城镇家庭房产持有不平等的形成原因与调整思路，本文主要内容关键词为：不平等论文,城镇论文,思路论文,原因论文,家庭论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F293.31 [文献标识码]A [文章编号]0447-662X(2014)07-0030-09 中国的贫富差距日益加剧，既表现在收入差距的不断拉大，又表现在财产差距的持续扩大。就收入差距而言，中国的收入基尼系数已经从1981年的0.29快速提高到了2012年的0.47，①远超过国际警戒线水平。如果将“隐性收入”考虑在内，实际收入差距将会更大：2011年城镇最高收入组家庭与最低收入组家庭的实际收入差距是20.9倍，显著高于官方统计的8.6倍。②就财产差距而言，城镇家庭的财产基尼系数已经从1995年的0.52提高到了2012年的0.59。③ 对城镇家庭而言，贫富差距最直观的表现就是房产持有不平等。房产是中国城镇家庭财产的最重要组成部分，房产对城镇家庭的重要性已经大大超越了传统意义上的住房。2005年房产占城镇家庭财产的比重高达67%，2012年也达到了56%。④但是，房产在不同家庭之间的分布极度不均匀，而且房产不平等程度已经超过了财产不平等程度，房产不平等对财产不平等的贡献度达到了60%左右。⑤ 由于房产是一种特殊的商品，兼具投资品和消费品的双重属性，房产持有不平等不仅导致贫富差距不断拉大，而且不利于社会稳定。城镇建设用地的有限供给决定了住房供给相对有限，而首次置业需求和改善性需求等刚性住房需求以及投资性住房需求却持续旺盛，因此城镇住房处于明显的供不应求状态。由于很多富裕家庭持有过量的投资性房产，进一步加剧了房产的供不应求程度。再加上中国的住房保障体系和住房租赁市场仍然很不完善，不少城镇贫穷家庭连最基本的住房需求都无法得到满足，这导致他们对社会产生不满情绪，长此以往会威胁到社会稳定。正因如此，应该从经济和社会的双重视角来看待房产持有不平等问题，只有这样才能找到缩小房产持有不平等的有效对策。 二、城镇家庭房产持有不平等程度的判断 中国社会科学院收入分配课题组城镇住户调查数据库(以下简称CHIPS数据库)和北京奥尔多投资研究中心“中国投资者行为调查问卷”数据库(以下简称Aordo数据库)是城镇家庭房产相关研究中应用较为广泛的两个数据库。考虑到中国房地产市场化改革的标志性年份是1998年，CHIPS数据库拥有2002年的城镇家庭房产调查数据，而Aordo数据库拥有2005年和2012年等年份的城镇家庭房产调查数据，因此综合使用两个数据库来研究住房商品化以来城镇家庭房产持有不平等的特点。结果发现，中国城镇家庭房产持有不平等的程度在不断加剧，集中表现为富裕家庭持有大量房产。 1.中国城镇家庭房产持有不平等的程度不断加剧 为了说明房产持有不平等程度，本文选用了房产基尼系数这一常用指标。表1中的计算结果显示，2002年中国城镇家庭房产基尼系数为0.536，到2005年已经升至0.592，2012年虽然略有回落，不过仍然居于0.563的高位。可见，中国房产持有不平等程度已经非常严重，总体而言呈现出不断加剧的趋势。
