清代前期的土地产权交易，本文主要内容关键词为：清代论文,产权交易论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
清代前期，随着社会经济与商品经济的发展，传统经济发展到了极致，而社会转型又带来了一些新的经济因素。整个经济呈现出一种丰富多彩的局面。农村土地产权交易也不例外。适应农村经济的发展变化，农民收入结构的多元化，土地交易日益趋向频繁和复杂，土地流转的范围、方式和程度也随之发展。我曾经写过一篇关于中国土地市场的文章，对清代前期的土地市场有过一些论述，后来又读了魏金玉、龙登高、周玉英、卞利等学者的文章，深有启发。特作此短文，加以补充。当然文中的观点、材料难免有些重复。
多种多样的土地产权交易形式
中国地区广大，对地权交易，各地有各地的习惯称谓。如押、借胎、质、典、当、按、抵、借、揭等等。名目繁多，难以尽述。加以有的同实而异名，有的则同名而实有差异，准确分辨，亦属不易。现选择各地较为通行的交易形式，做一点讨论。
农村的土地产权交易，大致可以分为三个层次。第一个层次是，借贷性的土地产权交易。许多农民，甚至包括地主，总有“逼于穷蹙”之日，正如宋人袁寀所说：“盖人之卖产，或以缺食，或以负债，或以疾病、死亡、婚嫁、争讼”。①当时农村金融业稀缺，如借贷无门，只得以押、当、典、抵等形式，通过土地流通，以济一时缓急。
押是最流行的一种形式。它是指以土地文契作为凭证，以换取钱物。通常以地租或利息支付给债权人。不发生实际地权转移。明确规定取赎年限，到期归还钱物，收回地契。如：
湖南浏阳县卢行三将田1亩，向邓绥侯家押银40两。每年交租10石作利。原是押当的田，并不是买业，故不敢报税。②
又如：
云南宣威州罗阿二，乾隆四十五年欠姬成奉连本带利银六两五钱。姬成奉要求一并起息三分，还要押当。罗阿二只得将坐落泥猡地方的置田一份，原价银40两，写立借票，同田契交姬成奉收执。讲定田不过户，银仍起利，每年将利息俟取赎时，总在田价内清算，方还田契。③
但是有些地方的抵，实际上就是押。如湖南芷江县乡俗，借银必写田作抵。广东香山县俗例，借银必写田契作抵。④陕西西凤县也是要先“指地借债”。⑤这些地方虽然叫抵，但要用田地文契作保证，与押是相同的。如：
湖南芷江县侯应祖于雍正十三年两次借田观音柒两银子，当地乡俗，凡借银子都要写田作抵。侯应祖只得把高墓山那丘田写约作抵，议定银子三分起息。⑥
直隶高阳县张日明父亲于乾隆三十一年五月，因一时缺用，指地十五亩向李大各借了十五千大钱，按月三分起息，约定乾隆三十二年十二月里还清。如至期不还，许李大各种地。⑦
此外抵在借款期间支付利息，并且田不过户，其主要特征与前述的押，实际上也是相同的。
当也是一种甚为流行的形式，它是将土地出当与银主，借贷银钱。在当田期间，田土必须脱离业主，由银主耕种，或由银主召佃耕种，所收获的粮食或地租，即为银主收益，至期钱还田退。如：
乾隆二十年，四川巴县彭良臣将秧田四丘，长田一连三丘，榜上田九丘，凭众当与牟尚朝名下耕种，当时议定当价铜钱一十六串正。内有厢房一间，柴山一段，一并在内，其钱无利，田无租，不拘年限，照日钱退田回。⑧
但有的债主只收取利息，不耕管田亩。如：
乾隆六十年五月，四川巴县刘善祥将田二丘，凭众当与叶天贵名下，实值当价银九五色银二十五两正。彼即入手现交刘姓亲收，并无货物准折扣算，其银每两每月加二分行利，其银十月内本利一并相还，不得短少分厘。如过期无银，任从叶姓耕种。⑨
