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摘要：随着社会经济的快速增长，住宅房地产工程项目数量不断增加，对项目设计管理也提出了更高要求。本文将对国内住宅房地产项目的设计管理现状进行分析，探讨项目设计管理的具体要求和一般流程。在此基础上，对住宅房地产项目的设计管理工作进行改进，包括促进管理流程标准化、加强设计变更管理以及加强设计优化管理等。
关键词：住宅房地产；项目设计管理；标准化设计；设计变更管理
前言
住宅房地产项目的设计管理是工程管理的首要任务，通过设计管理工作的全方位开展，确保项目施工设计的科学性和合理性，帮助企业降低建设成本，并满足绿色设计要求，提升经济效益和社会效益。因此，项目设计管理在建筑工程管理中具有重要地位，有必要对其管理现状进行分析，掌握项目设计管理的重点和难点，并以此为基础，对项目设计管理存在的不足加以改进，确保项目设计管理工作的有序开展。
一、住宅房地产项目设计管理现状
（一）国内住宅房地产项目设计管理现状及要求
在以往住宅房地产项目建设过程中，建筑师是项目设计的主要负责人，负责绘制设计图纸，根据开发商提供的设计任务书，在明确成本范围、资源要素的基础上，进行项目工程设计。在此过程中，建筑工程师不需要向相关单位提供投资决策咨询服务，也不参与项目设计管理，只专注于项目设计工作。随着国内房地产行业的快速发展，许多项目建设单位都成立了相对独立的开发部和设计部，对项目设计及管理工作的要求也有所提高。但是在行业管理水平不断提高的整体形势下，一些中小型开发单位的设计管理仍表现出为严重的滞后性。存在不遵守相关规范、管理随意性较强等问题。没有针对程序控制文件、资源支持体系和工作流程制度等建立完善的项目设计管理体系。因此在设计过程中容易出现问题，导致项目建设施工阶段出现较大的设计变更，给工程项目带来严重的经济损失[1]。
（二）项目设计管理的一般流程
住宅房地产项目的设计管理工作主要分为三个阶段：（1）方案设计管理，该阶段的主要任务是对项目产品进行准确定位，根据需要开展市场调查，编制可行性报告，搜集项目设计需要的资料，并制定项目总体规划方案。由开发商进行设计方案评审，并确定最优方案；（2）施工图设计管理，在规划方案基础上进行施工图设计，并形成设计说明、概算文件、设计图纸等文件，此阶段设计管理的作用是从方向和细节上对设计内容加以控制，确保其符合设计要求；（3）施工阶段的设计管理，与现场管理相配合，提供技术咨询服务，解决施工技术问题，并对设计变更进行处理[2]。
二、住宅房地产项目设计管理的改进措施
（一）某住宅房地产项目概况
某高层住宅项目总占地面积112108m2，包括已建别墅区和小高层建设区。该期工程建设任务总面积为109015.73m2，其中住宅面积为88956.67m2，商用面积为1341.62m2，首层建筑为餐厅、商场和幼儿园，1~3单元的二层为幼儿园，其余为住宅用房。在设计过程中将工程建设位置确定在已建成小区的东部，所处地理位置具有较大升值空间，且住户可以享受景观绿地，视野开阔。但建筑周围缺乏生活配套设施，规划水平较为落后，需要对其加以改进。通过对规划布局进行改进，并对设计方案进行优化，使建筑实用率由79%上升到85%，客户吸引力显著提升。
（二）项目设计管理标准化
上述工程案例中的项目设计管理在设计优化过程中发挥着重要作用，特别是标准化设计管理流程的实施。项目设计管理标准化即制定一个标准程序，经制度或相关专家把关，确保设计管理的可实施性。项目设计管理标准化主要包括以下几个方面：（1）组织建设的标准化，明确界定组织边界，对管理权限进行逐级分配，确保权力分配的合理性。对企业层面、项目层面的各职能部门和关键岗位的管理角色进行标准化设定，明确部门及个人的管理权限及管理责任，从而实现管理权责的有效落实，项目设计管理的体系结构如图1所示；（2）授权标准化，实行权限提前设定方式，采取标准化管理措施，对合同签订、付款等业务的发起、审批进行有序管理，清晰界定业务边界和业务流风险管理要求，从而满足各项业务管理的需要；（3）流程标准化，对业务操作进行标准化管理，规范业务流程，并对业务过程进行记录，确保业务操作符合相关规定，为产品设计质量提供保障。在进行业务记录时，相关的合同、申报表等也都要进行备案记录。
（三）项目设计变更管理
住宅房地产项目如果出现项目变更，需要经过多方认定，执行效率较低，容易影响施工进程。项目变更管理作为设计管理的重要内容，在开展各项管理工作的过程中，应遵循以下几方面要求：（1）项目变更的首要目的是对原设计中不符合国家相关规范要求的设计内容进行改进，从而使其符合相关标准规范，为施工质量和施工安全提供保障；（2）项目变更应包括对原设计中的不合理内容进行改进，使其能够满足项目建设的各项功能需求；（3）项目变更应以降低生产成本、提高项目建设的环保性和节能性为出发点，对项目设计内容作出优化升级；（4）项目变更不能影响正常施工进程，而且可以通过项目设计变更，缩短施工周期。
（四）项目设计优化及成本控制
设计优化及成本控制是项目设计管理的核心任务。通过项目设计优化，可以使项目产品更符合市场需求，实现精准定位，提升项目产品的建设质量，帮助企业建立品牌效应，提升市场竞争力。在对项目设计进行优化时，要综合考虑产品质量、生产成本与施工进程三方面问题，单独提高其中的一项或两项设计效果，只会导致其他方面出现严重问题。项目设计优化还包括对场地道路、绿化设计的优化，全面满足住户在出行、景观欣赏等各方面的生活需求。在成本控制方面，管理人员应进行阶段性的成本测算，对成本控制情况进行实时掌握。通过对阶段性设计成果的分析，及时找出超出造价设计限额的原因，并对设计和施工内容进行及时调整，确保项目成本保持可控状态。
结束语
综上所述，项目设计管理在住宅房地产项目管理中占有重要地位，是项目建设合理性与成本控制有效性的基本保障。通过对项目设计管理进行标准化改进，可以确保管理体系结构的合理性和管理工作的有序开展。通过明确项目变更管理的原则和方法，可以避免项目变更给施工进程和成本控制带来影响。通过对设计进行优化，可以帮助企业提升项目经济效益和社会效益。
参考文献
[1]齐锡晶,孙红. 关于强化房地产开发全面项目管理的思考[J]. 住宅产业,2009,(10):74-76. [2017-08-15].
[2]陈思. 关于房地产开发项目设计管理的问题分析[J]. 河南建材,2015,(03):39-40. [2017-08-15]. DOI：10.16053/j.cnki.hnjc.2015.03.023.
论文作者:朱俊彦
论文发表刊物:《基层建设》2017年第29期
论文发表时间:2018/1/4
标签：项目论文; 设计管理论文; 住宅论文; 房地产项目论文; 业务论文; 成本控制论文; 管理工作论文; 《基层建设》2017年第29期论文;