“买卖不破租赁”规则的立法技术分析，本文主要内容关键词为：不破论文,规则论文,买卖论文,技术论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1999年施行的我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条文一般被认为是我国《合同法》对“买卖不破租赁”规则的规定。由于该法条的规定过于简约，加之“在《合同法》之前，就‘买卖不破租赁’制度，学界鲜有详细探讨”，①因而其所要规范的内涵难以清晰地表达出来，特别是租赁物所有权（在所有权以外的物权发生变动应当也有此类法律效果，在此不作专门探讨）发生变动后租赁合同的效力如何，即“买卖是否破租赁”问题表达得不够明确。此外，一些相关的问题，如该制度的适用范围、“租赁合同的效力不受影响”的具体涵义等问题也不明确，值得深入探讨。
一、我国《合同法》第229条的立法旨趣
我国《合同法》第229条的规定仅有26个字，而且《合同法》中又没有与其相配套的其他法条，所以，在探究该法条所规范的具体内容时，首先遇到的问题就是其在合同法上确立了什么基本制度。具体而言，那就是“第229条确立的是‘买卖不破租赁’规则还是‘买卖破租赁’规则”。对此，各方有不同的见解。从数量上看，主张《合同法》第229条确立的是“买卖不破租赁”规则的占了绝大多数；②另有人认为：“就语句的规范意义而论，第229条似乎反而更接近于买卖‘破除’租赁之立场”；③还有人认为：“动产租赁权的性质设计上，惟债权一途，若使其物权化，则与动产租赁之性格，抵牾颇多……动产租赁不能破除‘买卖’”；“买卖不破租赁规则之适用客体，应仅限于不动产租赁。《合同法》第229条对此不作区分，实乃对买卖不破租赁规则之误解。”④
客观地看，诚如朱庆育教授所言，许多论者在解释《合同法》第229条时，“往往先在地认为，它确立了‘买卖不破租赁’规则，然后据此对其适用范围等问题展开批评。”⑤的确，主张该条文确立的就是“买卖不破租赁”规则的论者并未论及作此判断的依据和理由。其中的主要原因大概是由于我国历来的相关法律、司法解释、最高法院的批复等均认可“买卖不破租赁”规则，虽然它们对“买卖不破租赁”适用范围的表述各有不同，而《合同法》中有关租赁物所有权发生转移与租赁合同效力之关系的规定仅此一条，加之该条文表述中尚有“不影响租赁合同的效力”的文字，其论者认为对此问题已成共识，再加以解释和论证纯属多余。
主张《合同法》第229条确立的是“买卖破租赁”规则的理由，经笔者概括，主要有：(1)从语句规范意义理解，该条所指的“租赁合同”就是出租人与承租人之间的租赁合同，因为该条文表述中并无“租赁合同对该租赁物新的所有人继续有效”或“租赁合同的效力从出租人与承租人之间转承到承租人与买受人（租赁物新的所有人）之间”的文字。(2)“只有德国式立法才需要在‘不破’的原则下寻求合理的适用范围。以‘破除’为出发点的瑞士式立法，其问题解决方式则是，通过登记技术来划定‘不破’之例外。虽然在表现为结果的适用范围上，德国与瑞士也许没有实质差别，但于规范的正当性基础以及法律关系的简化等方面，瑞士法当较德国为优。”⑥承租人的“弱者”地位、“承租人的生存利益”均无充分理由支持租赁合同法定化由出租人与承租人之间转承至买受人与承租人之间而与债的相对性相悖之必要性。而持“破除”为原则、“不破”为例外的规则就无此弊端。(3)租赁物在租赁期间发生所有权变动而破除租赁合同，出租人无权对抗买受人行使占有租赁物的权利，出租人与承租人之间的租赁合同的效力当然不受其影响。在租赁期间租赁物所有权发生变动，“对于订有租期的租赁契约，租赁虽被‘破除’，承租人仍然拥有对抗买受人返还请求权之法律手段。”⑦换句话说，此种情形下，出租人仍有实际交付租赁物并不干预承租人对该物占有、使用的义务，在出租人违反或不履行此义务时，只不过该租赁合同中出租人的此义务转化为损害之债了，这绝对不会影响到租赁的效力。(4)在“买卖破租赁”为原则、“买卖不破租赁”为例外的制度下，“承租人并不当然对买受人取得权利，它必须以预告登记为条件，而是否登记又完全取决于租赁契约之当事人。如果承租人没有要求预告登记，也就表示，他未选择接受‘买卖不破租赁’规则之保护……如果说强制的法定契约承担是‘立法者’越俎代庖地替当事人判断的结果，显然，将租赁契约的物权效力系于登记则更多地体现了自治理念。”⑧