乾隆三十年七月，江西乐安县陈职一，将两处旱禾田共八亩零，向陈瑞九当钱二十五千，契写三分起息，田仍陈职一耕种，按年还利，原议若利息不清，听陈瑞九管业。⑩
这里所说的管业，可以理解为耕种田亩，也可以理解为地权转移。但从后文看，两家发生争斗，造成命案。官府仍将田亩判归陈职一家管业，可能以前说为妥。
典是与当相近的一种地权交易形式，二者区别不大。当的债权人通常要掌握土地的使用权与收益权，典也同样如此，有些地方官实际上对典与当不加区别。如《西江政要》说，
江右民人往往因一时急需，无处借贷，将田质与人。每月四分起息，名曰乡例。而有余之人，乘其急需，贪近肘腋，勒写卖契，包利一年，虚填契价，方肯质当，名曰白口卖契。及至年满，赎则照契。不赎则必先将利银归楚，次年仍照原契回赎。如无利银，即执契起业，每至滋讼，实为锢弊。嗣后凡系借贷将田宅质当者，将实借银数写典契。其管业者，银不起息，业不起租；不管业者，只许照当利二分行息，多则不过三分，年月虽远，不得利过三分。(11)
现下面录记几个关于典田的乡例，是否是一种细微的区别，以备查考。福建莆田县乡例：祖遗典耕田地，取赎后仍由原佃批耕。湖南耒阳县乡规，田地钱粮由典主转交原主完纳。山东商河县乡例，年限未满的典当田房，向典主说明，即可转卖。(12)
在押、当、典之外，还有一种叫抵，与前三者有所不同。抵是以价值相当的土地或土地收益来偿还旧欠。也就是借钱还不起，只得以土地或土地收益作抵，“抵还旧欠”。这是一种先借钱，后以土地抵还的事后行为。同时押、典、当的借债，土地产权始终掌握在债务人手中，债权人可以暂时占有使用权与收益权，以获取租息，产不离业，始终不发生产权转移。但抵则有所不同。
乾隆五十三年二月，浙江黄岩县叶时澄向牟得育借银20两无偿，至乾隆五十六年十二月，积算本利，共计银36两，叶时澄将山地1亩连山上树木，抵卖与牟得育为业。(13)
乾隆三十六年干大经借张光明十千钱，到乾隆四十年，本利共算，该钱十六千九百文。干大经没有钱还，把一条牛作钱二千九百文，又将四亩田作钱十四千，当给张光明，抵还欠项。(14)
非财产性和财产性土地经营权交易，是地权交易的第二个层次。这两种土地经营权交易，都与租佃制度的发展变化有关。在押租制兴起之后，佃农要支付一定数量的押租金，才能获得土地经营权，可以耕种地主的土地。我们通常称之为佃权。佃农的佃权既是有偿取得，自然也可以有偿转让。佃农之间的佃权交易，遂因此兴起。如浙江海盐县的乡间俗例是，佃农从其他佃农手中佃种土地，“要出顶佃银两给与前佃户”。(15)该省瑞安县的俗例，“佃户有顶佃银子，故可将田顶当与人”。(16)如：
乾隆间，浙江瑞安县佃农李世圣将佃种尹姓租田三亩，向钟应元押当银五两二钱，只是暂时押当，并不是顶给他耕种，至期无银取赎，遂将田二亩，转顶与朱阿宝，得五两银子，拿去送还钟应元。(17)
在这种情况下，土地经营权与土地所有权都属于地主。土地经营权只是通过交纳押租暂时转移与佃农，退佃时，佃农退还土地，地主退还押租，因此地主与佃农之间的土地经营权交换，佃农与佃农之间的佃权交换，都是一种非财产性的交易，非土地财产权的交易。
