摘要：作为房地产项目建设过程中的重要工作，其全过程成本精细化管理在近期得到有关方面的高度重视。该项课题的研究，将会更好提升对精细化管理与造价控制的实践水平，有效优化房地产项目全过程成本管理的整体效果。
关键词：全过程造价管理；房地产项目；成本控制
引言
房地产项目中涉及的成本控制主要根据企业的工体目标及项目要求，在房地产项目管理过程中对成本进行有效的组织、控制、跟踪及分析等多方面管理，以完善成本管理体系，在保证房地产项目质量的基础上，全面提高利润。
一、房地产项目的成本
近年来我国房地产在市场规模、专业化等方面获得极大发展，而我国房地产成本的控制却远远落后于整个产业的发展，房地产成本的管理也远远不如我国制造业成本管理精细。房地产企业本身由于资金链的问题，巨大的项目投入，过长的资金线，资金回收周期长，及行业内部面临着惨烈的市场竞争。房地产企业要想生存的更健康，发展更好，走精细化的管理之路就成为企业必须面对的现实。
二、全过程造价管理在房地产项目管理不同阶段的体现
2.1房地产项目开发全过程的成本控制
成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程，房地产项目的成本构成有以下方面：（1）土地开发费用，包括地价，向政府征地的费用，原土地居民的拆迁、搬迁等其他费用（2）前期投入的费用，例如项目的规划、设计、可行性研究及土地的勘察、测绘等。（3）建筑安装费用，房地产企业以自营或支付承包单位的建筑安装费用。还有其他费用，如物业支出，项目管理费等。
2.2决策设计阶段工程造价控制
（1）实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。
（2）积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程投资估算不被突破。
（3）运用价值工程原理优化设计方案。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。如利用深基础增加地下室，地下储藏室可停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约用地，也美化环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。
（4）加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。
2.3施工阶段工程造价控制
按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。其主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个重要阶段。
（1）工程招投标阶段的工程造价控制
把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。根据项目实际，确定合理的投标条件。根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。严格依照工程招投标有关文件签订工程承包合同，注意合同结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
（2）加强工程施工事中控制
严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
加强现场签证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。
（3）严格按照合同进行工程款支付。
（4）及时掌握国家工程造价调价动态。
（5）对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。
2.4决算阶段对工程造价的控制
竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时准确地对竣工决算审核，对总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。
（1）在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握其编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
（2）要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已去掉的部分没有变更通知。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。
结束语
房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，通过采集积累信息、清单编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中，要避免单方面的管理控制，加强前期计划管理。有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。
参考文献
[1]陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山.2010
[2]陈焕武、刘伟.价值工程在房地产项目管理中的应用[J].技术经济与管理研究.2010（30）
论文作者:吴执镇
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第31期
论文发表时间:2018/3/29
标签：工程论文; 工程造价论文; 房地产项目论文; 成本论文; 限额论文; 阶段论文; 费用论文; 《建筑学研究前沿》2017年第31期论文;