城市土地供给行为与土地价格决定的经济学分析，本文主要内容关键词为：经济学论文,土地价格论文,土地论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
土地作为一种自然资源是稀缺的。随着城市人口的增长和经济的发展，人们对于土地的需求越来越强烈。然而由于土地供给方面的限制，在一定时期，城市土地供给的总量是一定的，也就是说，土地供给曲线是完全无弹性的，这就必然导致土地价格的上涨。本文在一定假设的基础上，研究不同市场状态下的土地供给行为对土地市场价格的影响。
1、基本假设与模型
为简单起见，首先假设我们研究的城市是一个单中心城市，并且是平面上的一个圆形区域，从市中心到城市边缘的距离为R，城市周边的土地是农地，农地不进入城市土地市场。在这种情况下，如果该城市区域的土地都是可以被人们利用的话，那么城市土地供给面积就是这个圆形区域的面积，即πR[2]。考虑到与城市中心不同距离单位面积的土地在土地市场上对土地供给影响的效果是不同的，我们可以假设沿着市中心向外的方向，与市中心距离为r的单位面积土地对土地供给市场的影响以e[-ar]“衰减”，a是衰减因子，引入单位标准土地概念，这样可以把该城市的总土地量折算成标准土地，得到标准土地供给函数，即S=
2πre[-ar]dr。另一方面，由于条件的限制，在一个城市区域内，总有一些土地是人们无法利用的，如湖泊、山峰、受保护的历史文化遗址等，因此，标准土地供给函数可以修正为S=[2πr-φ（r）]e[-ar]dr，其中φ（r）是该圆形城市区域内与市中心距离r的圆周上不能得到利用的土地的长度。一般而言，φ（r）是一个不连续的函数，是不可积的。我们假设φ（r）连续并可积，在实证研究中，这可以通过离散函数的累加和方式得到近似的处理。这样，我们就得到了以标准土地单位度量的该城市可以利用的最大土地供给量，即该城市的土地禀赋，在下面我们以S[E]来表示。
城市的土地禀赋是否都会进入土地市场呢？一般而言，情况并不是这样。任何一块土地，只有两种用途，要么保持土地的当前用途，要么投入土地市场，由新的所有者进行土地用途转换。因此，土地供给就与土地市场的形态以及土地所有者的供给行为有关系，下面我们会进行详细分析。
不失一般性，城市土地市场上的供给函数应该是城市土地禀赋与一个在0到1之间取值的函数g（·）的积，不妨称之为土地供给份额函数，则城市标准土地供给函数S=g（·）S[E]。
在城市土地市场上的另一个力量是土地需求。土地价格、人口、城市人均收入水平、人口变化率是土地需求的最主要的影响因素。作为一种正常商品，土地需求与土地价格负相关，而与人口、城市人均收入水平、人口变化率正相关。城市标准土地的需求函数可以写成D=D（p，N，y，dN/Ndt）=D（p，N，y，N），其中p为土地价格，N为城市人口，y为城市人均收入水平，N为城市人口变化率。
土地市场上供给和需求决定了均衡的土地价格，即S=D时，形成了土地的市场价格，这可以通过图1来表示。
图1 土地市场的供给与需求
图1中，DD为土地需求曲线，S[E]为城市土地禀赋，也就是城市土地可供给的最大数量，在其全部进入土地市场的情况下，得到最低的土地均衡价格，在S[E]的右边，即使仍有需求，但城市已没有土地可以供给市场了。S[L]是较低的土地供给，对应着较高的土地均衡价格；S[H]是较高的土地供给，对应着较低的均衡土地价格。
需求的变化可以推动需求曲线DD的移动来影响土地价格，在供给不变时，需求上升，DD曲线向右上方移动，均衡土地价格必然上升，反之，则相反。
通过这个简化的模型，我们还可以探讨城市土地禀赋对城市土地价格的影响。如果两个城市中影响土地需求方面的因素都相同，那么，它们具有相同的需求曲线，土地禀赋较大的城市土地价格很可能会较低，但这一结论并不一定如此，因为城市土地供给在没有受到土地禀赋约束时，由于土地供给行为的差异而导致土地供给曲线落在不同的位置上。影响土地禀赋的因素——湖泊、山地等不可利用的土地面积的大小以及它们距离城市中心的远近，都可以通过影响城市土地禀赋而潜在地影响着均衡的城市土地价格。
2、不同市场形态下的土地供给行为
影响土地供给曲线的另一个重要方面，即城市标准土地供给函数中的土地供给份额函数g（·）的影响因素，我们还没有讨论。在不同的市场形态下，g（·）的影响因素有显著的差异。