通过国际对比进一步显示，中国城镇家庭房产基尼系数已经超过了西班牙和英国等发达国家。西班牙的房产基尼系数只有0.48，⑦明显小于中国。英国2000年的房产基尼系数为0.59，尚且高于中国，但是2005年以来已经被中国超越。虽然中国房产基尼系数仍低于意大利和美国，不过这些国家拥有发达的住房租赁市场，贫困家庭可通过租赁市场就可以解决居住问题。也正因如此，虽然美国最贫穷的10%和20%家庭中无房产家庭占比分别高达84.9%和86.2%，但是他们并没有因此而表现出对社会的不满。⑧与之相比，中国住房租赁市场存在供给不足、租赁合同不能充分执行和承租人利益难以保障等问题，不能有效解决贫穷家庭的住房问题。所以，虽然房产基尼系数低于意大利和美国，但是中国房产持有不平等所反映的问题却更加严峻。 2.房产持有不平等的重要特征是富裕家庭持有大量房产而贫穷家庭房产持有量却相对较少 与贫穷家庭相比，富裕家庭房产持有量明显偏高，而且二者差距不断拉大。图1表明，2002年中国城镇最贫穷10%家庭房产持有量平均仅为0.5万元，而最富裕10%家庭的房产持有量平均则为28.9万元。到2012年，中国城镇最贫穷10%家庭平均房产持有量增加到了7.8万元，但是最富裕10%家庭的平均房产持有量已经跃升到了266.3万元。十年间，两组家庭的房产差距从28.4万元急剧扩大到258.5万元。
图1 城镇家庭按财产十等分组的房产均值对比(单位：万元) 数据来源：根据CHIPS(2002)和Aordo(2005，2012)计算得到。横轴表示的是按财产十等分组后升序排列。 计算结果显示，最富裕的10%城镇家庭持有的房产占全社会房产总值的比重已经从2002年的34.1%提高到了2012年的40.3%。相比之下，2002年中国最贫穷的10%和20%家庭持有的房产占比仅为0.6%和2.1%，2012年该比例有所上升，但是依然只有1.2%和2.6%。这是因为：其一，富裕家庭往往持有多套住房，而很大比重的贫穷家庭没有房产；其二，富裕家庭住房面积和住房质量远远超过贫穷家庭，所持有房产的市场价值大大高于贫穷家庭。可见，中国城镇地区的房产绝大多数都集中到了富裕家庭。 三、房产持有不平等的形成原因分析⑨ 要解释城镇家庭房产持有不平等的形成原因，需要回答两个关键问题：一是为什么富裕家庭会持有如此大量的房产；二是为什么贫穷家庭持有房产过少甚至没有房产。对中国城镇家庭而言，住房不仅仅是消费品，更多地被视为投资品。要想解释房产持有不平等的原因，应该从家庭的资产组合入手分析。通过对比中国城镇家庭和美国家庭的资产组合(参见表2和表3)，可以发现：房产是中国富裕家庭最重要的资产组成部分，而生产经营资产是美国富裕家庭最重要的资产组成部分；中国家庭更多地以现金和银行存款的形式持有金融资产，而美国家庭则拥有股票、债券、基金和养老保险金等多项选择。
基于中国家庭和美国家庭资产组合的上述显著差异，可从实体经济发展环境、金融市场发展程度、房产投资收益和家庭房产购买能力等方面，寻找中国城镇家庭房产持有不平等的形成原因。 1.实体经济吸引力不足，富裕家庭不愿意经营实业 中国实体经济尤其是以中小企业为主的民营经济所处的发展环境比较恶劣，税负过重、融资成本过高和市场进入壁垒等不利因素的存在导致创办实业困难重重而且盈利空间较小，大大减弱了实体经济对富裕家庭的吸引力。 第一，中小企业承担的税费负担过重。由于税收制度不健全和税收优惠政策不合理等问题的存在，企业需要缴纳种类繁杂的税费，不仅包括营业税、增值税和企业所得税，还包括城市建设维护费等各项费用。目前，针对中小企业的收费项目多达69个大类，⑩73.4%的民营企业家感觉税负过重。(11) 第二，中小企业普遍面临“融资难”困境。间接融资方面，中小企业主要依赖于银行贷款，但是银行惜贷和对抵押品要求过高等问题导致信贷融资难度很高。国家统计局2011年的调查发现，只有15.5%的小微企业能够获得银行贷款。(12)直接融资方面，由于资产规模和信息披露等方面不符合准入条件，中小企业难以通过发行股票融资；投资人对信用风险等的顾虑使其亦难以借助债券融资。