对房地产非理性繁荣的理性思考，本文主要内容关键词为：繁荣论文,理性论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.35 文章编号：1006-7388(2004)07-0003-04 文献标识码：A
近年来，我国房地产业强势运行、房地产市场持续景气，呈现出一派“繁荣景象”，但是“繁荣”发展的表象之后存在着一些非理性因素，使这一繁荣成为了实质上的“非理性繁荣”。如果对这一“非理性繁荣”的态势不加以约束和规范，势必会影响房地产业、金融乃至经济全局的健康和理性发展。
1 房地产非理性繁荣的表现
1.房产开发企业的过快增长与高资产负债率并存
由于房地产业的繁荣给人以利好的诱惑，受房地产业丰厚利润的刺激，社会各种资本纷纷向房地产业进军。而政府在市场准入尺度把握方面过于宽松，无形中放任了房产开发企业的过快增长。截至目前，我国大约有3万家房地产开发企业，上市公司转型从事房产企业的已有300多家。在一些房地产过热的城市，房地产开发企业少则三五百家，多则千家以上。
房产开发企业的过快增长，导致出现了房产企业鱼龙混杂、泥沙俱下的局面，房地产企业普遍存在规模小、自有资金不足、资产负债率过高的现象。
2.房地产投资增长过快与房产高空置率并存
根据国家统计局的国房景气指数显示，2000年以来，房地产开发综合景气指数持续在100点以上的高位运行。房产市场的持续景气刺激了房地产投资的逐步增长。
由于房地产投资增幅常年在高位运行，高出社会固定资产投资增长率，导致部分房地产产品供给增长过快，严重超出随经济增长而相应扩大的有效需求，致使房产空置率逐年上升。据房地产协会统计，2002年全国住房空置率达到了23.3%，比2001年增加了6%，远远高于10%的国际空置率“警戒线”标准，而美国这一指标约为7%，香港约为3%～4%；全国商品房空置占压资金超过2500亿元，居各行业不良贷款之首。到2002年底，我国36个大中城市的平均房产空置率已达20%左右，部分城市更高。一边是新的房产不断的被开发出来，而另一边却是新的房产不断的被挤压、空置，奇怪的是，为什么房产空置率的逐年递增竟然丝毫不影响房产企业开发新的房产的热情和兴致，岂不是咄咄怪事？
3.房地产信贷的飞速发展与高违规率并存
由于房地产业发展迅速，房地产金融业务效益可观，各商业银行均加大了对房地产金融业务的投入力度，房地产开发类贷款和个人住房贷款额连年稳步上升。据统计，中国商业银行房地产开发贷款1998年余额为2680亿美元，到2002年为6616亿元，以年25.3%的惊人速度增长。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。
商业银行过粗、过快的审批发放房产类贷款，不可避免地造成了一大批违规的房地产贷款。2003年2月底，央行发布了《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月中国人民银行对部分城市商业银行从2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果，其中违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%，这就说明房地产贷款中有近1/4是违规的。商业银行明知是违规的贷款还要千方百计发放出去，岂不是只看到了鲜花而忽视了鲜花下面的陷阱？
4.房地产超速发展与通货紧缩并存
我国房地产价格从1999年以来持续上扬，居民购房支出大幅增加。2001年全国商品房平均销售价为2226元／平方米，同比上涨5.8%，2002年1～6月，同比又上涨3.6%；全国各大中城市房价绝大多数逆势上扬，在杭州中心区域等地段涨幅超过70%；房价的狂涨并未抑制消费，我国房地产消费以每年高于20%的速度增长；同时，1999年以来，我国房地产投资也保持了20%以上的年增长速度，大大高于固定资产投资增长速度。按照传统的西方经济学观点，房地产作为财产最重要的组成部分，其发展状况应该反映出经济的发展状况，房地产的增长应与经济的增长相伴，但事实却是我国房地产业超速发展，而我国经济却正经历着通货紧缩：社会物价水平从1997年下半年以来持续下跌，我国信贷和货币供应明显偏紧，货币供应量增速放缓，全国城镇失业下岗约为1500万人，真实失业率约为7%～8%，农村过剩劳动力达1.5～2亿人。
2 非理性繁荣背后的隐忧
透视这“乱花渐欲迷人眼”的房地产业非理性繁荣的背后，我们可以发现其实存在着诸多令人忧虑的问题，必须引起高度的重视和关注。
1.房地产业的非理性发展
房地产业的非理性繁荣造成的后果危及最大的还是房地产业本身的理性和可持续发展。房地产业的非理性发展其实包括两个方面：即房地产企业的非理性发展和房地产市场的非理性发展。