清代永佃制兴起。在永佃制下，地主的土地所有权发生分解，分解成田底与田面。田底即土地所有权，田面即土地经营权。或由于佃农投入工本，开垦改良了土地，或出资购买，地主将田面权转让与佃农，从此，地主对于田底，佃农对于田面，分别享有占有、收益和处置的权利，可以分别买卖、分别出租和收取地租。这也是说，田面权已经脱离地主土地的整体产权。田面权兴起之后，市场迅速扩大，田面在土地市场中流通的份额，远远超过田底在土地市场中流通的份额。下面对出卖田皮，试举一例。
雍正十年，江西瑞金县李士仁家，将田皮一亩六合，活卖与刘锡能，得价银21两。乾隆十八年，又将田皮八合，连同前活卖的田皮，一并立契绝退与刘锡能，找价35两，契价两清。(18)
土地经营权的非财产性流通与土地经营权的财产性流通遂成为土地市场中的重要因素。
绝卖、活卖土地所有权是土地产权交易的第三个层次。第一个层次反映的是借贷性的不发生地权转移的交易过程。第二个层次反映的是部分产权即土地经营权的交易过程。第三个层次反映的是整体产权即土地所有权的交易过程。至此，土地产权交易的完整过程即宣告完成或接近完成。
绝卖是指同通常的商品买卖一样，一次性买断，土地所有权即随之转移。活卖不是一次性卖断，土地卖主保留日后可以回赎的权利。一般分为两种，一种是不拘年月远近，备足原价银交与买主，即可赎回土地。一种是有年限规定，到了规定年限才可回赎，未到期限，即不得回赎。有些田契，无杜卖、绝卖字样，又未言明回赎，按当时活卖田地的习惯，实际上是保留了回赎的权利。活卖因为没有完成国家规定的土地买卖程序，因此许多地方的乡规俗例规定，不曾绝卖的田地，在法律上是不出户的，仍由卖主包佃交租，买主出粮与卖主完纳钱粮。
活卖土地一般地价低贱，因为卖主急需用钱。但更重要的是，土地对于业主，特别是对于农民，不仅有生产资料属性，更具有社会保障属性，绝不会轻易放弃土地，故贱价出卖，以利于日后回赎，继续保有田产。
此外，还有一种土地所有权的隐性转移，即所谓加押减租的地权转让，主要流行于四川。这就是佃农不断增加押租，地主不断减少地租，以至“押租日重，佃钱日微”。有的押租金为银170两，而地租钱只有一串。有的押租钱360两，而地租谷只有六升。有的甚至“质金过重，而无一粒之获者”(19)。所以地方官说，“所取之押侔于田价，所有之租不过升斗，管业者徒拥虚名，佃业者隐受实惠。苦乐相形，佃强于主”。(20)这种隐性的地权交易，实际是佃农利用地主的货币需要，以最低交易成本，分期付款式地获得土地，使地主的土地逐步向佃农转移。
多种多样的地权交易形式，可以增加人们的选择性，当然是有益的。
加找和亲邻优先的发展变化
加找是指土地活卖后，卖主可以向买主要求增加田价，可以一而再，再而三，直至立契绝卖为止。加找之风，起于明代，至清而大盛。福建师范大学历史系收藏之契约文书中，福州、南平、漳州、宁德、仙游5个地区1 739件土地典卖文书，找价文书有613件，占35.3％，福州985件土地典卖文书，找价文书达503件，占51％。找价的产生，原为卖价低贱，卖主事后要求加找，以求补偿。所以文献记载中，卖主加找的理由有“原价轻浅”，“田多价少”，“卖价不敷”，“原价未足”等等。加找本来是一种保护土地所有者权益的乡规俗例和立法，到清代中叶这种性质的加找，虽然仍占主流，但已开始有向“赈赡贫乏”、怜惜弱势群体的慈善行为转化的趋向。如有的找价四五次，找价已超过地价，有的已写立绝卖文契，仍然向买主找价，主要原因都是因为贫苦。乾隆间，江苏镇洋县张庄卖地后4次找贴地价，主要是因为“穷苦不过”。江西雩都县温景篆卖地后其妻5次找价，主要是因为“穷苦”，“没有饭吃”。安徽怀宁县杨延荣绝卖土地4次向买主找价，主要是因为“家内穷苦，不能过年”。又如安徽亳州冯僧将土地21亩绝卖与人，于雍正六年立有绝卖文契。20年后至乾隆十三年，冯僧自外逃荒回家，又向买主找索，买主念其穷苦又给钱一千八百文，再立写杜绝文券。(21)