至于持动产之物的买卖“破租赁”与不动产之物的买卖“不破租赁”二分法⑨之观点，主要是以租赁物买卖实行“破”或“不破”租赁规则的制度目的为论证依据和基础的。即除了“动产租赁权的性质设计上，惟债权一途，若使其物权化，则与动产租赁之性格，抵牾颇多”之外，“就买卖不破租赁规则之缘起言，其旨在于保护不动产尤其在住房承租人阶层之生存利益而动产能关乎承租人之生存利益者，殊难想象，盖动产多具可替代性，承租人纵因出租人让与其物而不能维持对物之使用，转而求诸市场，多能满足其使用利益。”⑩从中可以看出，持该观点的论者不仅肯定《合同法》第229条是“买卖不破租赁”规则极简约之规定，而且，其认为第229条之“租赁合同”不仅包括不动产租赁，亦包括动产租赁。就对《合同法》第229条确立的是什么基本制度的认识而言，“二分法”与“买卖不破租赁”并无本质区别。当然，对此观点中涉及的“买卖不破租赁”是仅适用于不动产租赁还是不区分动产与不动产的问题，其属于“买卖不破租赁”适用范围问题，容下文专门讨论。
就上述对《合同法》第229条解释持“买卖破租赁”判断之依据来看，其并无充分的法理、立法原则和立法技术上的理由。
首先，《合同法》第229条中的确没有“租赁合同对该租赁物新的所有人继续有效”或者“租赁合同的效力从出租人与承租人之间转承到承租人与买受人（租赁物新的所有人）之间”的表述，不过，如果从我国立法体系以及民法、合同法渊源来解析该条的内涵，就不能脱离我国相关法律以及司法解释的规定而作任意解释。从现行有效的法律规范来看，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（施行）》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”效力已为《合同法》取代的原《经济合同法》第23条第2款规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”所以，从法律的系统解释论和历史解释论来看，尽管上述文字表述有所不同，但是我国相关法律以及司法解释对租赁物在租赁有效期内权利归属发生变动的规定，并无租赁物新的权利人（买受人）有权决定是否向承租人请求返还租赁物，以及有权决定是否承受原租赁合同的权利义务的含义。
其次，虽然在物权法定化的原则下，对承租人可基于租赁权而对抗第三人还存有争议，但是租赁权、租赁合同具有物权化特征和因素已得到我国法律界许多人的认同，(11)在具有物权化效力的租赁合同效力中，有一项就是对第三人（包括租赁物新的权利人）的对抗力，即具体表现为“在租赁关系存续期间，承租人对于取得租赁物所有权或其他物权的人，亦得主张其租赁权。”(12)所以，我国《合同法》第229条的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”这一规定，可以被解释为是对租赁合同具有物权化特性的具体肯定，而且“买卖不破租赁”就是租赁关系的应有之义。
第三，如果将“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”解释为“租赁物权利归属发生变动，租赁合同在出租人与承租人之间仍然有效”，从而“出租人仍应承担合同履行义务或损害赔偿义务，租赁物新的权利人不必受原租赁合同的约束而向承租人承担在租赁期内不得请求返还租赁物之义务”的话，无异于没有解释。如果立法者要规定具有这样涵义的法条，说与不说、规定与不规定则都是一个样。因为，按照法理，租赁物所有权变动后，不管按照“买卖破租赁”还是“买卖不破租赁”，绝对不会影响租赁合同和买卖合同这两个合同的各自效力，即使“买卖破租赁”，租赁合同可以转化为损害赔偿之债，但不会影响到租赁合同的效力。再者，租赁合同在出租人与承租人之间本属债权契约，其效力原本就不受出租人有无所有权以及所有权是否变动的影响。(13)由此可见，解释《合同法》第229条涵义的重点在于揭示租赁合同对第三人的对抗性和承租人对新的所有人的对抗性，当然，在此前提下，将该条解释为确立了“买卖不破租赁”规则顺理成章。