《2011年中国企业家生存环境指数研究》显示，通过发行股票和债券融资的中型企业占比分别为4.6%和5.6%，小型企业则只有4.3%和1.4%。 第三，市场进入壁垒导致中小企业发展空间不足。长期以来，电力、电信、石油和金融等重要行业都被国有企业垄断。尽管“旧36条”和“新36条”理论上大大提高了垄断行业向民营经济的开放程度，但事实并非如此，“玻璃门”和“弹簧门”等隐形障碍继续阻挡着民营中小企业的进入。以石油行业为例，商务部发布的《成品油批发企业管理技术规范》规定，申请设立成品油批发的企业注册资本应不低于3000万元，原油一次加工能力需要在100万吨以上，这对中小企业而言是很难跨越的。中小企业只能在有限的行业展开激烈竞争甚至是恶性竞争，发展空间被大幅压缩。 2.金融市场发展滞后，富裕家庭投资渠道匮乏 表面上看，目前中国已经具备了比较丰富的投资渠道和投资产品，不仅有股票、债券和基金，而且还有期货和信托等金融衍生品，但是富裕家庭能够真正参与其中并且实现财产保值增值的投资渠道并不多。 第一，中国股票市场长期低迷，投资收益没有保障，富裕家庭很难通过投资股市获利。中国的上市企业大都以融资为目的，很少分红，投资者难以享受到企业的盈利；扩容过快使得股市资金“失血”严重，致使市场整体低迷并进一步降低了投资收益。1992-2005年间，上证综合指数几乎一直位于2000点以下(仅2000年达到了2073点)，深证综合指数则始终位于500点以下(仅2000年达到了636点)；经历了2006和2007的短暂牛市后，中国股市再次跌入低谷。(13)《中国家庭金融调查报告(2012)》显示，投资于股市的中国家庭中只有22.3%能够盈利，多达56%处于亏损状态。 第二，与股票类似，基金盈利性同样较差，亦不是富裕家庭的理想选择。由于金融市场发展滞后，金融产品种类有限，基金的投资范围仅限于股票等少数几类，股票市场的持续低迷很大程度上决定了基金盈利性同样不佳，而股票市场上期货和期权等衍生工具的缺失进一步制约了基金公司的风险管理能力。(14)《基金投资者情况调查分析报告》显示，2008年以来，投资于基金的家庭中获利家庭占比从未超过50%，2008年、2011年和2012年仅为20%左右。而且很多家庭处于亏损状态，如果将“亏损超过30%”视为严重亏损，那么2008年基金严重亏损的家庭达到了31.2%，2011年和2012年也有20%左右。 第三，债券种类有限而且主要面向机构投资者，富裕家庭很难参与其中。中国目前发行的债券仅包括国债和金融债券等少数几种；相比之下，发达国家债券品种繁多，例如美国除了国债等常见债券外，还有住房抵押贷款债券、资产抵押贷款债券、通货膨胀指数型债券和金融创新产品本息剥离债券等等。此外，当前中国的债券主要面向机构投资者，富裕家庭投资机会很少。以国债为例，中国个人持有的国债仅占国债发行总额的0.08%，而美国个人投资者持有的国债占国债发行总额的10.2%，是国债的持有主体之一。(15) 第四，期货等其他金融衍生品发展尚不充分而且专业性强，投资者很难驾驭。一方面，中国金融衍生品市场尚处于起步阶段，规模有限。2008年中国金融衍生品市场规模不足GDP的15%，而美国金融衍生品市场规模是GDP的14倍之多。(16)另一方面，期权、期货等金融衍生品与股票、基金等一般金融投资产品相比，需要更为复杂的专业知识和投资经验来控制风险，而目前中国绝大多数城镇家庭并不具备这些条件。数字100市场研究公司调查结果表明，87%的居民根本不了解期货投资，而且只有32.8%的期货投资者实现盈利。(17) 3.房产投资收益高、成本低，富裕家庭因此而大量投资房产 第一，房产需求持续旺盛和供给相对不足使得房价不断走高。