摘要：随着国家房地产行业的飞速发展，房地产项目不断增加，但项目管理问题也随之而来。施工现场管理和组织协调问题，会影响到工程项目的最终质量和实际工期，还会对现场的安全造成影响，因此施工单位必须要引起重视。只有充分提高施工现场管理水平，加强组织协调工作效率，才能够让房地产项目得到顺利开发。
关键词：房地产开发；工程项目；管理方法
一、房地产开发经营建筑工程项目管理的问题
1、责任分配不明确
近几年，由于我国社会经济的发展，导致我国的建筑工程建设投资与企业的运营方向大都朝着多元化方向发展，致使项目责任负责人的具体分工没有得到明确，导致间接干扰到项目管理人员的总体积极性。另外，由于施工企业的相关具体的管理人员由于管理能力和知识水平不高，所以在管理工程项目的过程中会由于知识水平的原因而影响到项目建设管理的经验。
2、安全管理不到位
安全是在工程建设过程中应该首要注意的事项，在房地产开发经营的建筑工程项目管理中应当注重对于安全管理的重视力度，加强对于施工人员安全上的重视，才是保证整个施工工程建设有序开展的必要前提。但是目前存在的现状确是有些企业为了使成本降低，就会在工程建设中减少对于安全设施的投入，将安全生产上的资金转移到工程建设中。此外，由于对安全生产的重视程度不够到位，使得工人们对于安全生产的意识也相对薄弱。有些企业甚至不会向工人们宣传安全须知，没有将有效的安全教育落实到工人的施工过程中，虽然有些企业会定期的向工人们宣传安全生产教育但是大多数都是仅仅停留于表面，没有实质上的效果。以上由于企业疏于对安全进行管理，导致在施工过程中，工人会因为没有严格规范自身的操作行为最终导致安全事故的发生，使工程进度受到阻碍，直接影响到公司的经济收益。
二、房地产开发项目管理的模式与特点
1、设计招标建设模式
设计招标建设模式是一种传统的房地产项目管理模式，也是目前国内使用最为普遍的模式。这种模式是按照传统的房地产项目开发模式进行管理，即开发商委托专业机构进行前期设计，而后通过竞标的方式选择承包商，最后选择监理机构进行项目监理。这种模式的优点在于可以有效节约资金，同时能够对工程建设进行控制。通过竞标的方式选择承包商不仅可以选择资质好的企业进行建设，还可以大大降低成本。此外，设计机构、监理机构的选择也有一定的自主性，可以完全满足企业的个性化要求。而这种模式的弊端在于必须按流程进行，待设计阶段完成后方能进入招标阶段，依此类推，工程建设进展较慢。此外，这种模式的相关责任划分也不甚明确。
2、代理型模式
代理型模式是指开发商选择专业的代理人代替其监督设计方、建设方和监理方。代理人为开发商提供全程或者某阶段的代理服务，全权代表开发商协调与各方的关系。一般而言，代理人的报酬是固定酬金和管理费。这种模式的优点在于能够为房地产企业有效缩短工程建设时间，从而节约资金。同时，开发商可以自主选择代理人进行管理，其自主性得到大大增强，可以满足其对管理与技术的专业需求。当然，这种模式的缺点也很明显，即代理人不能保证工程进度，也不能保证建设成本。项目管理的优劣全取决于代理人的尽心程度，开发商的风险有所增大。
3、经理人型模式
在经理人型模式中，开发商在进行项目管理前，选择专业经理人帮助其进行项目前期管理，并负责项目建设的全过程管理。经理人可以根据开发商的要求，自行设计管理模式进行管理。开发商与经理人签订合同，经理人对开发商负责，开发商可以在建设中调整要求，其拥有较大的自主权。这种模式可以有效缩短建设时间，降低开发成本，控制工程进度，但相对而言，由于具有一定的不确定性，所以造价较高，经理人选择较为不易。
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三、房地产开发经营的建筑工程项目管理方法
1、加强房地产行业法律法规建设
