摘要：虽然我国不动产登记管理工作起步比较晚，但是近些年来人们对其的关注度却在不断提升。不动产登记管理工作是落实《物权法》的重要措施。为了建立统一不动产登记数据库，需要对不动产登记数据进行整合。文章阐述了不动产登记的必要性与重大意义，分析了我国不动产登记的现状以及存在的一些问题，探讨了我国不动产登记制度未来的发展趋势。
关键词：不动产；登记；难题；创新
导言
“房地产登记是权利人的申请，国家有关登记机关将所有与申请人房地产权利有关的事项都登记在房地产登记册上。”随着法律的完善，有了更加严格的解释：“房地产登记就是登记。”登记申请人依照法定登记程序，在专门的登记机关设立和转让不动产权利的。
1不动产登记管理的原则
不动产的登记与管理、查询一定要满足各项本原则。在具体工作之中，不动产登记管理的资料需要有关部门加以重点落实。
1.1合法性之原则
要求负责不动产登记管理的单位，一定要依据有关行政法需求来实施工作，特别是对工作推进中所牵涉到的部分注意事项以及基础性操作要领，更是要进行着重审查与控制，这也是合规行政的一项基本要求。对于这类合规行政而言，就要求不动产登记管理部门也一定要熟悉有关行政法、经济法的人才，这样才能在相关登记处理材料中展现出比较理想的执行成效。特别是对自身之义务一定要重点加以掌握；对有关当事人的法律关系和责任，一样也应当实施重点阐述，这样才能够更好地提高其操作处置的标准化效果。此原则对有关利害人而言具有非常强的主动性价值，特别是对利害人所实施的维权行为操作与权益保障，值得引起更大的重视。
1.2合理性之原则
主要是指不动产登记管理工作者应当具有比较强的业务能力，可以在有关工作的处置过程中依据相关规定来实施。特别是对部分需要自身加以判断与分析的各项行为，还是需要做出更加精准之判断，确保其能够具有更强的合理性。这一原则一样也在不动产登记和其后续的管理中得以全面表现，各位行政工作者应当针对各流程和行为实施准确的界定。应当明确各类不够合理和规范的行为，尽可能地避免部分不合理现象的产生，从而在最大限度上保障相关人员的权利。
2我国不动产登记制度的现状
我国的房地产登记制度最早可以追溯到民国时期，当时主要服务于土地私有制。建国初期，也实行了房地产登记制度。在那之后，它被中断了30多年。直到1990年才恢复，但它只是作为一种行政手段，而不是作为一种对不动产权利变更的宣传手段。2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》，设立了专门的部门，规定了房地产登记制度，确立了我国房地产登记的基本结构。这标志着我国统一的房地产登记制度正式建立，为制定《房地产登记法》提供了总体框架和思路。李克强总理在2013年11月20日召开的国务院常务会议上提出，整合房地产登记职责，建立统一的房地产登记制度。2014年11月，国务院颁布了《房地产登记暂行条例》，明确建立了房地产登记制度。2015年3月，国土资源部下发《关于做好不动产产权调查工作的通知》，统一了《不动产产权调查技术方案》，青岛、厦门、广州、深圳等城市开始启动房地产登记制度。截至2018年6月，335个市、2853个县、区共设立房地产登记厅3001个，窗户38000扇。8万余名一线登记从业人员平均每天为30多万企业和群众提供房地产登记服务。
我国房地产登记的产权公示起步较晚，过于强调登记的行政职能，而忽视了其公示职能，在一定程度上限制了登记制度的作用。现行法律中，房地产登记涉及《物权法》和《土地管理法》，涉及《土地管理法实施行政法规》。此外，还有一些地方法律法规、政策法规。相关法律法规种类繁多，相互重叠，缺乏统一的依据。《房地产登记暂行条例》于2014年颁布实施，旨在实现房地产登记机构、登记机构、登记依据和信息平台的统一。但是，由于制度和法律法规的不完善，未能达到最佳的执行效果。《条例》规定，省级以上不动产登记应当全部移交国土资源部门，由省级以下政府具体职能部门负责，由此可见，省级以上、省级以下不动产登记机关可以将不动产登记机关的产权登记权移交给国土资源部门。
3不动产登记的创新对策
3.1资料收集
通过土地统一编码，收集原部门的调查结果，包括房屋、林地、承包地等的初步调查和变更调查，建立各类数据之间的联系。具体是指自20世纪80年代大规模房地产登记工作以来，各个时期形成的各类房地产登记档案和系统数据，包括房地产登记的权属数据和空间数据。主要涉及原房屋交易权属业务系统、房屋生命周期平台、原地籍管理信息系统、各区自有系统等平台数据。
1）对原有的房屋土地登记业务系统，建立了较为完整的数据库，收集完整的电子数据信息、元数据信息及相应的数据库结构设计、执行数据库标准、技术法规等信息。
（二）对原房屋土地登记历史档案制度实行档案查询管理或者登记。档案以电子方式保存的，应当收集完整的纸质登记簿和电子档案，以及原执行的技术法规和其他文件。
3）为了手工完成注册管理业务，需要收集所有纸质登记簿和原始技术法规。
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3.2积极借鉴国外经验以健全本国不动产登记管理机制
