中国房地产企业新常态下运营模式转型的探究
张傲寒
(武汉工程大学 管理学院，湖北 武汉 430205)
摘 要： 通过对重资产运营模式和轻资产运营模式的论述及对万科集团转型策略分析，得出了轻资产运营模式对企业稳定经营和可持续发展有着重大影响作用的结论，也对其他房地产企业提出了建议。
关键词： 房地产企业；万科；轻资产运营模式
从2014年经济新常态被提出以来，一直备受关注。在对河南调研过程中，习近平主席第一次提出我国经济发展在新的周期中所进行的新常态，并且明确表明，当前我国的经济发展依然处于战略机遇的关键时期。所以，经济社会各个方面都必须结合自身实际，去适应经济新常态。新常态主要就是指我国的经济发展将以一个适度的速度继续发展，并且通过产业结构调整使得经济实现转型和升级，为经济的可持续发展提供动力。
秋天的江水已经变得冰冷刺骨，木排浸在水里，没有遮风挡水的设施。下水后，战士们的衣服很快就被江水打湿透了，江风一吹，冻得人浑身瑟瑟发抖。战士们咬紧牙关，忍着刺骨的寒冷，凭着顽强的意志完成训练任务。
我国的房地产企业在开发房地产项目时，最传统的方式就是采用重资产开发模式，也就是一土地所有权为核心，开发商掌控者整个项目开发的全流程，甚至最后的物业管理环节都是开发商在运作。这样的模式也被称为是“香港模式”。而这样的模式需要房地产企业投入大量的资金，这样就造成现金流的利用效率特别低，特别是对中小型房地产企业而言风险很高，特别容易发生资金链断裂的情况。但是丰厚的利润依然吸引着大量的投资者进入到房地产项目中来。由此也催生了疯狂增长的信贷市场。造成房地产行业筹集资金的成本一路高涨。
(3) 后缘拉张后构造裂隙间隙扩大、尖端裂纹扩展，静水压力增大，底部砂泥岩接触面剪切作用增强，形成裂隙并充水，加之砂泥岩渗透性差异形成承压水，产生扬压力，恶化了斜坡稳定条件。
另外，我国土地资源是由政府高度垄断，从2010年中国房价飞涨以来，中国的土地价格也在不断高涨，企业对获取土地的不理智性也放大了房地产运营的风险，许多抗风险能力较差的中小型房地产企业都在这样大浪潮中面临生存危机甚至是破产倒闭。因此，寻找新的运营模式并摆脱房地产开发的瓶颈是大多数房地产公司追求可持续发展的唯一途径。
1运营模式相关概念
图4(a)为相对湿润度指数(M指数)的Morlet小波变换系数实部时频分布图，图中清晰的反映了相对湿润度指数(M指数)偏湿润偏干旱的变化特征，可以看出在6a、10a、16a和28a左右时间尺度波动十分明显，正负相位交替出现，可明显观察到在计算时域内干旱指数偏湿润偏干旱的波动变化，在28a左右时间尺度上，天峻地区1961-2017年存在6次干湿交替，表现为干—湿—干—湿—干—湿。图4(b)中的小波方差图呈现了比较明显的四个振荡周期，其中28a能量最大，周期振动最强，为第一主周期，第二、第三和第四周期为别为16a、10a和6a。
国内的房地产运营模式基本上都是借鉴香港发展起来的重资产运营模式，虽然这样的模式让我过的房地产企业进入了飞速发展的30年阶段，但是其弊端也在渐渐显现出来。国内房地产主要运作模式其实就是先投资去竞拍拿地，拿到土地之后就进行项目融资，筹到钱就开始建设开发，项目封顶即开始售卖实现资金回笼，然后投资者再利用赚到的钱进行其他的房子产项目开发。
在这一部分中，还有值得注意的一条是23条，“广西制定产业、行业地方标准时，可吸收台湾地区标准内容，台湾地区标准高于大陆标准的，可经转化后直接采用”，这一条为台资企业最终产品质量提供了更高层次的保障，有利于提高台资企业的竞争力。
万科集团成立于1984年，总部位于深圳。 万科自1988年进入房地产行业，发展迅速。它于1991年在深圳证券交易所成功上市。万科的主要业务主要是房地产开发和物业服务，随后万科规模的发展继续扩大，渐渐成为了我国最大的专注于住宅开发的房地产商。近年来，随着经济新常态的出现，国家产业结构不断优化升级，消费者的消费观念也在不断升级，人们已经不再仅仅要求有片瓦遮身了，人们对品牌的要求和重视程度越来越高。万科抓住这样的趋势，提出了“亲资产、重运营，极致服务”的口号，万科多方布局，对自己开发的小区精心规划和设计，不断开发精品住宅，同时提供优质的物业服务，取得了较高的客户满意度，不断扩大自身在国内和国际的品牌影响力，《2018年中国房地产品牌价值研究报告》指出，万科积极践行“城乡建设与生活服务商”实现了品牌价值720.24亿元的巨大突破。同时万科以“打造商业地产平台”为目标，发展多元业务，如物流地产、深入探索养老服务、长租公寓市场等，从而走上了全面轻资产的运营模式。
2我国房地产运营现状及问题
重资产运营模式也并没有公认的定义，它是相对轻资产运营模式而言的。重资产模式主要就是指，在房地产企业运营过程中，企业资产中的非流动资产占比非常高。重资产运营模式的企业，资金很大一部分都用来购买原材料，构建厂房等资产，这些资产很难瞬间套现，所以重资产运营的房地产企业有两种极端情况，一种就是具有相当规模的大型企业，这样的企业由于具有雄厚的资金实力，这样的高占比的固定资产反而是企业能力的象征，能够让客户对企业产生信心。另外一种就是中小企业，这样的企业资金实力不足，时刻都承担着巨大风险，同时为了应对市场竞争，还不得不持续进行资本性支出，这样的重资产运营模式就很容易让这样的中小企业出现自由资金的匮乏，面临破产风险。而我国房地产企业大多数都是具有显著的重资产运营特征，因为他们的产业报表中的资产大部分是土地和开发成本，随着市场变化和通货膨胀，企业的资本性支出也在不断增加，资金断裂随时可能发生。
