摘要：目前，国内对于上盖物业开发已经有一个初期探索的阶段性发展，通过分析一些已实施上盖的项目来逐渐获得有关业态布局的共识。文章梳理现有上盖开发项目的功能业态特征关系，对于指导今后项目决策有着积极的参考作用。因此，基于既有多个地铁上盖物业项目的对比分析，试图归纳出上盖物业功能业态布局的有益经验，以供借鉴。
关键词：轨道交通；上盖物业；功能业态
1 地铁上盖物业发展历程
地铁作为科学及发展的产物，是一种新型的交通工具，其在一定意义上能够有效的解决城市交通拥堵问题，并且在实际的城市建设当中对于地铁建设也愈加重视，同时成为城市建设的主要基础设施。地铁的建设以及应用能够很好的为人们城市人们提供一定的便利性，并且也能够将地铁车站周边的土地经济性提升。地铁作为一种大运量公共交通越来越受各大城市青睐，地铁车辆段通过上盖物业开发、集约土地利用，创造出巨大的经济效益和社会效益。地铁上盖物业和地铁运行之间互补，使得地铁在建设以及运行中形成了良性循环。地铁沿线当中的上盖物业集中开发主要就是对于沿线的地块有效整合，以此来城市的建设增加相应的土地资源，将用地集约性水平有效提升，对土地资源在一定意义上确保其合理的管理。对于地铁上盖物业的有效发展，在一定意义上将城市活动的强度有效增加，对城市活力有效提升，将城市的功能结构实现转变，这样在一定程度上也就将城市的经济有效带动。根据相关数据表明，在当前世界各个国家以及地区的城市规划当中，地铁上盖物业已经是发展潜力非常大并且其自身的实用性较高和对风险抵抗最强的城市物业发展形式。
2 地铁上盖物业开发模式
第一，地铁企业自身内部的开发，地铁企业对地铁沿线的物业实际开发过程进行统一，并且将其所获得的效益以及所遇到的相应风险都是由地铁企业来承担。第二，地铁企业和房产商之间合作开发，地铁企业可以提供相应的建设用地，房产商可以在此基础上提供建设过程的资金以及相关经验，同时在实际的操作中有效执行，地铁企业和房产商之间按照相应的协议对所获得的效益进行分享；地铁企业将所获得的利益有效的转变为地铁实际建设当中的投资资金。采用的这种模式就是香港地铁运作模式。在此基础上，不管采用那种开发模式，地铁企业都需要在建设之前将地铁线路沿线的相应土地资源的开发权完成，因为当前我国的地铁上盖物业还处于初期开发摸索阶段，也缺少相应的规划制度，对于其所与之联系的土地资源以及有效应用等问题，都需要和相应的国土以及规划部门之间对其反复的协商并且做好相应的沟通。
3 地铁上盖物业的规划设计
通常，相对于地铁上盖物业的规划以及设计工作来讲，在其工作开展中需要和城市的总体规划之间相结合，以此来有效的满足城市发展的空间多元化，对城市空间尺度在变化中实现统一，并且对城市地铁上盖物业环境和建筑景观之间有效结合起来，使得其和周边的环境之间有效结合，将城市空间和谐统一。在对于地铁车站站点作为实际的载体，实现上盖物业以及周边的物业规划以及设计，需要做好相应的原则：首先，需要确保地铁站点一百米范围之内尽可能的进行商业住宅综合楼的布置和设置；第二，在地铁站点一百米到三百米的范围之内尽可能的将一些办公楼以及住宅建筑进行布置；第三，在地铁站点的三百米到五百米的范围之内主要可以开发相应的住宅建筑，同时在此基础上配备相应的服务功能设施，使得站点周边能够形成一种服务于城市的综合性设施；第四，在地铁站点五百米到一千米范围内以居住用地为主。
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4 地铁上盖物业的建筑设计