(1)房地产开发企业的非理性发展。一方面自有资金少、竞争力弱。我国的房地产企业中间流行着一句话：“赚了是自己的，赔了是银行的。”正是基于这样一种非理性心态，大部分房产企业不是依靠自身资金和实力来拓展业务，而是过分的依赖银行的资金支持，这就导致很多房地产开发企业在成立之初就己埋下了竞争力弱的隐患。例如北京有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足500家。再看一组数字，在美国，房地产资金只有15%左右是银行资金，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产资本是私人投资。而我国房地产投资80%与银行有关。高负债率加大了开发成本，使企业投资风险加大。另一方面，由于房地产开发企业单一依赖银行债权式资金支持，股权和股东观念淡薄，内部几乎都是封闭式和专权式管理，租放型开发特征很明显，许多开发商对于商业化房产的运作理念、房产产品设计开发以及房地产金融融资等方面知识不甚了解，从长远看这必然限制房产企业的发展壮大。
(2)房地产市场的非理性发展。一方面房地产开发企业非理性的过快增长，加剧了市场上的无序竞争，影响房地产市场健康、良性和持续发展。另一方面，结构性失衡影响了房地产市场的理性发展。由于高档写字楼、商品房具有较大的利润空间，众多房地产开发商趋之若鹜，致使高档房地产产品供给严重超过市场需求，出现大量挤压，而中低档房、适应普通消费群体需求的经济适用房却供不应求，房产市场出现了这种结构性失衡局面。如果对这种局面不进行限制和规范，必然会影响房地产市场的持续、理性发展。
2.房地产金融的非稳健发展
商业银行受房地产金融丰厚利润的刺激，纷纷加大了开展房地产信贷业务的力度。随着其对房地产信贷风险防范意识的降低、贷款条件的放松，大量违规贷款开始出现，极易引发房地产信贷危机，从而影响房地产金融的稳健发展。具体因素有以下三点：
(1)开发商贷款高比例化。由于银行贷款条件宽松，导致大量资金进入房地产市场。同一房地产开发项目，除去对个人抵押贷款，开发商可获得至少两次贷款：一是开发商得到士地后，可以用土地使用权作为抵押，向银行申请房产开发类贷款；二是工程开工后，可以用在建工程作抵押，向银行申请房产开发流动资金贷款。这样一来，一个房产开发项目大部分资金出自银行贷款，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，从而导致大量银行贷款成为坏账。
(2)个人住房贷款低龄化。从住房贷款人的角度看，其低龄化趋势使消费透支现象浮现，降低了信用保障度。上海福纳咨询公司对近8个月的购房者进行了调查统计，发现2002年底上海楼市的购房者中，26岁至30岁之间购后者比重大幅上升，从8个月前的12.0%增长到16.5%。由于购房者的低龄化，其资金实力尚未达到购房最佳年龄段，对未来收入预期不稳定，极易导致低龄化引起的潜在房地产信贷危机。
(3)房地产金融产品单一化。目前，我国房地产金融产品种类非常少，只有贷款一种形式。房地产开发企业通常需要大量的融资，而因为房地产金融产品开发、设计跟不上市场需求的发展，客观上造成了房地产开发过分依赖银行贷款一种融资模式的现实。如果房地产市场降温，引发房地产企业连锁破产，就会使银行信贷风险大规模集中暴露，而房价和地价大幅下挫，又将导致抵押品价值缩水，危及银行资产保全，加剧银行经营困难，影响房地产金融稳健发展，甚至会引发金融危机。
3.经济的非协调发展
房地产业是一个从生性产业，从长远讲，房地产业是经济加速器而非主导性行业，否则就会透支预期，打乱经济固有的发展节奏。当年日本和中国香港特区房地产业先于经济的实际发展程度单兵冒进，结果为日后惨痛教训埋下伏笔。日本从1991年地价泡沫破灭到现在始终没有走出经济衰退的阴影，而香港自1997年亚洲金融风暴后房价连年下跌，到目前仅为1997年高峰期楼价的35%。具体而言，房地产非理性繁荣会导致经济的非协调发展，表现在如下几个方面：
(1)扭曲资源合理配置。由于房地产业的“暴利”加上资金的趋利性，大量资金流向房地产业，目前“三外”资金纷纷向房地产业进军就是一个鲜明的例子。大量的人力、物力、智力等资源要素被吸入房地产业，导致了一些原本应该用于社会再生产的资源不合理的流向房地产业，扭曲了社会的资源配置，过度消耗稀缺的经济资源。
(2)恶化投资和生活环境。房地产的非理性繁荣导致了物价和房价的持续攀高，这一方面增加了投资者的投资成本，恶化了投资环境，因为投资商不得不增加生产成本支出、厂房支出和对员工的住房补贴；另一方面，增加了居民的消费成本，恶化了生活环境。