需求方面，城镇化的稳步推进、家庭规模不断小型化、适龄购房人口规模快速增加等因素共同催生了大量刚性住房需求，家庭可支配收入的不断提高创造了大量的改善性住房需求，因此中国城镇住房需求持续居于高位。(18)供给方面，为了维持居住用地价格、保证土地出让金收入，地方政府严格控制居住用地供应量，最终导致住房供应不足，房价因此不断上涨。全国城镇平均房价已经由1998年的1854元/平方米升高到了2012年的5430元/平方米，年均房价增长率达到了8%。全国主要城市的房价增长率更高，2002-2012年35个大中城市年均房价增长率达到了12.8%，福州、厦门、宁波和杭州更是在15%以上。(19) 房价的持续快速上涨意味着房产投资的预期收益率很高。《中国家庭金融调查报告(2012)》将家庭持有房产的当前市场价值和购买时的价值进行了对比，发现家庭持有的第一套房产的当前市场价值是购买时价值的4.4倍，持有的第二套和第三套房产的当前市场价值也分别高达购买时价值的2.4倍和2倍。在其他投资渠道均不理想的情况下，房产投资的高收益(和低风险)刺激富裕家庭大量持有房产。 第二，房产税的缺失使房产持有成本极低，强化了房产的投资品属性。个人住房房产税(以下简称房产税)可以有效提高房产的持有成本，抑制投资和投机性房产需求，从而稳定房价以促进房产市场的平稳运行。目前全世界发达国家普遍征收房产税，澳大利亚、奥地利、比利时、加拿大、芬兰、法国、德国、爱尔兰、意大利、丹麦、荷兰、新西兰、西班牙、瑞士和美国等15个OECD国家2000-2009年的平均实际房产税率为4%，其中加拿大、意大利、西班牙、瑞士和美国实际房产税率超过了5%，法国更是高达8.7%。(20) 与发达国家不同，中国的房产税一直处于缺位状态。1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定“个人所有非营业用的房产免纳房产税”。除了上海和重庆从2011年开始进行房产税试点之外，其他城镇并没有开征房产税。而且，目前上海和重庆试点的房产税率偏低，上海房产税率仅有0.4%和0.6%两档，重庆也只有0.5%、1%和1.2%三档。 房产税的缺失使得房产持有成本极低，富裕家庭购买房产之后几乎可以毫无成本、毫无风险的等待房价上涨，坐享房产升值的收益，这便是中国富裕家庭大量持有房产的根本原因。根据上一节计算出的房价增长率，在不开征房产税的情况下，扣除CPI之后，城镇家庭持有房产的年均净收益率将高达6%，35个大中城市更能达到10%。如果参照OECD国家的平均水平征收4%的房产税，则相应的净收益率就会分别下降到2%和6%，这无疑将大大削弱富裕家庭投资房产的动机。 4.购买房产需要大量资金，贫穷家庭无力支付 第一，与股票和债券等资产不同，房产具有不可分割的大宗资产属性，购买房产需要大量资金，持续飙升的房价增加了贫穷家庭购买房产的难度。本文选用房价收入比这一常用指标来阐明贫穷家庭房产购买能力不足的问题。吕江林在综合考虑消费倾向、按揭贷款利率水平和首付比例等因素后，计算得出中国城镇家庭可以承受的房价收入比的合理上限在4.4～6.8之间。(21)毫无疑问，当前中国城镇贫穷家庭的房价收入比大大超出了这一合理区间。2000-2012年城镇最低收入户(10%)的房价收入比一直大于20，这意味着他们要积攒20多年的所有可支配收入才能够购买一套房子。可是，贫穷家庭还需要在日常生活中进行必要的生活开支，靠积攒收入来购买房产所需要的时间之漫长可想而知。 第二，贫穷家庭也难以借助住房贷款和住房公积金服务提升房产购买能力。