首先，需要对环境因素进行重视，将环境优势进行体现出来，对地下空间以及地平面和相应的建筑之间的关系合理相处，将地铁上盖物业建筑自身的特点有效表现出来；第二，在地铁上盖物业施工技术范围之内，选择科学合理的建筑结构形式，以此来实现建筑结构的统一性；第三，加强居住区域的私密性以及商业性区域的开放性，对其自然环境因素有效重视，对不同分区间之间的过渡区域进行有效的衔接；第四，对功能分区之间的动静作用有效体现出来，对功能区域的布置需要形成错落有致以及变化丰富和有效和谐统一；第五，地铁上盖物业建筑的造型，需要对建筑整体的特点进行重视，对建筑的完整性以及丰富性进行加强思考，不断需要将建筑的整体风格有效体现出来，还需要使得建筑具有多样化的形象，使其和周边的建筑环境相统一；第六，加强绿色节能环保技术的融入，使得地铁上盖物业能够成为节能环保的建筑。
5 防火设计
5.1 确定开发模式及范围
对车辆段不同区域的上盖物业和盖下之间的关系及相互影响进行对比，综合评估开发成本和经济效益，充分考虑盖上及盖下所处环境和火灾危险程度，确定适宜的开发模式及范围。对于地下掩土模式，绝大部分空间处在地下，无论是灭火还是疏散都有很大的困难，不建议使用；对于高架模式，需要对消防道路设置可能造成的影响进行分析，使防火设计工作较多，应谨慎使用。车辆段中，列检库布置一般十分规则，且柱跨之间的距离灵活，无需配置大量的工作人员，具有良好的经济性。对于综合办公区，它是人员大量集中的场所，于此处开发项目无疑会对地铁的正常运营及火警疏散造成影响。因此，可在列检库等处进行项目开发，而综合办公楼及其附近一般不允许进行开发。此外，用于存放危险品的仓库不可布置于盖下，盖板不得延伸到附近的独立用地，否则会提高火灾危险程度。
5.2 盖上与盖下均按照独立建筑进行防火设计
将车辆段的顶板与上盖平台结构作为分界面，对各自的管理范围进行划分。根据界面，进行车辆段基地和物业开发的划分，在完成划分后予以防火分隔。这两者均应视作独立建筑看来完成防火设计。在上盖物业，人员安全疏散不可从危险的界面上穿过，如井道、基底和管线等。建筑的承受结构和分隔楼板，其耐火等级需要按照现行标准确定，并在必要的情况下提高一个等级。车辆段和上盖物业所用火灾报警系统都应按照一级标准进行设计，而消防的专门供电也要按照一级负荷标准进行设计。此外，两者的控制中心必须实现连通，确保火灾发生后信息能够及时互通，早作防范和疏散。
5.3 盖上物业开发防火设计
上盖物业设施主要建于车辆段的顶板以上，对于盖上平台，是一个宽敞开阔的空间，设计中可将其作为上盖物业设施的0m标高。为保证平台安全可靠，需要做到以下几点：其一，上盖物业设施的耐火等级必须达到二级以上，其功能主要为住宅和配套商业。以盖上平台可靠性及安全性和市政道路无法做到完全一致，所以上盖物业设施最大高度应控制在100m以内，且不可开发具有较大危险性的项目；其二，上盖物业设置根据现行技术规范在平台基础上进行消防场地与车道的建设。在盖上平台中，可通往市政道路的进出口应达到2个以上，净宽达到7m以上。盖上平台还应合理设置人员进出口与可直接进入市政道路的通道；其三，盖上平台所设风口、烟口，其边缘和建筑间的距离应符合防火要求，建议在顶部进行进风与排放，因为这样能将对其它建筑造成的影响降至最低。
结束语：
在现阶段城市的发展当中，随着城市规模的不断扩大，城市地下轨道交通的规模也在不断的扩大，城市可以有效应用的土地资源也在不但减少的基础上，加强地铁上盖物业的建设成为一种发展趋势，同时其在实际的城市发展中所起到的作用也是越来越重要。在实际的地铁上盖物业设计当中，需要加强对一些先进的建设经验有效引入，在实践当中实现对设计能力的不断提升，从而有效的完善地铁上盖物业设计。
参考文献：
[1]王唯楚. 地铁车辆段上盖物业交通规划设计研究[D].深圳大学，2017.
[2]孙美骄. 地铁车辆段上盖居住物业交通组织设计研究[D].东北林业大学，2015.
[3]郑雁秋. 地铁车辆段上盖物业开发的防火设计[J].城市轨道交通研究，2014，17（06）：94-98.
论文作者:张丛彧
论文发表刊物:《基层建设》2019年第27期
论文发表时间:2020/1/13
标签：地铁论文; 上盖论文; 物业论文; 城市论文; 建筑论文; 车辆论文; 功能论文; 《基层建设》2019年第27期论文;