第一，土地垄断市场中的影响因素。在土地垄断市场中，假设存在许多的买者和唯一的卖者，这唯一的卖者就是政府。在政府是唯一的土地所有者的市场形态中，政府可以决定城市土地禀赋中向市场供给的土地份额，并决定土地价格。在这一过程中，政府为了维护自己的垄断地位，往往倾向于供给过少的土地，以获得较高的土地价格。另一方面，政府可能还会出于为了将来的城市发展预留用地以及提高土地集约利用程度的考虑，而降低土地供给份额函数。当然，政府的目标是多元的，土地供给份额的决定因素就可能是一个综合的指标体系。政府既可能控制较低的土地供给S[L]，也可能选择较高的土地供给S[H]，甚至还可能使用所有的土地禀赋S[E]。这在我国各城市招商引资的过程中，是普遍实行的土地优惠政策，即以较低的土地价格向开发商提供土地的行为中得到了印证。
第二，垄断竞争市场中的影响因素。当土地市场是垄断竞争市场时，如果每个大土地所有者都准确地预期到其他大土地所有者的供给行为，并采取默契的行动时，其行为就像垄断者那样，限制土地供给量，并在未来的市场中保持一定的垄断地位，以获得高额的土地收益，这时土地供给份额函数就比较小。但这种共谋与合作又有一定的难度，这是由于在其他大土地所有者限制土地供给数量时，导致当前地价较高，任何一个大土地所有者都有扩大供给以获得更大当期收益的冲动，这可能会破坏他们间的合作。如果每个大土地所有者都认为其他人会这么做，那么就有可能扩大土地供给份额。因此，在垄断竞争市场中，土地供给份额函数取决于大土地所有者间的供给行为博弈。
第三，竞争市场中的影响因素。在竞争市场中存在许多的土地所有者，每个所有者拥有的土地量都是城市土地禀赋中很小的一部分。假设在一个城市中有M个土地所有者，第i个土地所有者拥有的标准土地量为S[，i][E]，Σ[，i=1][M] S[，i][E]=S[E]。一个拥有S[，i][E]土地的所有者在面对土地市场时，通常出于两种考虑决定其土地供给行为：一是土地利用的直接效用与货币收入的交替关系分析；二是土地的资本化收益价值分析。
从土地的直接效用与货币收入的交替关系来分析，第i个土地所有者拥有的标准土地禀赋为S[，i][E]。由于个人的偏好，该所有者从其当前的土地利用中得到一定的直接效用，比如土地所有者可以在一些诸如建造花园或自有住房等非商业活动中使用其土地而获得满足，如果他们把土地投入市场，那么他们所得到的土地收入正是他们放弃的土地带来的某些直接效用的补偿。土地的直接效用和市场收入之间，存在着一种交替关系。现在的土地市场是竞争市场，单位标准土地的价格P外生给定，每个所有者都是价格接受者。在面对这样的土地市场时，每个所有者都可以通过自己的土地资源配置决策而使效用最大化。
面对一定的土地市场价格，拥有S[，i][E]土地禀赋的土地所有者可以通过土地资源配置决策而达到其最高效用水平的无差异曲线。当土地价格变化时，通过改变向市场提供的土地数量而提高其效用水平。图2分析了拥有S[，i][E]的土地所有者在两种土地市场价格下的土地配置决策。
图2 直接效用与货币收入的交替关系
在图2中，横轴表示土地所有者拥有的土地禀赋及在两种土地用途间的配置行为，OO'=S[，i][E]，纵轴表示土地市场收入。在一定的土地市场价格及土地禀赋的约束下，土地所有者所能达到的最大效用水平反映在无差异曲线II上，II向右下倾斜，反映了土地所有者从使用土地中得到的直接效用与从土地市场上得到的土地收入间的替代关系，无差异曲线还蕴含着土地所有者对土地的直接效用与市场收入间的偏好关系。O’R的斜率表示土地的市场价格P，作为价格接受者的土地所有者，基于效用最大化目标，将选择E点表示的土地配置决策，即OA的土地量用于当前用途并获得直接效用，而把O’A的土地投入市场并获得AE大小的土地收入。如果市场上土地价格提高，如O’R’的斜率所反映的P’，此时效用最大化的土地所有者将改变其土地配置行为，均衡点从E点转到E’点，效用水平提高到I’I’这条无差异曲线所表示的效用水平，此时向土地市场供给的土地增加。因此，在这种情况下，土地供给份额函数g（·）受到土地所有者的偏好及土地价格的影响。
