我国景区经营权价值评估途径的选择，本文主要内容关键词为：景区论文,经营权论文,途径论文,价值评估论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
景区是旅游活动的核心和空间载体，是旅游系统中最重要的组成部分[1]，也是旅游业的核心要素和发展点[2]。近年来随着我国旅游业的快速发展，景区也获得极大发展，截至2005年底，我国景区已超过2万个。政府对景区资金的支持严重不足和景区已有的高度集中垄断管理体制的弊病日益凸现。在这种情况下，从20世纪90年代以来我国出现了部分景区转让景区经营权的改革试验。据本文的不完全统计，已有涉及22个省（市、区）的100余家景区以不同的形式进行经营权流转试验，并有安徽、四川、湖北等11个省（市）以法律条文的形式在旅游发展条例中允许旅游资源经营权转让。但目前经营权价值评估这一环节缺失造成了经营权流转难以实现或盲目转让，国有资产流失，保护开发资金不均衡等不良后果。景区经营权价值评估已经成为实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一，也是旅游研究领域的重要前沿课题（有学者曾将旅游资源的价值评估问题列为我国旅游研究前沿10大问题之一[3]）。
1 已有相关研究的评述
很多学者关注到景区经营权价值评估，但总体而言该领域研究尚处于探索阶段（表1）[4—20]。从研究内容上可分为旅游地全部资产评估和资产经营价值评估，前者涉及资源全部用途的收益，后者侧重于旅游经营的收益。其中，呼吁旅游资源／景区资产经营价值评估重要性的研究最多，这也显示该领域研究还处于探索阶段。具体评估方法与因素研究较少，一些学者构建基本评估思路，名称还停留在旅游资源经营权评估，实际为景区评估。关于旅游资源经营权价值评估因素的研究中，除了吴楚材等人[14] 的研究与实际案例结合外，其他研究都仅是理论构建。叶浪[13] 的研究构建了影响经营权价值的框架性因素，李向明[15,16] 和雷蓉等人[17] 对部分因素深入细化，吴楚材和雷蓉等提供了更多可选择的评估方法。虽然部分方法和因素应用并不适宜，但已是旅游资源经营权价值评估的可贵探索。实证研究主要集中在森林旅游地评估，主要采用收益现值法，涉及因素较简单。案例研究对资产经营价值的涵盖范围也不尽相同，如王炳贵等[18] 着眼于森林公园的纯收益，程绍文[20] 从景区地值入手。总体而言，已有研究对于旅游资源／景区经营权价值认识虽不统一，但都从资产评估角度入手，方法应用中其他领域评估方法的借鉴与景区经营权的特殊性还没有很好结合。
2 景区经营权价值评估的基本途径对比
显然，景区经营权价值评估属于资产评估。当交易的是物的非完整的所有权，或物的产权边界不清晰，“外在性”显著时，资产评估的客体更精确的表述显然应该是“被评估资产的权利”[21]。景区经营权价值是景区经营性资产的获利能力，因此景区资产经营价值评估需要认识资产评估的基本思路。公认的资产评估方法（途径）有3种，即市场法、收益法和成本法（图1）[22]。从宏观上看，这3种总体思路着眼点不同：成本法主要关注资产的过去而不是未来，市场法的理论依据是市场价格反映资产价值，而收益法考虑的是未来现金流量。
具体对比成本法、收益法和市场法3种途径（表2），进一步明晰成本法、收益法和市场法3种思路的总体评估思想。市场途径依据替代原则，与近期出售的同类资产比较并调整后得到被评估资产的价值，适用范围较广，但对可比参照物的要求较严。成本途径通过资产现时重置成本扣除各种损耗价值确定，主要基于卖方。收益途径将资产未来的获利折算到现在，需要预测资产在可预测获利年限内的预期收益和面临风险。
3 景区经营权价值评估途径的适宜性分析
成本法、市场法和收益法3种途径给予不同的出发点，并有各自的优缺点。在对景区经营权价值评估中，评估途径的适宜性分析成为评估工作的首要问题和基础性问题。通过对资产评估途径的对比与其他领域资产评估的梳理，景区资产经营价值评估首选的评估途径是收益法（途径）、其次是市场法（途径），成本法不适合作为总体基本评估思想。
3.1 从评估目的与价值类型而言，收益法（途径）符合景区经营权价值类型
收益法、市场法、成本法3种途径从时间上是体现资产未来、现在和过去的3种维度。收益法（途径）是将未来的利益折算到现在得到资产价值，主要注重对未来收益的测算；市场法（途径）是与已交易资产价格进行对比调整后得到资产的价值，主要关注现在资产；成本法（途径）则是还原资产现在的重置成本扣减其各项损耗价值来确定资产的价值的方法，所以资产的原始成本价值在成本法中有决定因素，原始价值主要表征的是资产过去的价值（图2）。所以收益法（途径）是测度景区资产经营价值合适的方法，市场法（途径）次之，成本法（途径）对未来收益很难测度。即使应用成本法进行加和计算，也不能体现景区经营性资产的整体获利能力。