近年来，房地产开发商为了追求利益最大化，无视法律法规的束缚，为了降低成本无所不用其极，对项目的正常管理产生了极其恶劣的影响。因此，要切实制定全面完善的法律法规，规范房地产项目管理。由于房地产项目管理偏重实务，所以在政策的制定过程中，要积极考虑法规条文落实的现实性，避免出现界定模糊的现象，使房地产项目管理的全过程落在阳光监管之下，这样才能彻底杜绝各种违规现象，使项目管理回归应有之义。
2、创建科学的建筑管理体系
在房地产开发经营建筑工程项目管理的过程中，会涉及到成本管理、施工管理、安全管理和进度管理等多方面的因素，所以要想切实的做好建筑工程项目管理中一系列的工作，首要的就是要创建科学、合理的建筑管理机制，并大致可以分为以下几个方面进行实施。第一，成本管理。对于成本的管理要始终贯穿项目企业建设的过程中，建立完善的信息数据统计管理的标准，促使前期规划资金投入总量和具体施工中的预算、支出、各方面施工的决算成本保持相符，与此同时还应该保证工程管理的周期和效率。第二，施工管理。此项管理是在建筑工程项目建设中的关键性组成部分，施工管理机制的健全可以保障施工建设项目总体规划的合理程度，保证施工方案的质量。另外，管理人员应结合方案对施工团队、施工设备和建工材料等多方面进行选择，并实现在总体上对施工质量和效率的把控，有利于建筑施工项目的全面管理。第三，安全管理。对于安全管理施工单位应该加大对其的重视力度，只有保证施工人员的规范操作，才能保证整个建筑施工项目的顺利开展。
3、强化施工设备和材料的管理
在建筑工程的建设中，建筑材料和施工设备的选择上是一个关键性的环节，所以，施工企业应该在施工的前期准备中将这两项环节进行严格的把控。首先，管理人员应当对于建设项目中每个阶段性的目标进行明确，详细的制定相关施工规定，组织设备和材料有序的进入工地，避免发生磕碰状况，从而影响材料和设备的正常使用，满足施工过程中对于设备和材料上的需求。其次，在材料和设备的采购环节中，管理人员应该加强对于采购环节的重视力度，严格把控资金流向，检查所采购设备和材料的质量，安排专业的工作人员参与到设备和材料的存储过程中，方便后期工程的使用。最后，管理人员还应该重视材料进入到现场之后的管理工作，在材料和设备大量的投入到施工建设之前，着重对设备和材料进行再一次详细的检查，防止出现质量上的问题，给建筑工程的施工带来不必要的隐患。
4、现代化技术的应用
为了满足时代的发展，需要建设现代化的建筑，所以应当加强对于现代化技术的使用。在建设工程管理过程中，对于技术的检测才是保证工程材料和工程施工管理的关键方式，所以首要的就是要详细的制定检测标准，不断引进先进的建筑技术，提升建筑工程的管理水平，并且要保证在数据的检测和具体应用中保持着一个合理的数据作为参考。与此同时，现代化的建设技术和管理方式的运用还能保证工程管理的有序实施，从而有效提升建筑工程项目建设的总体质量。另外，还应该相应的增强总工程师对于先进技术的了解程度，企业可以定期的组织学术研讨交流会，增强工程师对于现今技术的掌握能力，并及时的更新了工程师的知识理论储备，间接的保证了项目工程建设的总体质量。
结束语
综上所述，在房地产开发经营的建筑工程项目管理中，应对施工人员、建筑材料、施工设备和施工方法进行总体上的把控和监管，只有不断的提升管理水平和模式，才能在同行业中提升竞争优势。
参考文献：
[1]吴敏.《建筑工程项目管理》课程项目化教学研究——以网络计划图绘制为例[J].现代商贸工业，2019（22）：377.
[2]孙伟.建筑工程管理的影响因素与对策[J].工程建设与设计，2019（18）：146-147.
论文作者:叶松
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
标签：模式论文; 建筑论文; 开发商论文; 房地产开发论文; 材料论文; 工程建设论文; 项目管理论文; 《基层建设》2019年第19期论文;