我国不动产登记和管理的机制起步不叫晚，西方也因为市场经济开发得比较早，而在市场经济的驱动之下，不动产的登记与管理已经取得了较大的成果以及取得成功之经验。如今，我国对不动产登管理制度变得愈来愈重视起来，但是在此政策与制度不够健全的状况下，可全面借鉴西方发达国家所取得的成功验，以做到不动产法律登记和具体司法实践，从而得到不动产登记的安全性能。当前，我国不动产登记之立法也在持续健全之中，并对还对登记问题的原则加以明确。这不但要更好地适应于新时代中国特色市场经济来推动发展，与此同时，而且还能提升不动产登记管理的水平。
3.3仔细辨认全部法定继承人的范围
不动产登记的成立主要是通过继承人的确立，而最终确立的结果则表明其为合法继承人。在《继承法》中有明确指出，父母、配偶以及子女等关系人为继承人，而继父母子女、养父母、非婚生子女以及养子女或是履行了赡养义务的女婿、儿媳，则转为代为继承或是转继承关系，而这些继承关系均为合法继承人的范围。而相关部门在进行审查的过程中，对已经丧失了继承人资格的继承人应当进行仔细鉴定。继承法所规定的合法继承人范围较为广泛且人员众多、继承内容及执行环节的错综复杂、久远的继承时间、具有继承资格的继承人的审查鉴定，都为确认合法继承人身份带来一定难度。继承的法律适用需要专业的法律知识，作为专门的法律部门公证的废止，让不动产登记的增加审核的难度，因此进行不动产继承登记的首要任务就是将继承人（法定继承人、代位继承人、转继承人、可继承人）的范围确定好，根据相关的法律知识和继承知识，将每一个继承登记环节牢牢把握住，从而保证合法继承人的准确性，只有这样才能够将不动产继承登记进行下去。
3.4落实不动产登记管理相关措施
为进一步提升不动产统一登记管理工作的成效，应当不断增强来自于立法与司法等部门的审查与监督等职能，并且对有关法律法规以及条文持续加以健全完善，如此即可为不动产的统一登记管理奠定法律上的保障。同时，在不动产登记机构之中，还应当积极创建能够彼此进行监督与奖惩工作的机制，从而明确不动产登记管理工作者之职责，切实避免登记中出现新的问题。当然，有关部门还应当进一步提升检查工作的强度，依据不动产登记人员的具体状况实施更为科学精准之判断，实施更为严格的末位淘汰机制。
3.5加强不动产登记程序
将不动产登记的环节、程序、方法以及内容进行完善处理，保证其规范性，从而保证不动产登记规范进行。并且加强登记申请的受理、审查登记材料、下发有效证书以及进行书面通知等环节，能将不动产继承登记的每个环节都放在法律的条规下，从而保证其材料的合法性，不动产登记的
有效性。另外，在加强不动产登记的环节、程序、方法以及内容的同时，对登记机关办事人员的综合能力也要进行加强，包括素质、能力、责任心、工作态度等，要求办事人员在进行不动产继承登记的过程中，对公证机构出具公证书的把关风险，要遵循不靠、不等、不指望的原则进行，认真对待工作，将不动产继承登记的每个环节都把控好工作，明确每个环节所需要承担的责任。除此之外，还要不断的规划完善不动产转移登记制度，在法律法规的规范下，保证不动产所有权继承登记具有一定合法性，符合不动产统一登记制度的同时，还要与《物权法》中的相关法律法规相符合，不断加强不动产继承登记的每个环节，使得其具有较高的合法性，在法律法规的管控下，规范不动产继承登记工作，保证其工作的顺利进行。
4发展趋势
4.1法律健全化
建立完善不动产登记法，对不动产物权登记的法律依据进行统一，是国际通行的做法。同时，在《不动产登记暂行条例》的基础上，制定具体可行的实施细则，对不动产登记程序、登记机关的职权、登记权利种类、登记范围、登记责任等具体内容做出详细、规范、统一的实施细则，与国务院的行政法规相冲突的相关部门规章和地方性法规将进一步修改和完善。
4.2登记专业化
登记的专业化主要包括登记机构专业化和工作人员专业化。实行分散登记是无法保障工作的专业性的，登记机关统一是社会进步的必然趋势和结果。将分散到多个部门的登记工作整合起来，设立专门的不动产登记部门，专业技术可以得到保障，也便于对登记工作的整体管理，提高办事效率。同时，建立登记人员严格的考核任用机制，把登记人员业务培训和专业化考核作为不动产登记工作的重要内容，打造业务能力强、人文素质高的专业化登记人员队伍，保障当事人、利害关系人的不动产权益，从而提升不动产登记的公信力。
结束语
综上所述，不动产物权对于公民行使其基本权利以及实现其在国家和社会中的安身立命，均具有基础性作用。我国的不动产登记制度还存在一些不足，只有解决这些问题，才能促进不动产登记制度的完善，实现对相关权利人合法权益的有效保护。其中的重点在于要对有关程序加以简化，并且对具体的操作规范化加以优化，从而让其能够显现出足够大的价值与成效。唯有如此，才能够推动我国不动产登记管理工作再上一个新台阶。
参考文献：
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论文作者:叶君
论文发表刊物:《基层建设》2019年第5期
论文发表时间:2019/4/19
标签：不动产论文; 房地产论文; 继承人论文; 制度论文; 工作论文; 我国论文; 动产论文; 《基层建设》2019年第5期论文;