运营模式本身并没有一个确切的定义，由于我国房地产行业的发展，也有不少专家学者对运营模式进行过深入研究。罗珉研究认为，运营模式是一个企业形成及运转的基础条件、经营方式和措施。简而言之，运营模式就是企业以何种方式赚取利润，与企业的战略计划和措施密切相关。
由于房地产项目的开发持续大量资金投入，是的项目运营资金密集度高，并且大多数中小企业只能依靠高息借款来保证自身现金流。因为我国目前的金融市场还不算很发达，银行机构往往倾向于将钱借给国有企业等大型企业，而我国房地产企业发展到现在的规模，仅仅只依靠企业自身的资金流想维持项目的运转几乎是不可能的，银行对房地产企业的支持较少，所以私有房企往往只能通过股东借款或者其他高息贷款渠道自筹资金，这也使得我国房地产企业有息负债率很高。根据统计年鉴，2015年中国房地产开发投资总额达125 203亿元，其中国内银行贷款仅仅只有20 214亿元，其中大部分为自筹资金和其他企业资金。 这种高负债率表明中国的房地产公司已经到了变革的时刻。
这样的运营方式也让我国的房地产企业十分重视土地储备，使得土地固定资产在企业资产结构中占比很高，因为在项目开发中土地是最基本的生产要素，如果没有了土地其他的都无从谈起，同时由于国家控制土地造成土地资产的稀缺，也拉高了企业拿地成本。
3万科轻资产案例分析
轻资产运营模式就是充分利用自己的外部资源，减少自己对项目的现金流投入，从而能够将企业资金压力分散开来。实际上，轻资产模式就是充分利用财务的杠杠效应，以最少的资金投入赚取最大的利润。而轻资产的主要特征主要是两个方面：①轻资产运营模式的企业固定资产及存货所占总资产的比重较低，现金和流动资产比较多；②轻资产运营企业比较中期自身品牌价值，注重品牌建设和营销能力的构建，同时与在其他方面有优势的商业伙伴合作开发项目来减少本企业的投资成本。
万科轻资产转型主要的战略手段就是实行“小股操盘合作开发”战略。这样的策略也是万科在于美国著名房地产企业铁狮门合作开发项目过程中摸索出来的一种业务模式。其主要的方式就是减少固定资产的投入，以品牌输出和管理模式输出为主。万科不再拥有控股地位，往往只占股份的1/10甚至更少，但是，万科能够利用自身的专业研发能力、先进管理体系以及强大的品牌营销能力，与持有土地的开发商和有资金的投资者进行合作，共同开发项目，万科输出自己的品牌，则需要自己负责项目的全部流程而合作方不得干预和决策，最后，合作双方按照提前约定好的合同分配收益即可。
这样的合作开发中，万科并没有投入大量的资金去购买土地以及投入大量资金购买原材料建造房屋，仅仅是利用自身品牌影响力，同时利用合作方的土地和资金来建设属于万科品牌的房地产项目，全过程也是按照自身品牌标准建设，这样万科就可以最大限度降低自己资金投入，充分发挥财务杠杠作用，利用外来资源结合上自己品牌，从而是企业获得较高了投资回报。
这样的轻资产运营让万科资产结构也发生了很大变化。万科由于品牌化经营，扩发了融资渠道，境地了自身运营风险。随着万科业务规模的不断扩发，但是其存货占总资产却渐渐下降到了20%左右。资金周转方面，万科存货周转天数明显下降，2015年下降到973天，这也说明企业的开发资金流转速度在加快，这是说明万科企业的金融风险在不断下降，资金利用率大大提高，企业运行变得更加可持续。
4研究结论和建议
通过分析万科轻资产运营模式的策略和效果，我们不难发现，轻资产模式确实降低了万科的融资风险和经营风险，轻资产运营模式确实是能够让房地产企业平稳运营并且实现可持续发展，这将是我国房地产企业未来转型升级的重要趋势。
在轻资产运营模式下，房地产开发产业链中不同环节都将有各个专业化的公司具体负责，不再由某一个房地产企业全盘经营，这样房地产企业更多地是扮演一个组织管理者的角色，凭借自身的核心竞争优势，通过整合行业资源和资本杠杆提升公司价值。所以,房地产企业在开发环节中药强化输出自身的项目管理标准，保证项目的质量，确保在自己的品牌下的项目都有一个统一的管理标准和质量标准，牢牢掌握自身对全程运营管理的控制权，努力开发和设计出可复制的精细化管理模式，扩大品牌在市场上的占有率，进一步提升品牌价值。
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收稿日期： 2019-05-07
基金项目： 武汉工程大学第十届研究生教育创新基金项目(CX2018181)资助。
作者简介： 张傲寒(1993-)，男，武汉工程大学管理学院，硕士研究生，研究方向：企业战略管理。
中图分类号： F299.23
文献标识码： A
文章编号： 1007—6921(2019)17—0036—02
标签：房地产企业论文; 万科论文; 轻资产运营模式论文; 武汉工程大学管理学院论文;