长江三角洲平原农区耕地资源价值核算研究——以江苏省扬中市为例，本文主要内容关键词为：扬中市论文,江苏省论文,长江论文,为例论文,耕地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
摘要 文章在介绍中外耕地估价历史及我国开展耕地估价必要性的基础上，提出了耕地资源价值核算的基本思路，据此思路，在综合考虑农业生产自然环境条件与社会经济条件及其相关关系的基础上，核算了扬中市及不同乡镇的耕地资源价值，并依据价格高低进行了价格区划。
关键词 耕地资源 价值核算 价格区划
为了合理地分配耕地收益及实现耕地资源的优化配置，18世纪初期奥地利政府就运用纯收益资本化法进行了被称为米兰土地测定的耕地价值核算。后来，普鲁士政府、俄罗斯、德国、美国等均陆续开展了耕地价值核算工作。解放前国民党政府也积极倡导并广泛开展了耕地价值核算。《中国21世纪议程》中也已把包容耕地在内的自然资源与价值核算放在十分重要的位置。目前开展耕地估价，对于调节耕地收益分配、合理确定农民负担、促进耕地流转、实现规模经营、持续利用耕地资源、增加公共积累、提高耕地占用成本以及有效地保护耕地等大有裨益。为此，作者以长江三角洲平原农区扬中市为例，系统研究了耕地估价的基本思路及价值核算。
1 扬中市耕地资源价值核算的基本思路及指标体系
总体而论，地价之产生是由于土地的稀缺性，故笔者称之为稀缺价格[（1）]，而不同地域乃至不同地块地价差别之存在则是由于它们所提供的效用即心理的、经济的、社会的、精神的、生态的满足程度不一样所致。耕地价格也是由它的稀缺性及所产生的效用共同决定的，稀缺性可以通过耕地或其所生产产品的供需关系来描述，效用则主要表现为耕地能力或生产潜力。因此，耕地价格是耕地生产潜力与有效需求相互作用的结果，而耕地生产潜力则是决定耕地价格的重要基础。基于这一认识，结合耕地生产特点，这里运用层次分析法，从自然生产潜力和综合生产潜力两方面来阐述。自然生产潜力取决于耕地的自然环境条件，而综合生产潜力则是自然生产潜力实现程度，主要受制于社会经济环境条件。因此，就耕地价格形成因素而论，自然环境因素是第一性的，社会经济因素是第二性的。据此，形成了扬中市耕地价格核算的基本思路（见图1）。
图1 耕地资源价值核算基本思路
由于扬中市系长江中的沙洲，陆地面积仅为214km[2]，且地势平坦，故从市内地域分布来看，主要差异是表现在土壤上，而气候、水文等自然环境条件无甚差别，因此，这里以土壤作为耕地自然环境条件，其评价指标主要有：耕层厚度、有机质、容量、质地、障碍层次、代换量、速效钾、速效磷、全氮九项，作者以乡镇为评价单元，建立判断矩阵确定各因素权重、运用模糊综合评判法来评价各乡镇耕地自然环境条件[（2）]，得评价分值（见表1）。
表1 扬是市耕地质量综合评价资料
有关耕地社会经济环境条件，作者主要从人地关系密集程度、耕地利用投入水平、耕地利用效果与投资潜力三方面来评价。人地关系密集程度包括人均耕地面积、复种指数、人口非农化水平；耕地利用投入水平包括单位耕地面积农业劳动力、机耕面积占耕地面积比重、单位耕地面积化肥施用量、单位耕地面积农机总动力、单位耕地面积用电量；耕地利用效果与投资潜力主要体现在：单位耕地面积粮产、单位耕地面积种植业产值、农民纯收入、人均工农业生产总值。通过对各乡镇各项指标值的标准化处理及运用标度方法确定权重[（3）]，得评价分值（表1）。
2 扬中市耕地质量综合评价
为了综合评价耕地质量，这里分别以耕地社会评价分值和自然质量评价分值为自变量，单位耕地面积种植业产值为应变量（见表1），建立二元回归方程，即：
由标准回归系数可以看出耕地土壤质量对农用地收益能力有很大影响，而社会经济环境因素影响较小，据此可以求得各镇及全市耕地综合评价分值（见表2）。由表2可以看出，新坝、联合、丰裕、三茅、三跃、兴隆、长旺7镇耕地综合质量较高，其中以兴隆为最高；油坊、永胜、八桥、西来4镇耕地综合质量较低，以西来为最低。
表2 扬中市耕地综合评价分值
地域耕地综合 以全市均值为1测
评价分值 算得的标准分值
新坝 0.63731.0234
联合 0.63031.0122
丰裕 0.62881.0098
三茅 0.62911.0103
三跃 0.65401.0503
兴隆 0.65801.0567
长旺 0.62381.0018
油坊 0.61350.9852
永胜 0.59890.9618
八桥 0.61600.9892
西来 0.59290.9521
全市 0.62271.0000
3 扬中市耕地基准价格测算
这里从政策性地价和非政策性地价两方面来测算基准地价，即耕地所有权价格。政策性地价是为强制性交易行为如政府征地等服务，而非政策性地价则服务于公平交易。笔者运用总收益倍数法测算扬中市政策性地价，用净收益还原法测算非政策性地价。
