不动产登记是权利人、利害关系人申请不动产登记机构将有关申请人的不动产物权事项记载于不动产登记簿的行为，本文所述不动产登记仅指房屋登记，包括房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等。房屋交易管理，是指房屋交易行政主管部门对市场中当事人以房屋作为交易对象而从事交易活动的监督管理，包括房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，以及商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理、房屋抵押政策制定及监督执行等监管工作。
房屋登记与交易管理是行政管理部门对当事人实现房屋权利的不同阶段进行登记或管理的行为，二者有不可分割的关系，在因交易使得不动产权利发生变动的情况下二者则有着因果关系，登记是交易结果产生的权利实现的司法效果。因此，十几年来，我们一直在要求交易和登记一体化，第一是为了方便群众，第二是为了保障房屋交易安全以及交易和登记资料的完整，保证登记簿的记载有据可查。
一、房屋登记与交易管理机构现行设置的几种模式
目前，我国房屋登记和交易管理的机构设置大致有三种模式：第一种是交易管理与登记完全融合在一起合并设置或合署办公；第二种是交易管理的部分职能与登记融合在一个部门，部分职能分开设置；第三种是交易管理与登记完全分开设置。第一种模式，房屋交易的部分审核管理已融合在登记受理和审核中，房屋登记信息和交易信息的部分内容融为一体、交互共享，交易和登记档案一体化，岗位设置一岗多职；第二种模式，与登记关联性强的交易管理与登记在同一机构，其他交易管理事项在另设的管理部门，信息管理与第一种模式一样，与登记关联性强的交易档案与登记档案一体化，其他分设的交易管理档案另设；第三种模式，登记和交易分设在两个或多个不同的管理部门，通过信息交互实现交易信息和登记信息共享，档案资料分设。
二、与登记关联性强的交易管理事项
1.商品房楼盘表和商品房网签合同备案
商品房楼盘表建立并经核定后，与登记有关联的事项主要有：①以未售商品房设定在建工程抵押权。在建工程抵押权登记应依据商品房销售楼盘表及其房屋属性建立需登记房屋楼盘表，并进行落地关联，建立与商品房楼盘表之间以房屋代码相关联的关系，便于信息的关联传送。一方面，在登记时获取商品房楼盘表的销售信息，避开已售房屋；另一方面，在登记以后即时将抵押信息传送给商品房楼盘表，以控制被抵押商品房的销售。②预告登记。预购商品房设定预告登记需建立落地且与商品房销售楼盘表关联的登记房屋楼盘表，调取商品房销售备案信息，依据备案合同和备案信息办理预购商品房预告登记或预购商品房抵押权预告登记，并将预告登记信息传送给商品房楼盘表，以控制被预告登记房屋的商品房预售合同的变更或注销。③预查封。对未取得初始登记的商品房进行预查封，同样需建立落地且与商品房楼盘表关联的登记房屋楼盘表，以确认房屋销售情况，便于预查封的有效实施，同时将查封信息传送给商品房楼盘表，利于有效控制被查封商品房的交易变动。④商品房初始登记。商品房初始登记单元应与商品房销售单元一致以便于商品房的转移登记，因此登记的房屋属性也应与商品房销售单元相一致并有准确的关联关系，同时也便于对建筑物区分所有权业主共有部分的权利进行记载 。⑤商品房转移登记。所有权发生转移的商品房，在初始登记后，需办理所有权转移登记，登记时应调取并审核有关登记事项与商品房销售备案信息是否一致。上述事项要求，商品房交易的销售变动信息应即时传递给登记信息数据库，以更新商品房交易信息，便于不动产登记时的审核，商品房销售同样需受登记信息的制约。
2.存量房转让与市场准入
存量房因其取得方式不同，房屋性质不尽相同，因政策性因素取得的房屋，转让时因政策性关系，有些房屋会受到限制。以政府住房政策优惠取得的优惠住房，例如经济适用房、与政府共有产权房、解困房、超标享受的成本价房，以及改制企业留置房等，取得登记时需记载有关性质，转让时需经上市准入方可上市交易，交易审批时需调阅登记和交易资料，房屋登记时应审核相应事项，并记载有关内容。存量房买卖网签挂牌销售时，交易管理部门需依据登记信息和交易资料对房源信息进行审核，以确认房源的真实有效、权属清晰，保障交易安全。网签信息需即时传送给登记信息库，以确保登记与交易信息的一致。
