摘要：房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。为此，对房地产开发项目进行风险管理就显得尤为重要了。
关键词：房地产；开发项目；风险管理
引言：在当今房地产开发项目管理中，我国房地产开发企业普遍只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险管理，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的损失甚至失败。随着风险管理逐步被人们所认识，本文探讨房地产开发项目的主要风险因素以及在各阶段的管理策略，以避免和减少风险因素对项目的影响。
1.房地产开发项目风险管理的意义
1.1能够增强房地产企业的风险理念，在长期、复杂、动态的房地产开发过程中对风险做出准确的识别和客观的评估，并根据不断变化的环境以及所面临的风险进行及时的自我调整，降低房地产项目风险事件发生的可能性。
1.2可以提高开发商的风险管理水平，从而建立科学的风险管理机制，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。
1.3有效地减小房地产企业的资金流动和波动，维持企业生产经营的稳定，避免因风险事件突发引起的巨大财务冲击。
1.4更好地为企业员工提供社会保障，消除员工们的后顾之忧，提高其积极性和创造性。另外，开发商能更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。
1.5有助于房地产企业提升品牌信誉度，增强投资商的融资信心，消除承建商的风险顾虑，保障消费者的购房品质，建立并加强与社会各方面的密切联系。
1.6有利于政府利用风险机制进行宏观调控，通过风险报酬的诱惑力和风险损失的压力双重作用于房地产开发企业，调节房地产的开发地域、开发物业类型和开发时机，促进房地产业的健康发展，并获得良好的社会经济效益，保证社会发展的稳定。
2.房地产开发项目存在的风险
正确认识房地产开发项目风险是进行风险管理的前提，当前房地产开发项目面临的风险主要有以下几点：
2.1外部风险
2.1.1宏观经济风险
宏观经济运行带来的影响，能够笼罩影响所有的房地产开发企业。宏观经济风险存在的原因主要是当经济衰退时，消费需求会大幅度减缩。特别是当经济陷于低谷消费急剧减缩时，汽车、房地产之类的长期耐用消费品首先会遭受强烈的冲击，这时消费者会主动调整在经济景气时制订的消费计划，推迟或者取消对于那些耐用消费品的购买，这就很快会造成房地产市场上一时供大于求，房屋价格连连下跌。
2.1.2财政利率风险
财政利率风险大多来自利率波动的影响。很多消费者买房的时候并不是全额付款，而是利用贷款解决一部分甚至大部分资金。当贷款利率上升的时候，投资人所需要负担的贷款利息就随之上升。对那些财力有限的投资者来说，利息提升有可能迫使他们做出选择放弃投资房产，这样就会影响楼市的销售。另外，开发商本身在开发项目的时候，由于往往也存在贷款，利息的提升会加大开发的成本。所以，财政利率风险会直接影响开发项目的销售和利润情况。
2.1.3市场风险
房地产市场风险是指由于市场供应形式的变化，可能导致房地产市场价值的跌落。当市场供应短缺、房价上涨时，开发公司纷纷兴建楼宇，由于建筑需要一定的时间才能建成，所以虽然待建楼的总体规模已超出市场实际需要，但在短期内包括开发建设期间楼价仍然可能会持续上扬。兴建完工之后，由于供过于求，房产价格已经下跌，造成房产滞销。另外，随着建筑业技术逐渐先进，虽然房地产能迅速供应市场，但是直接缩短了地产循环的时间，市场推陈出新速度很快，竞争更加激烈，也容易造成楼价波动更加频繁。
2.2房地产开发的内部风险
2.2.1经营风险
由于房地产开发经营上的失误，可能造成实际经营结果偏离最初的期望值。房地产开发的经营风险一般起源于投资内部问题，比如管理效率低，经营费用超过预计，房屋滞销等问题，都可能使企业的开发利润小于预期值。
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2.2.2财务风险
房地产开发企业运用财务杠杆向银行贷款融资，扩大了开发的利润范围，这就可能造成营业收入最后不足以偿还债务的隐患。
3.房地产开发项目各阶段风险管理策略
3.1投资立项阶段风险管理
3.1.1抓住开发时机，规避国家政策环境风险
任何房地产企业公司都不可回避国家政策的变更，因此房地产开发需想法设法避免紧缩的政策环境，及早开发，及早销售，快速收回投资。
3.1.2找准项目定位
房地产公司应当了解消费者对住房的意见和需求，做好项目的可行性研究，确定项目开发定位，通过对房地产市场的调查，做好房屋品种选择，满足消费者的需求。
3.2土地获得阶段风险管理
3.2.1重视前期土地勘察工作
对项目地域进行全方位地质勘探，聘请专业地质勘探公司勘探该地域不确定性因素，例如地下水深浅、软弱土层、水质污染、地质断裂带、承载力等。注意收集原有地下条件资料，例如燃气、给水、通信、防空洞等，对待勘察结果要认真分析，与规划设计方案一起进行研究。
3.2.2规避安置风险
取得净地是规避安置风险需最有效的方法，在无法取得净地的前提下，要估算出拆补安置成本，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，当风险成本大于安置成本时，果断放弃该地块的投资。
3.2.3合理选择资金来源、筹资手段
若开发商拿地资金绝大部分依靠银行贷款，其受银行政策影响就会增大，严重时会致使拿地计划泡汤。因此，开发商拿地资金不能主要依靠银行，大部分应当自己出。
3.3项目建设阶段风险管理
3.3.1优选项目规划设计方案
设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，既要功能达到某些要求，质量达到国家规定，也要建成交付后能产生多少经济效益。所以，设计方案要满足客户的需求，要做到优中选优。
3.3.2重视合同管理
在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，将风险转移到主体承包单位，明确指明工期拖延应承担的责任和所造成的后果。
3.4销售阶段风险管理
3.4.1转移销售时机风险
房地产企业可以采取营销代理方式规避预售风险，将风险转移给代理商，既可以鼓励代理商随着市场行情适时调高房价，也可以规避因滞销带来的资金回笼风险。
3.4.2规避销售合同风险
对消费者来说，房屋价值不言而喻，合同中如果存在对其有利的条款，其一定会用法律武器来捍卫。销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，根据以往诉讼案件经验，当格式条款有两种以上解释时，宣判结果往往不利于房地产企业。因此，销售合同需由房地产专业人士起草，合同条款尽量做到合法、详尽、明确，并经律师或法律工作者审查。
结束语：房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目开发投资的外部风险和内部风险进行分析，并采取适当的对策、方法，做好房地产开发项目各阶段风险管理，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。
参考文献：
[1]谭贤国.房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息.2010.
[2]陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报.2011.
[3]蒋根谋，刘荣自.基于敏感性分析的房地产风险投资多目标决策[J].商场现代化.2011.
论文作者:邓杭
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/13
标签：风险论文; 开发项目论文; 风险管理论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 项目论文; 房地产企业论文; 《基层建设》2017年第23期论文;