企业的管理者需要对不同的组织以及不同专业的人员进行有效的整合管理，形成一个临时性的管理组织，通过内部的协调配合以及项目成本、技术等资源的科学配置，实现房地产项目开发目标的较好完成。以上就是房地产项目开发管理的具体内容，由此可见，房地产项目开发管理工作的影响因素多种多样，且具备复杂性以及系统性的特点，为房地产项目开发管理质量的控制带来了巨大的挑战。
2.3 房地产开发管理阶段性特点
在管理周期内，房地产开发项目根据工程建设的具体情况进行阶段划分，随着建设项目的不断推进，呈现较强的阶段性特点。由于房地产开发项目在不同阶段所做的工作不同，开发管理在各个阶段工作的内容和工作重点也存在很大差异。在房地产开发管理的过程中，项目管理人员必须结合项目的实际情况，寻找出项目工作的关键节点，制定切实可行的阶段性开发管理目标，有针对性的狠抓落实。
3 房地产开发管理阶段性要点
3.1 房地产项目前期策化阶段的开发管理要点
房地产策划是根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的创新为核心，综合运用各种辅助手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性且可操作性的规划活动。
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其涵义有：一是房地产策划是在房地产领域内运用科学进行策划的行为；二是房地产策划具有明确的目的性；三是房地产策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的；四是房地产策划是按特定的程序运作的；五是房地产策划是以创新为中心的；六是房地产策划要综合运用各种策划手段。
从某种意义上说，一个开发项目是否成功，房地产开发公司能否获得预期的收益，是由项目的前期阶段的策划方案、规划设想、项目定位、操作模式等决定的，而能否实现开发公司的最初设想，在项目前期进行策划至关重要。因此，前期阶段的策划工作是体现开发商开发经验、开发理念与运作水平的竞技场。可以说，同一条件的地块上，不同的开发商，会有不同的思路与构想，从而开发出不同的建筑产品，比较其优劣的标尺便是市场是否认可与接受，这正是体现开发商功力与实力的地方。
3.2房地产项目可行性研究阶段的开发管理要点
在房地产项目的可行性研究阶段，房地产项目的开发企业通常为委托方，获得审定资格的相关工程设计以及工程咨询机构会对房地产项目开发的可行性进行科学的研究与分析。本阶段分析研究的重点是房地长项目的技术以及经济方面的内容，通过对拟建设项目的多种建设方案的综合比对，提出相应的改进以及完善建议。上述建议在经过工程咨询单位以及房地产开发企业的一致确定之后才可以进行相关报告的撰写。这一阶段管理工作的专业性较强，因此，一直是房地产项目开发管理过程中的关键环节。若是不能对这一环节给予足够的重视，就会为房地产项目的建设埋下一定的隐患。因此，房地产企业必须严格的遵照相应的标准以及程序较好的完成这一阶段的工作，才能为房地产项目的启动提供良好的支持和保障。
3.3房地产项目设计阶段的开发管理要点
在房地产项目的设计阶段，开发管理的重点内容是通过房地产项目技术以及经济方面内容的分析研究对项目的实际工作进行科学合理的安排，实现决策内容的具象化，为后续的施工组织管理工作提供良好的依据。需要注意的是，在本阶段开发管理工作开展的过程中，一定要对房地产企业的能力水平以及项目的实际建设情况进行充分的了解研究，以此为基础进行房地产项目的设计，做到有理有据，避免出现设计失误的情况，从而对施工成本的管理控制造成不良的影响。
3.4 房地产项目建设实施阶段开发管理要点
在项目总包招标完成后，施工实施阶段的主要内容是安全、质量和进度，这几个方面在项目实施过程中容易受到多方面因素的影响而产生问题，总包合同要明确甲乙双方的工作界限，职责明确，包括对双方对执行合同过程中产生的风险和不确定性要有双方认可的、明确的措施，项目管理团队要在施工单位、监理单位、政府建设行政管理各部门之间做好协调工作，依法行使好甲方的责任和义务。做好项目实施过程中的监督与管理工作，避免出现进度延误或工程质量、安全问题。
3.5 房地产项目竣工阶段开发管理要点
房地产项目竣工阶段的主要工作就是项目的工程收尾和验收，是对项目实施及考核的重要环节，检验开发项目是否符合原设计需求质量要求和建设行政管理部门的管理要求，这也是对建筑工程质量检查的最后一个环节，其对于未来业主的利益具有直接影响。在这个过程中，管理人员必须制定严格的竣工验收规章制度，在自检合格的基础上组织、协调各方进行全面验收，同时做好成品保护工作，确保开发项目符合国家规范的设计要求和建设行政管理部门的管理要求，确保能顺利交付未来业主。
结语
综上所述，当前房地产市场日益激烈，越来越多的企业将发展方向放在房地产项目的开发上，如何利用由于自身资源配置，促进企业健康发展，是所有房地产企业重点关心的话题。为了达到更好的经济效益，房地产企业必须准确把握市场动态，做好提前的预测，运用现代化房地产开发管理措施，全面落实项目管理工作切实提高企业开发管理水平和房地产项目质量，为广大业主提供更加安全可靠的房地产产品。通过对房地产开发管理重要性及特点、管理要点进行分析，希望能够促进我国房地产企业开发管理实践工作的有效开展，促进整个产业的健康长久。
参考文献：
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[3]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学，2012.
论文作者:吴永伟,
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第10期
论文发表时间:2019/8/7
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