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3.个人住房信息系统建设
个人住房信息包含所有权登记信息、商品房销售备案信息、存量房网签信息，因此是登记和交易信息的集成。个人住房信息离不开房屋登记信息，也离不开房屋交易信息，核查个人住房信息需查询两方面信息才能得到准确的记录。房屋登记信息需即时传送给个人住房信息系统，住房政策的实施离不开准确完整的个人住房信息资源。
4.房屋租赁管理
房屋登记与交易管理的紧密联系还表现在租赁管理方面。房屋租赁备案管理需了解房屋所有权登记信息，房屋在通过买卖申请转移登记时，根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人享有以同等条件优先购买的权利。交易登记一体化时，受理登记需审查房屋租赁备案信息或通过上门查看、要求申请人自行申报等方式审查房屋租赁情况，有租赁关系存在的应告知承租人权利，取得书面同意书，方可进行转移登记。在登记和交易职能分设时，审查责任在交易管理部门，登记机构则根据法律法规的规定依据有关要件办理，会存在管理脱节的问题。
5.房屋抵押
房屋抵押行为本身属交易行为，该交易提供的抵押权需进行登记后才能实现司法效果。以房屋所有权设定抵押他项权的，被抵押房屋应权属清晰，无交易限制情况，交易时应审查其权利限制情况，比如是否被查封、是否顺位抵押、是否为企业改制留置房等冻结资产、是否存在其他隐性共有权等，登记时应厘清交易限制，保障交易安全。
6.交易和登记档案
交易和登记一体化管理的，登记档案和与之关联的房屋交易档案融为一体，装订成册，没有明显的分割，以房屋完整档案记录房屋权利的演变过程，历史脉络清晰，一目了然。交易和登记分设的，档案各自管理，部分文件重复提交，不能完整体现房屋交易登记脉络和信息。 三、建立合理的登记和交易管理协调机制
我国目前进行的不动产统一登记机构改革，在市县一级的具体操作部门大致分为两种模式：一种是原房屋登记和交易管理职能在一起的，整体整合到不动产登记机构；另一种是房屋登记职能整合到不动产登记机构，交易管理职能作为房产市场管理的部分分开运作。因此，理顺相互之间的关系，做到业务平稳运行、服务便民利民、建立合理高效的协调机制显得尤为重要。
第一种模式，基本没有改变原来的运行方式，将房屋登记数据（登记簿）与不动产登记信息平台进行信息整合，只要基础数据完善，就能较快解决统一登记发证的问题，登记与交易信息传递也比较顺畅，便于登记职能履行和保障交易安全。
第二种模式，需要处理好以下几个问题。
1.登记和交易管理案件受理的问题
对于房屋转让、抵押等审核融合程度高的登记与交易管理事项，受理要件大部分相同，对于同一项申请文件，申请人需提交两份原件，并分别在两个窗口受理，且先交易后登记，成本高，效率低，当事人办事不便。如果统一在一个窗口受理，一份原件，那么受理窗口所属法律主体应明确。若发生不动产审查或登记错误，责任主体是谁，一份申请原件归交易存档还是登记存档，存在的问题一定需要协调处理，明确权责和法律关系。
2.登记和交易信息系统重建和信息共享
登记与交易管理部门都需重新建立完整的交易和登记信息库，重塑流程。通过数据传送，即时更新登记和交易信息，以便于各自的管理，也可以通过数据查询接口，在确保安全的前提下共享有关信息。同时，相关数据需要建立共同的数据标准，建立准确的房屋关联关系。
3.档案管理
交易和登记资料档案是房屋权利变化过程中的原始信息载体，是交易和登记结果的基础依据，分开建档并不利于房屋权利属性和变化的完整表达，也不利于其高效利用。因此，房屋自初始登记以后，应保持交易和登记资料的完整性，实施统一管理。原始资料统一建档，统一存放，交易和登记资料及时归档，相关部门有权调阅，登记机构以登记簿为基础开展登记。交易管理则以基于楼盘表的商品房网上销售系统、存量房网签系统和个人住房信息系统等为依托开展工作，应利用现代化的档案管理手段做到纸质档案电子化，通过专线联网，提供远程档案调阅查询，提高档案查询利用效率。同时，对内对外一个部门服务，既能方便群众，又可节约行政资源。
论文作者:马红松
论文发表刊物:《基层建设》2017年第27期
论文发表时间:2018/1/11
标签：房屋论文; 信息论文; 商品房论文; 不动产论文; 楼盘论文; 档案论文; 权利论文; 《基层建设》2017年第27期论文;