中国土地管理法规定，征收费系依据征地前三年平均产值或产量的3～6倍确定，由于实际征地行为中，按该规定测算的征地费明显偏低，难于为农民所接受，各地在具体实施中已有调整。在测算扬中市基准地价时，以1993年每公顷耕地种植业产量（当年价）为依据，并分别运用3倍法、4.5倍法、6倍法测算全市平均的基准地价，并以表2中的标准分值系数为修正系数，求得各镇基准地价（见表3）。
表3 扬中市及各镇耕地价格之测定 单位：万元／hm[2]、万元
注：＊1993年《扬中统计年鉴》未测算净产值，这里根据1991、1992年净产值率加以推算，1991年种植业净产值率为54%，1992年种植业净产值率为64%，通过以1991、1992年种植业产值为权数，加权平均可得1993年种植业净产值率为60%，由于1993年的通货膨胀率高，种植业生产物质消耗也加大，因而净产值率应低于1992年。
若细致研究，还可以按扬中市定级估价的流程对各镇以村为单元测算基准地价，并且最终还可以落实到具体地块，但这里仅计算到各镇。这里之所以以全市而不是各镇单位耕地面积种植业产值测算地价，是因为全市单位耕地面积种植业产值是全市及市外流入资源综合配置的体现，若以各镇种植业产值为依据，则难以体现全局性，且具有狭隘性，从全局来看，很难是最佳的预期效益。通过测算可以发现，由于兴隆镇耕地标准分值系数最大，其单位耕地价格最高，而由于三茅镇耕地面积最大，其耕地总价格最高。根据镇江市规定，每公顷耕地征收补偿费为7.5～9.0万元，与6倍法所测算结果基本相符，故扬中市耕地政策性价格为7.86万元／hm[2]，总价格为8.56亿元。
依据上述资源配置理论，仍以全市净产量为据测算各市地价，由于土地资产安全性高，且扬中市工业化、城镇化发展迅速，1993年国民生产总值196744万元，其中工业总产值达115671万元，占国民生产总值的58.79%。该年全市第一、二、三产业比是1∶58∶2.3，因此，工业化发展已初具规模，城镇化进程则更为迅速，这就为土地资源开发利用创造了良好的社会经济环境，据此，将扬中市土地还原率定为5%。则：
可见，按净产值还原法测算的耕地价格恰好为6倍法的2倍，因此，耕地征地价格与耕地实际预期价格相距甚远。若征用地范围过广即超越公共用地范畴，则农民利益流失就更大。
根据各镇耕地单价的高低，将扬中市耕地价格按高、中、低分为3区。高价区是三跃镇、兴隆镇，中价区是新坝、联合、丰裕、三茅、长旺等5镇，低价区是油坊、永胜、八桥、西来4镇。以各镇耕地面积为权重，可以得出高价区、中价区、低价区的平均地价（见表4）。
表4 扬中市耕地价格区之地价 单位：万元／hm[2]
地价区
政策性价格
非政策性价格
高价区 8.27 16.55
中价区 7.96 15.92
低价区 7.65 15.31
Value Accounting of the Cultivated Land in Plain Farming Area of the Yangtze River Delta
——Case Study of Yangzhong City,Jiangsu Province
Huang Xianjin
(Commllege of Land Management,Nanjing Agriculture University,Nanjing210095)
Abstract Based on the history introduction of cultivated land value evaluation in China and foreign countries and the necessities for cultivated land appraisal of China,a main idea on arable land appraisalwas summarized.After syntheticammlly considering the two elements:natural environment of agricultural production and social-economic conditionand their interrelations,the cultivated land basic value of Yangzhongcity and 11 towns was evaluated,and the value has been divided according to value level.
Key words cultivated land value accounting value division?