平昌县国有土地上房屋征收与补偿中心 四川 平昌 636400
摘要：城市国有土地上房屋征收补偿评估是我国房地产估价实践中一种政策性强、应用广泛的估价类型，对维护公共利益、保障被征收房屋所有权人的合法权益具有重要作用。
关键词：国有土地；房屋；征收补偿；评估
引言
土地问题从古至今都是人们最关心的事情,随着国家城镇化进程的推进,各地的征地活动显得格外活跃。"钉子户"等词在网络的走红,更是引发老百姓对住房权利的重新思考。《宪法》和行政法规都针对土地征收补偿问题有所规定,然而因此引发的纠纷事故从未停息,因此讨论城市国有土地上房屋征收补偿评估有极强的现实意义。
1存在于房屋补偿工作中的问题
虽然我国目前房屋补偿工作具有相应的法律依据，可是在实施征收补偿时，仍然会出现众多不同问题。
1.1评估机构地区垄断现象
由于评估机构的确定是经过协商、投票、抽签这一过程,所以必须有多个评估机构共同竞争才能使该过程有意义。然而实际中参与评选的房地产评估机构寥寥无几,而且水平相差较大,这为地区垄断现象的出现埋下隐患。通常参与征收评估的机构仅为当地总量的30%左右,尤其在一些区县取得房屋征收管理权限之后,这种垄断现象更为常见。正是评估机构地区垄断现象的猖獗,使被征收人利益受到迫害。
1.2房屋评估规定不明确市场化属性强化不够
经常遇见的评估问题有房屋设备、物质搬迂和房屋装饰等费用，还有停业所造成的经济损失，在这些问题上经常会出现众多矛盾，对房屋征收补偿工作造成了一定的影响。探究其原因就是价格计算过程的透明性不够，经常是各方面对价格不满意，由于在法律层面没有价格过程透明的要求，造成评估价格的权威性不够。而此种问题在一定程度上会对房屋补偿工作的开展造成影响，使征收双方发生矛盾。
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1.3房屋评估问题缺乏明文规定
常见的评估问题包括房屋装饰、设备、物质搬迁费用,以及停业带来的损失,这些问题极易产生矛盾,影响房屋征收补偿。这一问题的出现主要是由于缺少征收评估技术的鉴定准则,而且无制定标准的主体存在,这都使恶心竞争产生的评估收费过高现象得不到有效控制。房屋评估问题将直接影响房屋征收评估工作的正常开展,导致双反矛盾激化。
1.4估价师业务水平有限
为了推动房屋征收评估的发展,必须依靠业务水平足够高的估价师。目前注册房地产估价师十分短缺,总体上估价师业务水平严重不足,而且随着国家相应政策的频繁更变,使不少估价师经验太少。有数据表明,获得注册房地产估价师总人数中的3成曾经或者正在从事征收评估工作。随着房屋征收范围的不断扩大,房屋征收评估也面临越来越大的挑战,但是不少房屋征收评估都是由估价员或者实习生完成,使评估报告无法达到高水平,从而限制了评估质量的提升。
1.5房地产评估实地查勘测量及档案管理存在缺陷
根据《办法》规定，注册房地产估价师须实地查勘被征收房屋状况，拍摄被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。而在房地产评估实践活动中，查勘记录工作及其档案管理并没有受到评估机构和人员的重视，随意修改查勘档案的情况比比皆是。房地产测量也一直困扰着房地产评估人员，主要原因是房地产测量本身是一项专业性很强工作，需要评估人员具有房地产测量的专业知识，而这一点正是房地产估价师培养工作中的软肋。再加上测量工具没有统一规定，致使房地产测量的准确性问题十分突出。
2促进《国有土地上房屋征收评估办法》有效实施的对策
公平补偿是房屋征收的充分条件，实现对被征收人的公平补偿是房屋征收的宪法限制规定，同时，《征收与补偿条例》也作出了应当对被征收人给予公平补偿的规定。通过上文对房屋征收补偿中存在的问题分析可以看出，要实现对被征收人公平补偿任重而道远。
2.1打破地区垄断选择评估机构