(3)导致其他行业通货紧缩。由于目前过高的房价收入比，使得普通居民必须到银行申请20～30年的按揭贷款才能买得起住房，而还贷压力又使大多数人产生不良预期，尽量压缩其他消费。此外，子女教育费用和医疗费越来越高，下岗失业的威胁长期存在，使人们更加谨慎地消费，这样很可能导致“房地产一业兴旺、其他多业萧条”的全国性通货紧缩局面。
(4)引致产业结构失衡。由于房地产非理性繁荣，大量资源流向房地产，使房地产业成为经济中的一个亮点。一方面，房地产对GDP及经济增长的贡献作用更为突出，据有关方面测算，近年来房地产业对GDP增长的贡献率约为2个百分点左右，在几大重要行业中占居首位；另一方面，经济资源非理性的流入房地产业，形成房地产业“一枝独秀”的局面，导致产业结构偏向房地产这一从生性行业，从而引致事实上的产业结构失衡。
3 对策分析
诚然，房地产的繁荣对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献，但这一实质上的非理性繁荣背后却有着妨碍房地产业自身发展、房地产金融发展乃至经济发展的隐忧。我们必须透视这一现象，对一些非理性行为予以规范和约束，房地产业才能迎来新的春天，而我们的经济发展也才能“满园皆春”。
1.房地产业：更新经营理念
(1)就房地产企业而言，要做到如下三个方面：其一，改变经营理念，改善自身资质。房地产企业必须改变传统的“赚了是自己的，赔了是银行的”这种经营理念，这样的经营理念导致房产企业过分依赖银行资金支持，陷入一种不健康的发展模式，局限了企业的发展视野，最终必将把企业带入死胡同。同时，房地产企业还必须改善自身资质，壮大资金实力，才能在竞争中立足。其二，调整产品结构，开发经济适用房。实践表明，中低档房、经济适用房更适合中国目前的市场需求，房地产企业必须及早调整产品开发结构，避免盲目陷入“攀高枝”的发展怪圈。其三，重视产品质量，树立品牌战略。房地产企业要想在激烈的竞争中立于不败之地，必须重视房地产产品质量，树立品牌战略，打响自身品牌，在广大消费者心中树立自身形象。
(2)就房地产市场而言，要做到如下几个方面：其一，对中小房地产企业进行兼并重组，通过兼并重组一些资质低、自身资金不足的中小房地产企业，对有限的资源进行整合，从而使房地产市场步入理性发展轨道。其二，坚持市场化改革的基本方向，开发房地产二级、三级市场，加快商品房的流通，降低商品房的空置率，保证房地产市场产销的畅通。
2.房地产金融业：增强抵御风险能力
(1)严格规范房地产信贷管理。其一，建立房地产信贷客户资信及风险分析体系，为客户建立档案，定期进行资信及风险分析，同时要积极推进客户结构调整，拓展优质客户，增强风险抵御能力；其二，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段性监管方案，对信贷实施“实时监控、跟踪管理”。对高风险地区和高风险项目严格审批，建议实行向上级行报备制度，经上级行审查后方可发放贷款，提高风险控制能力；其三，建立区域市场分类的指标体系，加强房地产市场的分析，尤其要加强风险预警分析，提高市场把握能力。
(2)开发新的房地产金融产品。加大房地产金融产品的设计开发投入力度，大力推进新产品的设计开发。其一，在房地产金融一级市场，开发一种“弹性利率抵押贷款”。该种贷款利率可随着通货膨胀水平及市场利率的变化而按期适当调整，既维护银行利益、减少损失，又不至于给借款人造成较重负担；其二，在房地产金融二级市场，创造一种便于贷款流通转让的标准化的“住房抵押贷款证券”。该证券是将若于个住房抵押贷款组合在一个贷款集合，以这个集合产生的“现金流”为担保向投资者发行，期限短、面额固定，方便投资者购买；其三，发展由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金、房地产信托基金、房地产私募基金。
3.宏现政策调控：促进房地产与金融“双赢”格局的形成
其一，加强政府管理力度，提高房地产开发商准入标准，从严核定其资质，适度控制房地产开发企业的数量，提高其质量，抑制无序竞争，促使房地产业形成一生中健康的发展模式和正确的经营理念；其二，完善法规体系，强化行业管理，规范市场交易法规和相关制度，整顿和规范房地产市场秩序，引导资源合理流动，优化投资环境，抑制非理性投资行为和投机行为；其三，在金融系统内部，建议由人民银行统一牵头，加强各行之间在竞争基础上的沟通合作，避免各银行之间为争夺客户降低贷款条件造成恶性竞争，降低金融风险；其四，建立国土、建设、规划、银行、财政、税收等相关部门参加的部际联席会议制度，定期对房地产市场运行情况进行分析研究，及时出台调控措施。
收稿日期：2004-01-30
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