摘要: 伴随我国的房地产业的发展水平不断提升，一些区域投资过热及房屋价格过高等弊端也陆续出现，房地产建设项目潜藏的隐患日渐提高。本文旨在通过探析房地产开发面对的譬如政治风险、通货膨胀影响、市场供求关系影响以及房地产发展相关工程风险等系统风险及决定风险、财会风险、销售风险等非系统风险，进而阐述了房地产开发相关工程风险管理的过程: 风险辨别、评价估计、应对策略，最终确保房地产开发相关公司风险管理的顺利进行。
关键词: 房地产开发; 项目风险; 管理
房地产业在中国相关经济体制中属于先导创、基本性产业，位于主要产业位置，除此之外还具有产业相关性强、联动系数大的特征，发展为推动中国产业经济发展的支撑产业。伴随改革开放程度加深，并且伴随中国经济制度革新的持续深入，房地产发展踏入了一个从未达到过的新高潮，房地产市场也显现出优良的发展态势。
一、房地产开发项目的内涵及特征
1.房地产开发项目的内涵
房地产开发工程是一种把房子和土地作为主要内涵的综合性项目，是房地产企业一句城市规划的进程，在具体的时期，进行规划的资金投资建设从而推动城市社会和经济增长需求，满足住户需求的房屋建设、相关设备及空间环境，运用出租的方法获得投资收益的项目。这种项目的周期往往比较长，大致包括四个方面，即项目投资决定阶段，前期预备阶段，项目正式建设阶段和项目出租阶段。
2.房地产开发项目的特征
房地产开发工程与项目和其他一些投资项目不同，它拥有投资数额巨大、建设周期长、受区域位置影响明显、涉及方面广泛，并且被自然环境制约明显等特征。这些特征表明了房地产项目开发进程中拥有很严重的不确定性，阻碍项目迅速发展建设的要素不少，产生风险的频率较高。所以，为了使得进行项目开发时的障碍少一些，从而保证项目的利润能够达到一定程度，辨认风险、评价估算风险以及对风险进行相关应对是当前房地产开发公司建设管理中的重要内容。
二、我国房地产业发展情况
1.发展迅速
因为房地产业获利容易且丰富，不少企业陆续改变投资方向，投资进入房地产开发区域，进而使得这几年的房地产投资速度过热，一些城市房地产业提升过热，进而产生了譬如房屋空置率增加、房价非理性提高等许多问题。
2.发展过程中弊端过多
当前我国一些城市房地产开发投入发展过于迅速，有投资过热的趋势。房价上涨速度快，然而人民收入水平则与之相比更加低。国际承认的房价收入比是计算房地产泡沫的重要标准。我国拥有不低的房价泡沫，这也表示着房地产开发风险也会愈发加大。进行了以上分析之后可以明晰，一方面房地产开发业因其利益丰厚，引诱了愈发多的投资者进入该领域，进而推动了我国房地产业的进程。另一方面，因为投资过多，也产生了一些问题，房地产业发展的风险日渐加大。
三、房地产开发项目的风险探析
阻碍房地产投入的风险要素不少，根据这些风险能不能够避免，可以分成系统风险和非系统风险两种。对能够使市场内部各种投资项目同时被影响，投资者不能逃避的风险为系统风险; 而只针对于其中几个项目发生影响，能够被投资者用改良自身经营管理的方式进行避开或消除的风险则被称作非系统风险。
1.系统风险
房地产是中国的四大支撑行业之一，跟我说的宏观经济密切相连，所以在某种程度上被政府相关政策法规所影响和控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对房地产开发项目有普遍阻碍的系统风险大致内含了法律政策风险、通货膨胀风险、市场供求关系以及房地产建设项目期间风险等。近两年由于房地产发展过热，国家出台了各种政策以抑制房地产业过热以及房价上升过快的情况，这就是系统风险的一种，也是比较重要的一种。
2.非系统风险
正如之前所描述的，非系统风险比起系统风险来说是可以控制和降低的，并且不同的企业所面对的非系统风险也许也不一样，一般非系统风险能够划分成以下几类。
（1）决策风险