由于贫穷家庭收入和财产水平极其有限，而住房抵押贷款对借款人收入和财产都有严格要求，因此贫穷家庭往往难以获得住房贷款。Aordo数据显示，2007年资产水平最低组家庭中只有8.5%获得了住房贷款，2012年是降到了5%。富裕家庭中获得住房贷款家庭的比重则明显偏高，2007年资产水平最高组家庭中有37.8%获得了住房贷款；随着房产“限贷”政策的实施，2012年资产水平最高组家庭办理住房贷款的比重有所降低，但是依旧达到了22.1%。 与住房贷款类似，贫穷家庭也很难使用住房公积金服务购买房产。国家住建部数据显示，截至2011年9月，全国住房公积金的缴存人数是9100余万，其中政府机关、事业单位和国有企业职工占到了缴存人数的67%。由此不难推测，贫穷家庭的住房公积金参与度很低。由于自身财力有限，大部分贫穷家庭即便缴纳了住房公积金、能够使用公积金贷款，也无法迈过住房首付的门槛，因此难以有效使用住房公积金服务。世界银行发布的《中国经济季报》指出，截至2005年底，只有17%的缴费者获得了公积金贷款，并且他们基本上都是富裕家庭，而贫穷家庭很少受益。 第三，由于政策执行不力，贫穷家庭鲜有机会购买相对廉价的经济适用房。由于房地产企业和地方政府缺乏建设经济适用房的动机，全国经济适用房供给量明显不足。为了限制经济适用房的价格，提高贫穷家庭的房产购买能力，《经济适用住房管理办法》规定，房地产企业建设的经济适用房的利润率按不高于3%核定。因此，房地产企业建造经济适用房的盈利空间很小。同时，免征土地出让金等规定也大大降低了地方政府的收入，使得地方政府缺乏建设经济适用房的激励。正因如此，全国经济适用房一直处于供给不足的状态。2000-2010年，城镇经济适用房建成量只有482.5万套。(22)根据第六次人口普查的结果，全国有2.07亿个城镇家庭，这意味着2000-2010年建设的经济适用房只能满足2.3%家庭的住房需求，而城镇中实际需要经济适用房的家庭占比显然大大超过2.3%。(23) 四、为什么要缩小房产持有不平等 现实生活中，城镇家庭之间消费品(如服装、电器)或者投资品(如股票、期货)的持有量不平等是非常普遍的，这是市场经济的正常表现，政府不需要做出过多干预。因为，这些商品并没有由于富裕家庭持有过多而导致严重的供不应求或者价格持续高涨等问题，而且这些商品持有量不平等的事实并没有对贫穷家庭的基本生活造成实质性的障碍。与之不同，房产兼具投资品和消费品的属性，房产市场在一定程度上存在着“市场失灵”，需要政府加以干预，缩小房产持有不平等程度。 1.房产的特殊性决定了房产持有不平等能够威胁到社会稳定 为了更好地理解房产持有不平等引发社会问题的作用机理，可以借助于服装和汽车等普通商品进行比较分析。虽然服装和汽车市场上分别存在着价格不菲的奢侈服装和豪华汽车，其价格甚至不低于一套房产，但是居民并没有表现出对服装和汽车市场的明显不满情绪。这是因为，服装和汽车市场上提供商品的种类和档次繁多，市场上不仅有高档的服装和价值千万的汽车，也有几十元甚至几元一件的服装，有普通家庭轿车、摩托车、电动车和自行车等交通工具，因此居民可以根据自己的购买能力选择合适的产品进行消费。 房产与普通商品在如下两个方面的差异决定了房产持有不平等能够威胁到社会稳定：其一，房产的大宗商品属性决定了其供给量不可能像服装和汽车等普通商品那样充裕，一旦富裕家庭以投资为目的持有了大量房产，必将加重住房市场的供需矛盾继而推高房价，这将大大提高贫穷家庭的购房难度。由于房产持有成本几乎为零，富裕家庭持有的投资性住房很多处于闲置状态，造成了资源的极大浪费。如果将“偶尔居住”的存量住房视为空置房，全国城镇存量房空置率已经从2007年的2.8%大幅提高到2011年的3.8%，东部地区城镇存量房空置率更是从3.2%提高到了4.5%。