摘要：在经济不断发展的今天，我国各地房地产项目建设规模不断扩大，对推动国民经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。但由于房地产项目建设领域信用体系不健全，法制不完备和执法不严，房地产项目市场主体行还不完全规范，本文阐述了房地产项目工程造价的全过程控制原则,提出了房地产项目各个阶段工程造价的全过程控制重点及充分利用计算机、网络资源来进行项目造价的全过程控制。
关键词：房地产项目；工程造价；全过程控制
1房地产项目工程造价的全过程控制原则
1.1项目总体控制原则
房地产项目工程造价的全过程控制涉及项目的整个建设期、工程造价形成的全过程,涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作,因此总的控制原则是充分发挥项目组织的积极性,真正树立起全员控制的观念,贯穿于项目实施的全过程,力求质量、进度和工程造价三者之间的最佳平衡,真正实现项目的利润最大化。
1.2目标控制原则
在实施房地产项目工程造价的全过程控制中,把计划、任务、目标和措施等加以分解、落实,使得目标具体,切实可行,落实到人;同时目标责任全面,责任和权、利相结合,按业绩考核,奖罚分明。
1.3动态控制原则
房地产项目实施的过程是一个动态变化的过程,工程造价的全过程控制是在不断变化的环境下的控制管理活动,因此必须坚持动态控制原则,及时收集整理相关的数据,将其与目标相比较,采取相应措施。
2.设计阶段的造价控制
许多建设单位的管理层和预算人员仍把主要精力放在审核施工企业的预决算上，进行静态的控制。一个很明显的事实是，规划设计的优劣，对工程的实物量投资、进度和质量有着重要影响，同时，环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大。我们仅有对房屋质量的验收，没有对设计质量的验收评定，设计费的收取既有按平方米指标，也有以投资额为基数按比例提取。设计人员从学校到设计院，虽受过严格的专业训练，咀经济意识较薄弱，又缺乏现场施工经验，于是在施工图中，种种不经济的设计司空见惯，建设单位又无权过问。目前，推行的设计招投标制度为建设单位在规划设计阶段提高设计质量、进行投资控制提供了契机。在设计招投标过程中，建设单位就有可能对投标方案的合理性、经济性进行评估和比较。在满足设计任务书要求、符合国家现行设计标准的前提下，把设计的经济性也作为一项评标条件。一般评标所邀请的专家以建筑、结构、设备为主，建筑经济类专家很少参加。在确定中标方案后，建设单位可集规划设计、造价控制，工程管理和营销部门的专业人员联合对中标方案再次提出优化意见，提高设计的合理性和经济性。规划设计和销售人员根据目前市场需求状况，调整房屋的房型、面积和标准，并运用价值工程理论求其价值的最大化和成本的最低化。所谓价值工程理论，就是价值=功能／成本。我们在成本不变或微有增加的条件下，通过提高房屋功能，提高产品价值；或者可通过保持房屋主要功能，降低一些次要功能，以降低工程造价。在图纸设计阶段，认真实旅造价控制措施，就取得了工程造价控制的主动权，也希望主管部门落实对设计质量的评定监督机制，使设计工作早日纳入工程监理范围，设计单位经济意识的提高，将扳大地有利于造价控制工作的进行。
3.施工阶段的造价控制
3.1工程招投标阶段的工程造价控制
实行工程项目的招标发包制度，通过市场来配置工程资源是市场经济发展的要求，有利于规范市场行为，贯彻公平、公正、公开原则，为合理确定和控制工程造价奠定基础。新开工建设项目应严格进行招投标，通过招投标引入竞争机制，降低工程成本。开发单位对施工单位的选择是比较慎重，施工队伍的优劣直接关系到建设单位工程造价控制的成败。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆选择施工单位要注意以下方面的考评：
1）对施工单位建设业绩的考评。施工单位要有一定的建设业绩，尤其是近期的建设业绩和相同于本招标项目的建设业绩。项目经理在工程建设过程中作用很大，在考评施工单位建设业绩的同时，还要特别注重对施工单位项目经理的考评和挑选。
2）对施工单位资信状况的考评。施工单位的资信要可靠，资金不足的施工企业可能会将工程款变成对设备的投入，负债经营的施工企业可能将工程款充抵企业债务，这些都将造成工程款难以到位，从而影响工程进展和工程质量。
3）对施工单位技术实力的考评。施工单位要具备一定的施工资质和足够的技术实力，不仅可以使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也可以使施工企业有能力在工程造价上给予建设单位合理的优惠。做好工程项目招标工作，应严格掌握招标条件，认真编制工程标底和标书，有条件的单位应尽量自行编制标底和标书。工程标底要保证质量，要把工程标底控制在合理造价的下限，招标书的条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要做好标书的评标定标工作，以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期，中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方由于责任不清导致日后扯皮的现象。
3.2加强工程施工事中控制
1）严格控制施工中设计变更，经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为；
2）加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施丁组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价；
3）严格按照合同进行工程款支付；
4）及时掌握国家工程造价调价动态；
5）对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。
4.竣工结算阶段的成本控制
工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，应坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审核是否按图纸及合同的规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。要认真核实每一项工程变更是否实施，该增的增，该减的减，做到实事求是。为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理和内在联系，确保工程造价计算的准确性。
此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，提高工程造价计算的准确性。控制工程造价的最后一环是竣工结算。在工程竣工结算中洽商漏洞较多：有的是有洽商没有施工；有的是施工没有实施应该核减，却没有洽商；还有的洽商工程量远远大于实际施工工程量。结算时，必须进行现场核对，认真核算工程量。同时，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，以确保工程结算质量。
结束语：我国经济不断发展，房地产开发企业的竞争日趋激烈，企业对经济活动的关注与监控必然不断加强和深化。房地产项目的造价控制与管理，是企业在掌握市场信息的基础上，为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程，概括而言，房地产项目的程造价控制与管理就是以决策阶段的估概算为静态控制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组总之,房地产项目全过程工程造价控制是一项技术性、专业性、政策性很强的工作,它贯穿于投资决策、项目设计、招标投标和施工各阶段。
参考文献：
1.关芝.房地产开发过程中的工程造价控制---建筑技术开发.2015
2.蔡建章.余晋希.建设工程造价管理改革的思考.建筑设计.2016
3.李晓艺.房地产开发过程中的工程造价控制研究.北方建筑.2016.12
论文作者:林畅河
论文发表刊物:《基层建设》2017年第27期
论文发表时间:2017/12/15
标签：工程造价论文; 工程论文; 全过程论文; 房地产项目论文; 施工单位论文; 造价论文; 建设单位论文; 《基层建设》2017年第27期论文;