决策风险是在房地产建设投资过程中，房地产公司管理层对房地产发展各阶段决策不当而产生的风险。因为房地产开发相关投资成本需求大并且建设周期长，运用后期的建设来验证起初的决策恰当与否具备特别的滞后性，所以在开发进程中对各阶段所做的决定风险很大。
（2）财务风险
投资是房地产开发企业的重要组成部分，房地产全部的建设过程中，需要使用大额的资金，而其自身具备的资金常常不能够支付高价格的建设成本，所以还必须在金融机构或者其他相关企业进行融资，也正因为此，财务风险也伴随发生了。
四、房地产开发工程风险管理策略方法
房地产建设开发工程风险管理也就是应用特定的方法来预测在房地产开发过程中也许会受到的风险，并且对其预测的有关决策处理给出有效的办法，为了使房地产开发的风险最大程度的减小，大体有以下几种途径：风险判定、风险估测、风险应对、风险管控。
1.风险判定
这是房地产建设项目风险管理的首先要完成的一项工作，要求房地产建设单位不但要全方面明确行业现状、法律监督背景以及另外可以产生风险的外部因素，除此之外，还需要对本企业的现状、技术环节等方面展开认真深入的分析，并对企业内外部相关问题加以调研，判别房地产开发工程即将会发生的诸多体系或非体系风险。
2.风险预估
房地产建设风险预估环节即对房地产开发工程有关风险实施定量研究。因为房地产建设资金投入较多、持续时间较长、被周围环境制约明显，因此开发风险是肯定存在的。但是，只是定性的展开探析是不够的，我们还需要明确清楚风险发生的具体可能性有多大，一旦风险变为事实就将会对企业产生严重的损失。因此，必须在定性研究的基础上，把即将面临的风险展开排序，应用差异化的解决策略。最大限度的节省开支，以实现利润最大化。
3.风险应对，就是在风险鉴别与预估的前提下，对已经鉴别评估之后的风险应用有效的措施，能够转化的风险优先转化，无法转化而且有着非常严重的后果的风险必须果断放弃，以避免风险的产生。
（1）避免风险与转移风险大体指通过签订合约，将风险亏损转由另一方负责和赔偿。避免风险指通过风险鉴别与预估，明晰项目可能将会面对的风险威胁，如果其非常有可能发生并且风险如果发生必将产生极其严重的不利后果，又无任何对策可以应对时，开发企业应果断的主动放弃，从而避免风险的发生。
（2）风险的解决指的是企业依据相关开发企业风险监管决策的需求，创建健全完善的风险管理制度，确保各岗位职责落实到位，设置符合实际且技术性强的风险管理制度与体系，并贯彻到房地产项目的具体开发过程中。对已经出现的风险，及时的对风险所造成的损失加以计量，采取全面有效的经济补偿，从而使得以最小的风险解决花费去除风险损失对企业经营运作的影响，避免发生更加严重的财会方面的风险。
4.风险的监管就是对风险管理全过程展开动态的监督与管理，以确保房地产开发企业设置的风险管理制度与程序完成的效率和成效。它需要由与风险管理工作无关的机构或个人对风险管理的落实状况展开独立的审查监督与评核，发现不足及时反应，以保障风险管理工作的顺利进行。
总结
综上所述，房地产投资开发的过程中会面临大小不一各种各样的风险，为了确保开发效率与成效，开发企业务必展开全面的、动态的项目风险管理工作，应用不同的风险防护措施，积极地管控风险，提升房地产企业解决风险的能力和保障企业的效益，进而顺利的可持续发展下去。
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[3]唐燕．房地产开发投资项目风险管理探究［J］．现代商贸工业，2010( 1) : 45-46．
论文作者:吴翔
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年3月上
论文发表时间:2017/6/30
标签：风险论文; 房地产开发论文; 房地产论文; 风险管理论文; 系统论文; 项目论文; 房地产业论文; 《建筑学研究前沿》2017年3月上论文;