(24)其二，房产不像服装和汽车等普通商品那样随着时间的推移会逐渐贬值，与之相反，房价在不断升高，因此房产也在持续升值，导致贫富差距不断拉大。富裕家庭只要购买房产之后便可以坐享其成、不劳而获；而贫穷家庭却在与房价赛跑，积攒存款的速度甚至比不过房价上涨的速度，贫穷家庭因此而产生不公平和被剥削的心理落差。不仅如此，保障性住房体系和住房租赁市场的缺陷使得很多贫穷家庭不得不通过商品房买卖市场解决住房需求，然而他们根本无力购买普通商品住房，最终处于没有居住场所的窘境，无房家庭便产生了对社会的不满情绪，进而威胁到社会稳定。(25) 2.缩小房产持有不平等可以缓解住房供需矛盾、降低房价 如果政府能够削弱富裕家庭投资房产的动机，让富裕家庭释放所持有的过多投资性房产，那么无房家庭便可以通过购买或者租赁富裕家庭所释放的房产来解决住房需求问题。而且，富裕家庭投资性住房需求的减少和其所释放房产带来的市场上房产供给量的增加能够缓解房产供求矛盾，从而削弱房价的增长态势，这也能够在一定程度上提高贫穷家庭的房产购买能力。 调查结果显示，中国城镇家庭拥有两套住房的家庭所占比重为13%，拥有三套及三套以上住房的家庭占比为2.51%，(26)下面以此为基准展开计算。供给方面，假设每个家庭只保留一套住房，那么拥有多套房产的家庭累计释放的住房数量相当于当前城镇家庭总量的18.02%。需求方面，目前城镇主要有两类家庭存在刚需，一类是没有住房的城镇常住家庭(占15.3%)，还有一类是没有住房的进城农民工家庭和“北漂”家庭(占8.8%)，累计有24.1%的家庭需要住房。因此，如果能够有效地将富裕家庭所持有的过多房产释放出来，那么将有18.02%的城镇无房家庭有机会获得房产，这意味着目前住房供需缺口的3/4将会得到满足。 富裕家庭释放的房产能够大大缓解房产市场的供需矛盾，从而使房价上涨态势得以缓解，以便一定程度上提高贫穷家庭的购房能力。(27)决定房价走势的除了存量住房供给和需求，还有新增需求和新增供给。图2显示，2014-2018年间城镇化和家庭规模小型化等因素平均每年将催生8亿平方米左右的新增住房需求。凭借房地产商现有的供应能力，再加上“十二五”期间的保障房供给，未来5年城镇新增住房供给将会超过新增住房需求。因此，将新增住房供给和新增住房需求考虑在内之后可以发现，未来城镇房价上涨的压力将会进一步减小。
图2 未来五年城镇住房新增需求和新增供给(单位：亿平方米) 资料来源：根据陈彦斌、陈小亮(2013)中的数据计算得到。 五、缩小房产持有不平等的具体措施 本文研究结果表明，中国城镇家庭房产持有不平等程度非常严重，主要表现为富裕家庭持有大量房产，而贫穷家庭持有房产太少甚至没有房产。究其原因：实体经济发展不足导致富裕家庭很少从事实业，而投资渠道匮乏又使得富裕家庭难以实现资产的保值增值，房产投资的高收益吸引富裕家庭持有大量房产；贫穷家庭不仅自身的购买能力极其有限难以购买普通商品房，而且难以获得相对廉价的经济适用房，最终导致持有房产水平很低。富裕家庭持有的房产大大超过了自身需求，导致了住房资源的闲置和浪费，加重了房地产市场的供需矛盾。住房保障体系和住房租赁市场的不完善使得贫穷家庭的住房需求难以满足，引发了他们对社会的不满情绪。若能够通过调整房产持有结构来缩小房产持有不平等状况，富裕家庭释放的房产将会解决住房供需缺口的3/4，从而有效缓解房地产市场面临的问题，并且缩小贫富差距。 因此，缩小房产持有不平等的核心内容是减少富裕家庭的房产持有量。