下面还可举一个典田找价的例子。
福建闽清县陈焕彩家于乾隆二十年，将田典与谢家，价银170两。乾隆二十八年找价40两，三十四年又找价铜钱六千文，三十八年再找钱六千文，四十三年又找钱四千文。先后凑索共得过地价银210两，钱十六千文，时价已经浮过，本无可凑，后因陈家有人去世，“葬柩无资”，又凑出利钱十四千文，才订立断契(22)。赈赡贫乏，怜惜弱势群体，本是中国民间习俗的一种古老传统。找价在明代初起时，不少政府官员就存在着这种思想，如谢肇淛说，官府“动以为卖者贫而买者富，每讼辄为断给”(23)。冯梦龙也说，官府往往“怜贫量断，亦从俗云耳”(24)。这种良好的民间传统在土地产权交易中也就得到进一步延续。
土地买卖先问亲邻和原业主，原属国家法律。《宋刑统》附载有唐元和六年后旧条：“应典卖倚当物业，先问亲房，亲房不要，次问四邻。四邻不要，他人并得交易。亲房着价不尽，亦任就得价高处交易”(25)。清代立法之初，并无此种规定，而民间仍作为乡规俗例，到处流行。业主卖地不得不先问亲房四邻。并且在契约上写明，保证“老幼已在未在人等不得异言称说”，或“叔侄弟兄老幼人等不得异言阻滞”(26)。亲邻在文契上签名画押，就表示他们确认文契的效力，并承担日后发生纠葛有出面作证的义务，可以减免许多纠纷。因此难以废除。但不知从何时开始，卖主向亲邻每人发一点钱，以赎买这种法律权力。并且卖主是土地买卖事件的主角，这种钱本来应当由他拿出，又不知在何时逐渐转变为由买主提供。根据《清代土地占有关系与佃农抗租斗争》一书的记载，这类案例共有22件，其中买主出钱的有16件，卖主出钱的有6件。这种钱文的名称，也在发生变化。如从画字钱、脱业钱等变为喜礼银、赏贺银、掛红银等等，反映了土地买卖重心由卖主向买主转移的痕迹。卖主出卖土地本来是一种伤心事，哪能容得喜礼银、赏贺银、掛红银等这种称谓。此事官府虽出面禁止，但收效甚微。此事虽小，仍然有“损富济贫”，怜惜弱势群体的社会效应。
土地产权交易的社会经济功能
在封建社会中，土地是最重要的生产资料和社会财富的象征。贵族、官吏、地主、商人以至农民大都向往购买土地，他们买进土地，是一种投资，以追求财富的增值。从另一角度看，也是一种积累，一种储蓄，以适应自己各种生活消费的需要。而出卖土地的大都是农民，他们出卖土地主要是为了解决生活和生产的各种燃眉之急。为应对手中拮据，只得出卖土地，将这些积累与储蓄转化为社会消费基金，以补充社会消费基金的不足，以维持社会再生产持续运行。因此土地产权交易的各种形式正是当时平衡社会再生产中积累与消费基金比例关系的具体手段和机制。正如张忠民教授所说，“土地市场是当时社会平衡积累与消费供求的调节器”(27)。因此，官吏、贵族、地主、商人和农民的土地产权交易都具有推进封建经济持续运行的社会经济功能。