评估机构的选定是保证评估结果公平、公正、客观，维护被征收人合理利益的关键环节。针对当前评估机构存在的问题，建议打破地区垄断选择评估机构。在国家房地产估价师协会的指导下，在全国范围内选拨高水平的房地产评估公司，经过专业培训后，建立房屋征收评估机构库和估价师库，为被征收人选定评估机构提供必要条件。在选择方式上还可以引入招标方式。进人房屋征收评估机构库和估价师库的公司和估价师要在网站上公布评估业绩，作为被征收人选定评估机构的参考。
2.2加快完善房屋征收评估技术指引
通过编写房屋征收评估技术指引可以明确规定参数选取标准,统一被征收房屋价值的计算方法,并不断补充各项法律的使用条件。由于市场法容易出现缺乏交易实例的情况,因此可把被征收房屋分为以下几类：商品房、公寓、别墅、平房、四合院等,前三者是容易找到交易实例的,应用市场法时几乎没有障碍,但是对于平房以及四合院,无法找到合适的交易实例,所以应该考虑收益法和成本评估法。为提高成本法的实际效用,首先应明确土地级别,时刻关注市场供求情况,紧接在技术指引确认以后的是不断的更新设计。严格限制报酬率取值范围,使房地产价格和租金水平相一致。
2.3健全评估部门行业的提高业务水平制度
因为国内评估行业中存在着极其严重的评估专业化程度较低问题，所以，其必须对自身的行业水平发展进行改善，构建一个健全的评估机制。需要从国家众多评估机构中挑选出具有良好评估信誉的评估机构，当房屋征收时出现征收矛盾，可以找他们来解决问题。除此之外，还应该建立一个由高素质评估人员所组建成的评估小组，以在进行评估工作中维护被征收方所具有的合法权益。同时还要定期组织评估培训，让评估人员参加，使他们掌握新颖的评估知识以及评估技能，进而保证评估工作可以高质量的完成。
2.4加强对房屋征收评估人员的专业培训，提高评估人员的职业道德和业务水平
房屋征收评估不同于常规的评估业务，其政策性强、社会关注度高、责任重大，要求评估人员有良好的职业道德、高度的社会责任感和过硬的业务素质。《办法》与《城市房屋拆迁估价指导意见》相比，在评估机构选择、评估价格内涵、评估方法使用、现场查勘及评估结果鉴定等方面都有很大不同，因此，需要对评估人员进行专业岗前培训，经过考试合格后才能参与房屋征收评估工作。岗前培训可以结合估价师继续教育进行，在国家房地产估价师协会的指导下，编写培训教材、配备师资、严格考试和成绩认定工作，避免在培训环节走过场。
2.5加强评估人员的培训与监督
房屋征收评估人员的业务能力和个人修养是影响房屋征收补偿评估工作的重要因素,房屋征收评估工作是一项受社会关注度极高,而且关乎民生的重要工作,相比普通的评估工作有更强的政策性,因此对评估人员提出更高的要求。评估人员不仅要有较高的业务能力,而且必须具备优良的职业道德与责任意识。一切评估人员入岗前应接受专业培训和业务考试,只有考试合格方可进行评估工作。国家房地产评估师协会应在培训教材方面起到带头作用,加快考试和成绩评定相应规范的建立。对于评估人员应做好监管工作,充分发挥媒体、学术机构或者民间监管组织的监督作用,确保评估人员在评估过程中秉承客观公平的工作态度。
结束语
总之，在国家城市化进行逐渐加快的过程中，房屋补偿评估这样工作也变得越来越重要。目前使房屋补偿工作可以合理、有序进行已经成为有关部门所关注的重点内容。所以，评估人员一定要对房屋评估工作加强重视，进而提高国家房屋补偿评估的水平。
参考文献
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[3]凌学东,吴宁.论集体土地上房屋征收补偿认定的利益平衡[J].经济问题. 2014(01).
论文作者:杜山堂
论文发表刊物:《防护工程》2018年第33期
论文发表时间:2019/2/22
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