要想实现这一目标，需要提高房产持有成本，降低房产投资收益，从而降低富裕家庭的房产投资动机。 1.在全国范围内开征房产税，提高房产持有成本 征收房产税可以显著提高房产持有成本，削弱富裕家庭的房产投资激励。然而，目前关于中国是否应该征收房产税还存在不少争议，不少学者反对征收房产税。郎咸平认为，房产税属于财产税，征房产税的前提是家庭拥有土地所有权，然而中国的土地是国有的，因此不应该征收房产税；而且目前没有相关立法出台，征收房产税是不合法的。(28)许善达认为房产税是在房产没有带来任何实际收益的情况下征收的，需要家庭用其他税后收入来交房产税，是不合理的。(29)作为回应，十八届三中全会已经明确规定，“加快房地产税立法”，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，这将为房产税提供法律基础和信息基础，有助于尽快在全国范围内开征房产税。 2.发展实体经济和金融市场，拓宽投资渠道，降低房产投资吸引力 实体经济应该成为富裕家庭资金的重要目的地。要想增加实体经济对富裕家庭的吸引力，需要重点在三方面做出改进：一是加快税制改革，减轻中小企业的税费负担；二是加快金融体制改革，拓宽中小企业融资渠道，破解“融资难”困境；三是进一步破除垄断，为中小企业创造更加宽松的市场环境和发展空间。 由于投资渠道匮乏，富裕家庭的大量资金流向了房地产市场，要想减少富裕家庭的房产持有量，就要加快金融市场建设的步伐，拓宽富裕家庭可选择的投资渠道。尤其需要注意，不仅应该增加投资产品的种类，更应该完善金融市场运行机制，加强市场监管，切实保证投资者的合理投资收益。如此，才能减少富裕家庭的投资和投机性房产的持有量。 3.加快住房保障体系和住房租赁市场(尤其是长期租赁市场)的发展，着力解决贫穷家庭的住房需求 政府应该继续增加经济适用房等保障房的供给。目前还有不少城镇贫穷家庭亟需解决基本的住房需求，而城镇化的快速推进意味着将有更多的贫穷家庭进入城镇。为了增加这些家庭的房产持有量，需要政府制定政策加大经济适用房供给量，并且提高对房地产企业的监管力度，有效控制经济适用房的面积和价格，确保政策执行到位，让贫穷家庭真正“有得买”，而且能够“买得起”。 除此之外，政府还应该加快发展住房租赁市场，让更多的贫穷家庭通过租房来解决住房需求。应该尽快完善住房租赁市场的相关立法，加强住房租赁市场的监管力度，尤其要关注长期租赁市场的发展，确保承租人的权益能够得到充分保护，改变社会上“重购轻租”的观念，使贫穷家庭能够更好的解决住房问题。 ①数据来源：国家统计局。 ②王小鲁：《灰色收入与国民收入分配：2013年报告》，《比较》2013年第5期。 ③1995年数据引自李实、魏众、丁赛：《中国居民财产分布不平等及其原因的经验分析》，《经济研究》2005年第6期；2012年数据根据Aordo(2012)计算得到。 ④数据来源：根据Aordo(2005)和Aordo(2012)计算得到。 ⑤梁运文、霍震、刘凯：《中国城乡居民财产分布的实证研究》，《经济研究》2010年第10期。 ⑥D'Alessio,G.，"Wealth and Inequality in Italy," Bank of Italy Occasional Papers,no.115,2012. ⑦西班牙的房产基尼系数是2002年的数据，引自：Azpitarte,F.，"The Household Wealth Distribution in Spain:The Role of Housing and Financial Wealth," Hacienda Pública Espa
