土地管理中存在的主要问题及审计关注点，本文主要内容关键词为：关注点论文,土地管理论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着我国城市化、工业化进程的加快，各地建设用地的规模快速增长，土地资源收入成为当前地方政府财政收入的主要来源，土地出让金也是地方政府预算外收入的重要组成部分。与此同时，一些地方在土地管理中也出现了不少问题，为此，各级审计机关已多次开展与土地有关的审计项目。通过土地审计实践，需要认真梳理我国土地管理中存在的突出问题，并提出相应的审计关注点。 土地管理中存在的主要问题 （一）土地审批 为加强土地管理，切实保护耕地，我国对各级政府的土地审批权限、流程等都有非常严格的规定。但是各级地方政府为了满足自身经济发展需求，在土地审批环节仍然存在不少问题，主要有以下几种类型：一是建设项目土地预审制度未得到严格执行。按照规定，国土资源管理部门需在建设项目审批、核准、备案阶段对建设项目土地是否符合土地利用总体规划、是否符合建设用地指标、补充耕地方案是否可行等进行分级预审，但是目前仍存在个别地方未严格执行土地预审制度，或预审过程流于形式等问题。二是化整为零审批建设用地。根据我国土地管理法的规定，征收基本农田或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，或者征收其他土地超过70公顷的，必须报国务院批准。为规避上述条件的限制，部分地方政府将本属于同一个项目的建设用地拆分，化整为零、分次报批。三是利用土地置换方式违规审批土地。近年来，为统筹城乡经济发展，我国部分地方开展了城乡建设用地增减挂钩试点工作，但个别地方未经批准擅自开展试点或扩大试点范围，以种种名义擅自进行土地置换，违规审批建设用地置换方案，以复垦的原国有和集体建设用地等置换建设用地指标，违规进行土地审批。四是越权审批，擅自扩大开发区面积。各类开发区用地必须符合土地利用总体规划和城市规划，扩大开发区面积须报原批准机关审批，地方政府不得随意调整扩区，但个别地方政府越权审批，擅自扩大开发区面积。 （二）土地征收 土地征收环节中的问题主要集中在是否按规定审批以及是否按标准补偿两个方面。一是未按规定履行审批手续。主要表现为未批先占、未批先建、边批边建等，这类问题在建设项目中比较多，主要是由于项目审批环节多、时间长，但同时对工期的要求又比较高，施工单位为了保证项目建设进度，经常出现土地审批手续还未履行就已开工建设的情况。二是骗取、拖欠、挤占、挪用征地补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。这类问题的违规主体一般为基层地方政府或部门，被骗取、挤占、挪用的资金一般被用于本单位公共支出，有时也存在贪污等严重的违法违规问题。三是征地补偿费标准低于国家及地方最低标准。我国土地管理法中对征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准有明确规定，各省对被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，以及被征收除耕地外其他土地的土地补偿费及安置补助费也都有明确的规定，但仍然存在个别地方政府不能严格遵守规定的行为。四是采取以租代征的方式规避审批。由于土地审批环节多、管理严，个别基层地方政府为了规避审批，或者对一些被列入《禁止用地项目目录》无法通过审批的项目，通过以租代征的方式长期占用农村集体土地，用于非农业建设。 （三）土地出让 出让环节的重点主要在于出让方式的选择和出让价款的确定，违规也主要集中在这两个方面。一是出让方式不合规。如将不在划拨土地目录中或不符合划拨条件的土地按划拨方式出让；将应采取招拍挂方式出让的土地采取协议出让方式出让；招拍挂程序不规范或者流于形式；为列入《禁止用地项目目录》的项目出让土地。二是违规低价出让土地。如直接以低于地方政府规定的底价出让土地；以“招商引资”“旧城改造”“国有企业改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；在用地单位未足额缴纳土地出让金的情况下，为其办理土地使用权转让手续。 （四）土地使用 用地单位依法取得土地使用权后，应当按照批准用途合理使用土地，提高土地利用率。土地使用环节的问题表现为：一是已出让的土地长期闲置，土地利用效率低下。对已出让土地闲置满两年的，未能按规定收回；对土地闲置满一年不满两年的，未按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。二是擅自改变土地用途。未按照出让时审批的用途使用土地，主要表现为将工业用地作为商业用地，或者将一般的商业用地用于房地产开发，尤其是用于建设高档别墅、高尔夫球场等情况。 土地管理中的审计关注点 （一）耕地保护 通过对比国家及省（市）政府批复的土地利用总体规划和土地利用年度计划指标文件，检查本地区土地利用总体规划是否与上级政府规划一致，是否存在违规调整土地利用总体规划、擅自扩大建设用地规模等问题。 通过查阅年度土地变更调查报告、土地卫片执法检查报告等资料，分析土地市场动态监测与监管系统数据、土地占补平衡台账等数据，以及实地延伸查看重点建设项目等方式，对各地区耕地保护目标责任制落实情况进行审计，核实各地上报的耕地、基本农田数据的真实性，关注耕地占补平衡政策落实情况，重点检查是否完成了本地区基本农田用途不改变、耕地总量不减少的目标任务，新增耕地质量是否符合要求。 （二）土地使用权出让政策执行 将发展改革部门审批立项的项目明细清单、建设部门项目审批备案清单和土地管理部门土地审批、征收、供地台账进行对比，检查是否存在越权审批、未批先建、以租代征等违反土地审批手续，违法占用土地的问题。将土地档案资料中涉及的建设项目与国家相关产业政策进行比较，检查是否存在违反国家产业政策、超出控制标准审批土地的问题。严格审阅建设项目土地档案资料，检查农用地转为建设用地过程中是否严格按照要求履行了审批手续，是否存在将一个项目化整为零、分次报批的问题；检查土地使用权出让方式是否符合规定，是否存在应采用招拍挂方式出让的采取协议出让方式，应采用出让方式的采用划拨方式的问题。对照国家补偿安置标准，审查征地合同和补偿安置协议及征地补偿费支出明细账，关注有无降低标准补偿，截留、挪用、拖欠征地补偿费和安置措施不落实等问题，检查是否在征收土地过程中存在严重侵害被征地农民合法利益以及被征地农民社会养老保险、医疗保险等保障制度落实不到位的问题。通过实地查看现场等方式，检查已转让土地是否按照规定用途使用，是否存在闲置浪费或实际占用面积超过审批面积的问题。对比国家审核公告面积、省级人民政府批复的规划面积和实际占地面积，采用调查统计和实地调查相结合的方式，检查是否存在违反国家规定新建开发区，未经审批扩大开发区面积和违规占地的情况。 （三）土地出让金征收、管理和使用 通过将国土部门土地出让台账、合同中的相关数据与缴入财政专户和国库设立的专账数据相对比，检查土地出让金的收缴是否及时，是否足额缴纳入库，是否设立过渡账户人为调节土地出让金收入进度，是否实行“收支两条线”管理，是否全额纳入本级财政预算管理，是否实行专户管理、封闭运行，资金是否存在风险，有无挤占挪用土地出让金的问题等。查阅政府会议纪要、文件规定等，检查是否存在地方政府为吸引投资违规出台优惠政策，变相减免土地出让金的问题。对比发放土地使用权证明细表和收缴土地出让金明细表，检查是否存在向未交清出让金的受让人违规办理土地使用权证的问题。审核土地出让金的分配和支出情况，检查资金用途是否符合规定，土地出让金中用于农业综合开发和保障性住房建设等民生工程的部分是否足额提取并使用。标签：土地出让方式论文; 审计计划论文; 政府审计论文; 审计流程论文; 管理审计论文; 建设用地论文; 土地利用总体规划论文;