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摘要：加强房地产工程项目造价管理与控制具有非常重要的意义。本文主要探讨了现代房地产项目工程造价管理中存在的问题并给出了解决对策，可供同行交流。
关键词：房地产;工程造价;问题；控制与管理
1.前言
随着我国经济的快速发展和基本建设投资规模的不断扩大,加强房地产工程项目全过程工程造价控制的要求越来越重要。工程造价管理必须实现与国际社会的全面接轨,同时工程造价管理人员必须从全新的角度来管理和控制工程项目的造价。工程造价管理涉及的面比较广且是一项不确定性很强的工作,在项目实施的过程中会出现许多不可预见的问题,下文主要对现代房地产项目工程造价管理中存在的问题及解决对策进行论述。
2.房地产项目工程造价控制存在的问题分析
工程造价控制的关键在于投资决策和设计阶段，一旦项目完成投资决策后，控制工程造价的关键转入设计阶段，众所周知设计费占建设工程全费用的 1%-2%，但对工程造价的影响度占 75%以上，由此可见，设计质量的好坏对整个工程建设的效益是至关重要的。
2.1 投资决策阶段
房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的设计概算和投资估算的作用，因此，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的“三超”现象。
2.2 项目设计阶段
不够重视项目设计，造成失误和浪费。项目设计主要包括施工图的设计与初步设计两部分。可以说，整个项目造价控制的核心就在设计阶段。通过系统分析研究就会发现，建设工程设计的费用通常只占据工程建设全寿命费用的3%左右，但是这3%的费用却对工程造价影响非常大。事实上，大部分房地产企业并不重视工程项目的设计，高度重视工程的实施。实际上，不少房地产企业为保证安全，会使用上限的安全系数，致使建设成本大大提高。另外设计费是采用百分比来计算的，造价越高，设计单位的收入就越多。基于利益的考量，设计人员并不会考虑投资的节约。与此同时，在造价控制的时候，容易与实际情况相脱节。
2.3 投资招标阶段
部分建设单位为减少建设资金，在招标的时候会任意的压低价格，致使工程造价失真。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这种现象就会导致施工单位利用低价中标，而施工操作的时候会通过增加现场签证的与技术变更的方式来获取额外的收入，有的施工单位甚至会偷工减料，材料质量不过关，留下质量隐患。
2.4 施工阶段
在施工环节，施工单位制定的造价控制目标存在不合理，缺乏科学性与先进性。同时在管理材料价格的时候，采用的方法非常落后，采购的材料﹑存储量没有根据施工的实际情况，很难控制采购材料的最佳时机，导致采购材料价格失真。不少施工单位为谋取利益，会利用变更设计，增加工程量。与此同时，在施工组织的时候，大部分施工企业仍旧使用老办法，导致有限的人﹑财﹑物不能获得有效的配置与利用。
3.加强房地产项目工程造价控制的有效措施分析
3.1 招投标阶段的造价控制
在房地产工程建设期间，就造价管理与控制应用动态化的模式，就需要在项目开始实施前有效控制造价。就实际招投标而言，需要编制房地产工程清单，促使房地产工程合同价格根据实际情况更具准确性与合理性。在决策定标的时候，严格遵守工程量清单，更加谨慎和规范的完成各项招投标工作。同时投标单位应遵循市场招投标管理制度，秉承公正﹑有序﹑透明的原则参与到招投标活动中，实现招投标管理工作的各项目标。
3.2 设计阶段的造价控制
3.2.1设计方案招投标制度
开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位;从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。 需要加强对工程设计方案进行优化，以此来提高工程方案的技术性﹑合理性以及可行性。严格审查投资类别。如果审核期间发现有不正常的投资行为，应加强讨论，保证整个投资方案的合理性。为促使投资方案更具合理性，还需要对设备材料的质量﹑价格﹑寿命以及用途展开调查。在满足质量要求与技术性需要的前提下，尽可能的减少采购材料成本。而具体的施工方案，就需要根据工程建设的具体特点与现场情况，筛选工程施工方案，选择成熟性与先进性的技术方案。在施工图纸上，应对现场施工的各项材料﹑工序以及设备做出明确的表示，以此便可减少变更的发生率。
3.2.2 实行限额设计
推行限额设计，有效控制工程造价。各专业在保证功能及技术指标的前提下，要制定双赢策略，把技术和经济指标有机结合起来，严格控制设计变更。房地产公司的工程造价管理人员，应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程技术经济指标，能动地影响工程设计。
3.2.3 加强图纸会审工作
对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。
3.3 施工阶段的造价控制
加强施工阶段的造价管理与控制对现代房地产工程造价管理来说是非常重要的环节，同时也是提升工程造价管理与控制效率的重要环节。工程项目建设控制的目标是质量、进度和造价三大要素，他们既是统一的，又是矛盾的一个整体。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和工期，必须做到将造价与工期挂起钩来，因为一味地追求工期，势必增加投资，而工期拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的经济损失。在对工程造价进行管理与控制期间，必须明确责任限定，且通过有效的宣传提高管理人员的造价管理与控制意识，充分落实各项管理制度。在施工组织建构方面，要实行科学的管理，充分体现动态管理与控制的优越性。通常情况下，房地产工程建设项目的施工工期比较长，施工期间会由于材料﹑价格以及人工等因素而发生变化。基于这一点，就需要根据动态化因素来预测各个可变因素，同时将动态管理与控制模式贯穿于整个施工过程中。
4.结束语
在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中,如何求生存求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中,除了开发适销对路的适应市场需求的产品外,最重要的是控制价格,尽可能地减少工程成本,降低产品市场价格,最大限度地提高企业的投资收益。总之，加强造价控制与管理将直接影响房地产行业的发展。为促进房地产业发展，就需要分析造价控制与管理的现状，了解其中存在的问题，并采取有效措施进行控制，确保房地产工程项目效益。
论文作者:容康文
论文发表刊物:《防护工程》2018年第7期
论文发表时间:2018/8/10
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