ola,vol.194,no.3,2010. ⑧数据来源：根据SCF(2010)计算得到。 ⑨不少文献研究了房改对房产持有不平等的影响，发现其中的公有住房出售环节是导致房产持有不平等的重要原因。我们赞同这一观点，但是正如表1所示，房改完成以后房产持有不平等的程度仍然呈现出明显的上升趋势，因此肯定还有其他重要因素导致近年来房产持有不平等加剧，而这正是本文关注的焦点。 ⑩全国工商联：《2011年中国中小企业调研报告》，中华工商联合出版社，2011年。 (11)零点研究咨询集团：《2011年中国企业家生存环境指数研究》，2012年。 (12)李建军、胡凤云：《中国中小企业融资结构、融资成本与影子信贷市场发展》，《宏观经济研究》2013年第5期。 (13)国家统计局：《中国统计年鉴(2013)》，中国统计出版社，2013年。 (14)陈晓虹、刘肯、杨婕：《我国证券投资基金市场发展现状及存在的问题》，《中国货币市场》2008年第10期。 (15)郭玉洁：《债券市场产品的国际比较及其多维度改进》，《改革》2011年第6期。 (16)王屯于、金酉：《金融危机背景下中国金融衍生品市场的发展》，《金融论坛》2010年第2期。 (17)数字100市场研究公司：《中国人期货投资情况调查》，《金融博览财富》第2013年第2期。 (18)陈彦斌、陈小亮：《人口老龄化对中国城镇住房需求的影响》，《经济理论与经济管理》2013年第5期。 (19)根据历年《中国统计年鉴》数据计算得到。 (20)况伟大：《房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据》，《财贸经济》2012年第5期。不少国家针对不同地区、不同家庭和不同类型的房产制定了差异化的房产税率，为了方便国际对比，况伟大(2012)计算了各国的实际房产税率，即各国本年所征房产税总额占上一年房产价值总额的比重。 (21)吕江林：《我国城市住房市场泡沫水平的度量》，《经济研究》2010年第6期。 (22)根据历年《中国统计年鉴》数据计算得到。 (23)说明：2000-2010年经济适用房总共为482.5万套，而2010年中国家庭总数为2.07亿，前者占后者的比重为2.33%。 (24)资料来源：REICO工作室发布的历年《中国房地产市场报告》。 (25)从这个角度来讲，政府所实施的房产“限购”和“限贷”政策有其存在的合理性和必要性。 (26)甘犁、尹志超、贾男、徐舒、马双：《中国家庭资产状况及住房需求分析》，《金融研究》2013年第4期。 (27)关于如何解决高房价的问题，目前主要有两派代表性观点。一派期望通过打压投资和投机性房产需求来减少富裕家庭的住房需求，从而使房价降低。另一派则认为房价持续高涨的根本原因是住房供应不足，因此期望通过增加住房供给量来降低房价。对于前者，毕竟城镇化和家庭规模小型化还在不断进行，经济发展水平的提高也在继续催生改善性住房需求，因此刚需相对旺盛，打压需求政策在执行过程中通常会“误伤”刚需，而且政府越是出台打压需求的政策，越会使投资和投机者形成房价还会继续上涨的预期，无益于房地产市场平稳健康发展。对于后者，虽然政策方向是对的，但是增加建设性土地供给并不符合地方政府的激励机制，实施难度很大。本文认为要想降低房价，更加有效的措施或许是通过调整房产持有结构缩小房产持有不平等程度。 (28)郎咸平：《郎咸平说：我们的日子为什么这么难》，东方出版社，2011年。 (29)许善达：《开征房产税不符合中国国情》，《新京报》2013年11月15日。
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