从土地的资本化价值分析来看，影响土地所有者土地供给决策的还有土地所有者对未来土地收益的预期。土地供给决策中，考虑到对未来情况的预期，将对目前土地的供给产生重要的影响，那么，拥有标准土地禀赋为S[，i][E]的第i个土地所有者的土地价值就是土地的预期净收益流的折现值，也就是土地的资本化价值。假设该土地在[0，D]时间段上的收益流为f（t），而从时刻D以后该土地的预期收益流为h（t，D），h（t，D）＞f（t），那么该土地的当前价值就是两个时间段的预期收益流的折现值之和。土地价值可以写成下面这种形式：
v[，i0]是当期的土地价值，n[，i]是土地所有者的心理（个人）折现率。
在土地市场上，只有当土地收益超过土地价值，即PS[，i][E]≥v[，i0]时，该土地所有者才可能做出出售土地的决策。因此，土地所有者对未来收益的预期及个人心理折现率都影响着土地供给份额函数g（·）。
土地未来的预期收益越小，未来收益流变化的时刻D越远，个人的心理折现率越高，个人对土地现值的估价就越低；在给定的土地价格下，其出售土地的可能性就越大，反之城市土地供给就越小。这里由于引入了个人的预期收益及个人的心理折现率，因此不确定性也在很大程度上将影响着城市土地供给，进而影响城市土地价格。城市政府的土地规划政策在一定程度上可以降低个人预期的不确定性，从而提高土地供给的可能性；另一方面，土地规划政策往往又会限定某些可供土地的用途，从而减少城市土地供给，因此其综合效应也具有不确定性。
在竞争市场形态下，我们看到，土地的当前价格对土地所有者的供给决定有显著的影响，因此在这种市场中，土地供给曲线就不会是我们前文谈到的完全无弹性的供给曲线了，土地供给曲线具有了一定的弹性，而变得向右上方倾斜了（见图3）。
图3 竞争市场的供给与需求
在图3中，供给曲线SS向右上方倾斜，但仍受到城市土地禀赋S[，i][E]的约束，土地供给和需求在E点达到均衡，形成了城市土地价格。
3、结论与讨论
本文在一定假设的基础上，建立了城市土地供给与需求模型，探讨了城市土地价格的决定因素。本文引入标准土地概念，研究了城市土地禀赋对城市土地供给的约束，指出影响城市土地禀赋的因素对城市土地价格的潜在影响。本文重点从供给的角度，分别针对三种不同的市场形态，详细探讨了土地供给的决策行为模式，指出政府的目标体系、大土地所有者的价格博弈、小土地所有者对土地直接效用与市场收益的偏好、土地所有者对未来收益的预期、个人心理折现率、不确定性、城市土地的当前价格等是决定土地供给份额函数的重要因素。
本文的一个基本假设是单中心圆形区域城市。现实中的城市并不是这样，但只要城市的边界是确定的，我们就可以通过使用累积和而非积分的形式来计算城市的土地禀赋。另一方面，在计算标准土地时，我们引入的衰减因子可能具有较强人为限定的性质。从理论上说，该因子与从城市中心区到边缘区延伸过程中城市土地租金变化梯度正相关。
本文的另一个基本假设是城市周边的农业用地不进入城市土地市场。如果允许农地入市，一方面可以通过扩大城市土地禀赋而扩展我们的模型；另一方面，如果城市周边农业用地的所有者就是当地的农民，那么只不过是扩大了城市土地的供给者，他们是理性的微观主体，他们的供给行为与竞争市场中小土地所有者的行为是相似的。
在我国，农业用地进入城市土地市场，首先要通过国家的土地征用，由政府付给农民一定的征地补偿，然后由政府把这些土地带入城市土地二级市场。土地一级市场是由国家或地方政府完全控制的，土地二级市场，指的是土地使用权转让市场，在二级市场上，土地的供给主体是多元的。二级市场上，市场机制配置土地资源的作用更强。由于土地一级市场完全由政府控制，其市场垄断势力非常强大，政府成为土地供给的“水龙头”，其影响土地二级市场的能力和范围比起土地私有制国家的政府要强大和广泛得多。
在我国土地二级市场上，市场化程度相对高些。政府仍具有很强的市场干预能力，政府除了通过一级市场影响和调控土地价格外，还可以通过各种土地交易规则、制度、条例影响二级市场上土地价格的形成。随着我国市场经济体制的不断完善，私有经济的不断壮大，竞争性市场主体也在迅速发展，这对我国土地市场中市场作用的加强、配置效率的提高具有很强的促进作用。
然而，在目前的农地征用体制下，极易形成农地价格的扭曲，损害农民的利益，这种情况在我国的许多地方都相当严重。由于农村土地属集体所有，在农地征用时，其利益代表可能并不会积极维护所有者的利益，正像国有资产的所有者缺位一样，在某种程度上，农村土地的所有者也是缺位的，农地征用补偿也会背离土地的市场价值，背离微观决策主体的理性行为选择，损害所有者的利益。这不能不说是我国土地征用制中的一个缺陷。