售房养老———种养老新思路的提出，本文主要内容关键词为：新思路论文,种养论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
售房养老模式的提出
何谓售房养老？我们的基本设想，是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。即符合一定条件的老人，在其退休伊始即把所居住房屋的产权出让给某一特设机构，而房屋的使用权则在其余生内继续保留居住，出售住房的款项也非一次结清，而是根据平均寿命和房屋折损率计算支付率，按月在存活期间均匀获得，由对方在老人的存活期间按月分期支付，作为养老金使用，从而达到养老目的。简单而言，就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
总之，售房养老是利用老年人拥有的房产在该老人身故后仍然可能遗留的巨大剩余价值，通过一定的金融保险的模式和机制，将其提前变现套现，来养度老人的余生，实现老人的自我养老。
生命周期理论与售房养老
生命周期理论又被称为消费与储蓄的生命周期假说，主要由美国经济学家F.莫迪利安尼在上世纪60年代初提出。这一理论的基本思想是：一个理性的消费者，在追求其个人效用的最大化时，不仅是对某一消费行为、消费项目的决策安排，要考虑个人效用的最大化，最重要的是要追求其生命周期内整个一生效用的最大化，而其预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的平衡。个人一生的收入与财富，应当在个人人生的整个生命周期的不同阶段包括养老期间予以合理配置，以使个人资源配置达到最优，效用也实现最大化。人们为此将一生的收入总额，能更有效的在一生中据以有效分配，使其拥有资源配置的结构、收益及可发挥的功用等，能够更为合理地满足个人一生中的需要。
售房养老方式正是借鉴生命周期理论，显示人们的消费平准化倾向。如图1（实线部分），假设个人从18岁开始独立生活并就业取得收入，到60岁开始退休。一般而言，将要经过一个从负储蓄到正储蓄，再到负储蓄的三个阶段，最终使一生的储蓄额度和消费额度保持均衡。
图1：生命周期理论中的储蓄与消费规律
售房养老模式运作的设想
参与方介绍：
·售房养老者：拥有房屋产权，并有售房养老需要的个人，尤其是年龄已经达到一定状况的老年人；
·购房扶养者：假定为有政府担保的、不以营利为目的的不破产特设机构；
·购房扶养者的委托方：假定为各种有一定资金实力的金融机构（例如商业银行、保险公司等），下文阐述以商业银行为例；
·保险公司；涉及运行过程中必要的人身保险和财产保险。拟运作图，如图2
图2：售房养老方式的拟运行图
注释：
交易关系
(1)——房产的售购，房屋的所有权从个人转移到特设机构；
(2)——特设机构向保险公司投保，包括以售房养老者为对象的人寿险和以房屋为对象的财产险；
(3)——特设机构以房产作为抵押向银行贷款，所得资金用于支付保费和养老金，并委托银行办理相关业务；
(4)——在售房养老者死亡后，特设机构处置相关房屋。
资金流向
(1)——银行受托定期向售房养老者支付（如月、年）养老金（即房款）；
(2)——银行受托支付保费；
(3)——特设机构处置的房屋，获得资金；
(4)——特设机构归还银行抵押贷款，并支付委托手续费。