摘要: 实行不动产登记具有重要意义。而不动产测绘是基础，在测绘中还存在许多实际问题需要解决，解决好这些问题，有利于保证测绘的效果。
关键词: 不动产；测绘问题； 测绘难点
不动产登记是实施现代化社会治理的重要举措，对于强化行政管理，完善税收，保护不动产安全具有重要作用。不动产登记依据需要借助测绘完成相关权属的确定，在测绘中由于不动产存在差异性，因此存在多方面的难点问题需要解决。
1.不动产测绘的引出
不动产登记在实施中需要推行解决换证问题，因此会涉及到不动产测绘。不动产测绘是指依据相应的测绘方法测定不动产的自然状况，以明确权属。测绘是实施不动产登记的基础，是保证不动产登记的重要影响因素，是不动产确权的直接依据。不动产测绘不仅琐碎，而且繁杂，对于测绘结合有较高的要求。为了保证不动产登记的准确性，在测绘中不仅要加强技术培训，还要解决测绘中存在的难点问题。由于时代的发展， 不动产趋于复杂化、多样化。但是由于制度方面的缺陷，技术标准没有统一，不动产测绘难以得以有效监管，不动产测绘难以实现规范化。许多多种难点的解决缺少依据。比如原土地证存在的错误信息，地形变化较大难以识别界线等。对于有难点的不动产要注重核实，以保证权利人的权益。
2 .集体土地的不动产测绘
2.1 信息发生变化
部分单位原有的集体土地在办理使用证时存在原始证书遗失问题。在补办时面要查询原始档案，而存档资料是补办证的直接依据。但是早期的资料由于受测绘技术的限制，测绘手段落后，资料中的测量精度低，资料制作粗糙。比如宗地图为手绘制的地形图，红线标注不清，缺少界址点的坐标信息，四邻信息难以保证完整性，导致历史数据与现在测绘数据存在出入。四邻区域的土地证由于早期办理，信息简单，界址点坐标也缺少标注。与早期相比，现状地形地貌已有了很大的变化，导致不动产测绘存在难点。
2. 2 不动产测绘存在的难点
在测绘中经常发生资料的不全或档案信息缺失问题。比如针对1949 年的土地证补办问题，档案资料中地籍调查表的相关内容描述不清。宗地草图由于采用了手画，尺寸与注记已难以看清。比如 1999年办理的土地证更名登记，原宗图也有类似问题。部分产权证明仅为买卖契证，契证只记载了面积、四邻区域的简略描述，缺少有价值的附图。在当前地形地貌的已发生很大变化时，识别界址点存在难度。比如原土地证的红线信息依据了围墙走向，当前围墙已不存在，原宗地图缺少界址点，没有与周边标志物的界址数据，原始土地证的红线难以确定。
2. 3 不动产测绘的过程
集体性质的土地不动产在换证时，登记信息仅为原土地证的实际面积。由于早期测绘技术的局限性，现有数据与原始信息会存在差异，在测绘时要采取现场实测的方式，保证宗地草图的精确性。还要结合产权人与邻界信息对土地界址加以明确，以保证用地红线的可靠性。如果实测用地信息与原数值发生较大差异，要结合产权人的意见，参考各类资料加以调整。结合不动产登记权籍落宗，保证宗地代码的唯一性。
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3. 土地证与房产证合一
3. 1 建筑物存在多个土地证
土地证与房产证实施合一的办理中，不动产测绘也会存在难点问题需要解决。早期土地证的办理与房产证的办理分别出自两个部门，不会发生问题，在合一后，就有了新问题。由于企业用地性质的差异，单块土地获得存在面积大小的约束，因此在早期的土地出让时同一产权人为了获得用地采用了分块的方式，土地出让采用分块签订合同的方式， 因此有多本土地证。企业对于用地的总体规划要借助土地合并后的信息来实施的，这导致规划设计出的建筑物存在跨出不同土地证界定的红线。此类建筑在没有实施不动产登记前，可以依据房产测绘结果办理相关的房产证。但不动产登记制度出台后，不动产测绘难以直接实施，难以直接进行房产证与地产权合一下的不动产登记。权证。由于不同地块存在共有界址，不动产测绘难以直接实施，要先实施合并的测绘， 办理合并后新的产权证， 再进行合二为一条件下的不动产测绘，以获得信息完整的产权证。
3. 2 建筑占地超出土地证许可范围
在用地建设中，由于多种原因的影响，建筑物的占地会有超出宗地红线现象，这种条件下难以实施不动产测绘，办证会受到影响，因此需要借助整改措施或其它方式来解决。比如G企业建成较早，在后期建设时，许多建筑物已超出原有的红线范围，相邻区域的道路被占用了，红线超出部分的建筑物可以归为违规建筑。因此该企业需要在整改后或借助其他方式产权证与土地的合一，这样才可以实施不动产测绘。后来由于相邻区域的规划发生变化，土地性质有了变化，该企业借助招拍挂获得了相邻区域地块的使用权，用地红线发生了变更。违建部分在确权后建筑物变为合法化。
3. 3 土地证没有办理但已建成的解决
由于土地管理中的历史原因，不动产登记面临着多种不利因素，部分早期的建设用地虽然手续比较齐全合法，但是由于多种原因缺少土地证。部分地块在利用后多年没补办，因此不动产测绘存在一定的难度。比如地块征迁后续手续不完备， 本宗地内存在多个所有权者。本块地的用地红线和相邻物存在交叉。在这种条件下，为了消除后续与周围权主发生纠纷。针对不动产测绘，需要注重沟通协调，如果产权人与周围存在异议，要结合现状加以调整。另外要考虑到不动产测绘当前是依据专业差异来组织实施的，比如分为地籍、房产等，并且不同区城的测绘技术也随在差异。针对不动产测绘，为了保证的测绘成果，保证测绘成果的可靠性，要消除不同测绘成果存在的“穿帮”问题，对于不动产测绘成果要综合考虑，发挥部门间的协调作用。
结束语
在不动产登记的推动中，不动产测绘是重要的基础工作。在测绘中存在若干难点，由于不动产具有多样化的特点，难点问题也有所不同。因此需要结合难点问题的实际采取相应的解决措施。不动产测绘要尊重历史数据资料，客观真实反映不动产的相关信息，对面积、坐标等有价值信息准确测绘，以保证产权人的合法利益。
参考文献
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论文作者:1王春德,2张丛林
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/20
标签：不动产论文; 土地证论文; 难点论文; 界址论文; 红线论文; 信息论文; 临沂市论文; 《基层建设》2019年第19期论文;