此外，清代前期，人口增加，耕地相对不足。合理配置土地资源，日益成为迫切的经济问题，市场交换是配置资源的有效方式。地权交易配置资源的社会经济功能也随之日益显著。广大农民创造了多种多样的有益做法。首先如土地产权交易中，地价高，而押租金少，农民就可以出卖自有的少量土地，而佃入较大面积的土地，以解决自己耕地不足的问题。乾隆间，四川李调元的《卖田说》就阐明了这个道理。他说，十亩之田，不足以食十口家，如有五子，而十亩五分，各耕不过二亩，都不足以养家，故不如卖田以佃田。计值，每亩五十千缗。十亩得五百千缗，每五千缗可压田一亩，五百千缗或压田一百亩，即可足食，以免室家之饥寒(28)。
其次如佃农之间的佃权交易。明代是禁止佃农将佃田“私相授受”的，至清成为各地普遍的乡规俗例。从《清代地租剥削形态》一书的记载看，佃农转佃田地主要有两方面原因，一是劳动力少或疾病体弱，如“老弱退耕”、“生病不能耕种”、子死“耕种乏人”等等。另一个原因是缺少工本，如“缺乏耕本”、“因牲口缺乏”、“欠租耕不起”等等。押租本来是一种筛选，首先把付不起押金的农民，摒除在押租佃户之外。上述两种原因的转佃，更是一种再筛选。经过这种往复循环，就可以使土地经常掌握在劳动力比较强壮和充足、生产资料比较充裕的佃农手中，这就使土地资源经常处于配置优化的状态中，对农业生产无疑是非常有利的。
第三，永佃制使佃农具有使用权的土地，从实物形态转变为价值形态，取得土地产权，使所有权与使用权彻底分离。佃农耕种具有属于自己田面权的土地，没有夺佃的后顾之忧，就会乐意追加投资，通过平整土地、修建塘堰和排灌渠道，以改良土地，提高收益率。在许多地区田面权市场兴旺，具有田面权的佃农越来越多，这无疑也是一种优化资源配置。
总之，清代前期土地产权交易的发展，如地权交易的多种形式和加找、亲邻优先的发展变化，使封建性的地权交易发展到了极致。而市场配置资源这种新因素的作用在农业生产中正日益扩大，这都是清代经济发展的明显反映。
注释：
①袁寀：《袁氏世范》。
②《湖南省例成案》刑律卷11乾隆。
③中国第一历史档案馆、中国社会科学院历史研究所合编：《清代土地占有关系与佃农抗租斗争》，中华书局1988年版，第200页。以下简称《占有》。
④《占有》，第142页。
⑤光绪《西凤县志》卷8风俗。
⑥《占有》，第138页。
⑦《占有》，第175页。
⑧四川省档案馆：《清代乾嘉道巴县档案选编》，四川大学出版社1989年版，第120页。
⑨《清代乾嘉道巴县档案选编》，第126页。
⑩《占有》，第263页。
(11)该书卷2，乾隆十六年巡抚重通饬遵照。
(12)《占有》，第226、265、284页。
(13)《占有》，第205页。
(14)《占有》，第272页。
(15)《占有》，第619页。
(16)《占有》，第621页。
(17)清代钞档，乾隆十七年十二月三日刑部尚书阿克敦题。
(18)中国第一历史档案馆、中国社会科学院历史研究所编：《清代地租剥削形态》，中华书局1982年版，第536页。
(19)方行：《清代佃农的中农化》，见《中国封建经济论稿》，商务印书馆2004年版。
(20)沈秉堃：《敬慎堂公牍》卷2。
(21)《占有》，第303、326、436、326页。
(22)周玉英：《从文契看明清福建土地典卖》，《中国史研究》1999年第2期。
(23)《五杂俎》卷4。
(24)崇祯《寿宁待志》卷上。
(25)《宋刑统》卷第13。
(26)《清代乾嘉道巴县档案选编》，第86、87页。
(27)张忠民：《前近代中国社会的土地买卖与社会再生产》，《中国经济史研究》1989年第2期。
(28)《童山文集》卷111。