图1 三种基本评估方法关系示意图
资料来源：根据参考文献[22]整理，有改动。
图2 三种资产评估途径的价值类型适宜性分析图
3.2 从市场状况与方法应用的前提条件而言，收益法（途径）是最合适的途径
评估有一定的前提条件，如果不能满足这些前提条件，就难以应用方法或需部分改进。通过景区经营权评估的现实状况与评估途径前提条件的满足程度分析，目前我国的现实状况可以全部满足评估途径的前提的仅有收益法（途径）（表3）。
我国大多数景区在开发前都需要进行景区规划，景区所在的区域一般也有区域旅游规划，所以基于规划与行业平均情况对景区未来的收益状况与风险状况可以预测并可货币化。旅游资源属于可再生资源，景区的获利年限根据经营权转让年限可以测算。所以，景区经营权价值评估使用收益法（途径）的前提条件基本可满足。现阶段我国景区经营权转让时通过一段时间的网络公示、招商会等形式基本实现公开市场的前提条件，但是已交易的景区经营权中选取具有可比性的参照物较为困难。一方面由于已交易景区经营权的具体金额与交易合约具体情况及当时供需双方关系状况难以获取，另一方面由于我国景区较多，景区的类型较多，参照景区与被评估景区可比性不足，所以市场法（途径）前提中最核心的条件——找到可比参照物（最好3个以上）很难满足。随着景区经营权交易市场的成熟与活跃，市场法（途径）的前提条件将可满足。但目前市场法（途径）的应用有一定困难，即使应用也难以保证其科学性。成本法（途径）显然适合景区内一些固定资产的评估，但景区内的土地与旅游资源由于不存在旅游用途的使用对其带来必然的价值损耗，所以整体上不适宜。
3.3 从方法科学性角度，收益途径相对较科学
从收益途径的支撑理论来看，庞巴维克（Bohm-Bawerk）在《资本实证论》中首先创立了资本价值理论，认为成本并不把价值给予产品，而是从产品中取得价值，并且明确提出“凡给予我们相当永久性收益的物品，我们就根据这种收益给它们某种‘资本价值’。我们估计它们的价值相等于能按当时的利率在同样长的时期内产生同量的收益的货币资本”（转引自参考文献[24]）。此后，耶鲁大学的费雪（Fisher）进一步为收益法奠定了基础，他指出，“资本价值必须由其估计的将来净收入来计算，而不是相反”。费雪并对成本决定持否定观点：“我们必须记住，在一特定时间计算价值时，只有将来成本才能进入财货的估价。过去的成本对价值并没有直接的影响。过去的成本在这里只能起一种间接的作用。因为过去的成本决定了财货的现有供给量，从而也就提高或降低这些财货所提供的服务的价值”（转引自参考文献[25]）。凯恩斯也提出预期收益进行折现的观点，再次强调资本价值与历史成本无关，说明了收益法的科学性。根据景区经营性资产的预期收益来评估其经营权价值，也容易被出让者与购买者接受。
收益法（途径）作为景区经营权价值的基本评估思路，并不排斥在评估过程中也会用到成本途径和市场途径的思路，如机器设备可采取重置成本法评估。但需强调整体景区经营权价值基本评估思路是收益途径。
4 相关资产评估领域的评估方法选择
与景区经营权价值评估相同，已有的公路收费权、矿业权估、加油站收费权等的评估也是伴随着我国经济发展出现的。在这些经营权价值评估中，最常用的评估途径是收益法（途径），如公路经营权、采矿权、房地产的使用权等都首选收益途径，显示收益途径在评估经营权价值的广泛适用性（表4）[23,26—36]。我国已有的旅游资源经营权评估研究中3种途径学者都提出过，有学者认为收益法不适宜，应采取重置成本法[5]，有学者认为成本法不能反映出价值[37]，实例中采用收益法较多，总体上对评估途径选择还较模糊。结合其他领域和景区经营权特点，本文认为收益法是我国景区经营权价值评估的首选途径。
5 结语
我国景区经营权是伴随着旅游业发展逐渐受到关注的。目前，我国已有百余家景区进行经营权流转的改革探索，显然并非个别现象。越来越多的省市对旅游资源与景区的经营权流转改革持肯定态度，已有11个省市在其旅游条例中以法律条文形式规定可依法转让旅游资源经营权。本文认为，除了一些高级别的自然与文化遗产、自然保护区、国家级风景名胜区等应由国家全额财政支持并加以全面管理外，相当多的旅游景区的开发与管理需要引入新的管理体制，加快以三权分离（所有权、管理权和经营权）为核心的景区政企分离的改革，促进管理部门职能转变，并通过完善保障旅游资源可持续利用的政策、法规体系，建立高效运作的综合决策和协调管理机制，促进景区的健康发展。
实现我国景区三权分离及经营权流转的基础性关键问题之一便是景区经营权价值评估。景区经营权价值评估中方法选择是其基础问题。本文通过对资产评估途径方法本身的分析与评估对象——景区经营权的特殊性分析，明确了收益法（途径）是目前我国景区经营权评估的首选途径。通过其他领域经营权评估的方法选择也进一步显示了收益法的广泛适宜性。景区经营权价值评估途径的选择为具体评估工作确定了基本评估思路。