第四，关于规范租赁物所有权变动与租赁合同效力的立法模式，是采德国民法的以“买卖不破租赁”为原则之模式，还是采瑞士债法的以“买卖破租赁”为原则之模式，本无法理上、立法技术上的优劣之分，更多的是对该国实际情况之考察。我国法律对包括不动产在内的租赁合同的生效并不以登记为要件，另外，我国关于租赁物所有权变动与租赁合同效力的立法渊源上一贯采取“买卖不破租赁”规则，所以，我国《合同法》对此采上述德国民法上之相关模式更适合我国的实际情况。
最后，将《合同法》第229条解释为确立了“买卖不破租赁”规则，这与“破坏私法自治”并不相关。在坚持“买卖破租赁”为原则的前提下，“私法自治”体现为承租人有可以选择对租赁合同的预告登记而接受“买卖不破租赁”规则保护的自由，出租人也有这种自由。这样，出租人与承租人的意思自治有了充分实施的余地。从立法目的看，这种意思自治无非是既要保护出租人对其物的处分（让与）的自由和利益，也要保护承租人对承租物的实际利用的自由和利益。在坚持“买卖不破租赁”的前提下，这种目的同样可以达到。由此可见，坚持“买卖破租赁”为原则的制度安排仅仅在形式上更具有“私法自治”的意义；“买卖不破租赁”虽然在形式上缺乏这种“私法自治”，但是其中并不存在国家对租赁合同和对租赁物处分的干预。
二、关于“买卖不破租赁”规则的适用范围
由于我国《合同法》第229条规定并未对“租赁物”作具体的区分，因此，在肯定该条确立的是“买卖不破租赁”规则的论者中，对该规则是仅适用于“不动产”，还是既适用于“不动产”也适用于“动产”，即在“买卖不破租赁”适用范围上仍存在争议。绝大多数论者主张“买卖不破租赁”规则应适用于不动产租赁，动产租赁不适用“买卖不破租赁”规则。在肯定《合同法》第229条确立了“买卖不破租赁”规则的论者中，绝大多数也都认为该规则之适用客体，应仅限于不动产租赁。
主张“买卖不破租赁”规则应适用于不动产租赁的主要理由在于：(1)对动产实行“买卖不破租赁”不利于财产的流通。(14)(2)“无论何种标的物的租赁权均可物权化，如此一来，反倒模糊了‘买卖不破租赁’的政策定位，因为与住房等不动产租赁相比，动产租赁并不包含保障承租人安身立命的价值，让它与不动产一样被物权化，难言合理。”(15)(3)动产租赁契约或者动产租赁权难以被物权化，有人认为“租赁权在性质上为债权，租赁权物权化可向物权性异化的空间仅存于不动产租赁领域。”有观点进一步认为，动产租赁关系中的承租人对租赁物使用利益之保护“因其占有地位而获得针对受让人所有物返还请求权的抗辩，承租契约仍存续于出租人（出让人）与承租人间，不发生法定的契约概括承受效果。”(16)反对将“买卖不破租赁”规则适用于动产租赁的论者在阐述上述三类理由时只是分而取其一，笔者以为，不管是将上述理由合而为一还是分而论之，都难以在法理和客观立法实际上有充分的说服力。
首先，如果脱离“要对承租人特别保护”而单独强调“要有利于财产的流通”，从而就不主张对动产适用“买卖不破租赁”规则，这不仅在逻辑上不尽合理，而且在实际生活中的意义也不大。因为对不动产适用“买卖不破租赁”规则不会影响财产流通，同样地，对动产适用“买卖不破租赁”规则于财产的流通也并无阻碍。从实际生活看，如果买受人的主要目的是欲取得租赁物，在“买卖不破租赁”规则下自然不会影响其对该物的所有权；如果买受人的主要目的不但是要取得租赁物的所有权，还要对该物实际占有和使用，其便可以舍弃租赁物而选择其他的同类物，而在一般情形下，动产以种类物居多，对种类物的选择是十分便捷的。
其次，如果以“是否涉及承租人安身立命”这一立法政策考量因素作为是否适用“买卖不破租赁”规则的标准，则需要考察这一立法政策得以产生的历史环境以及现实中是否要继续予以适用的客观环境。如果肯定对不动产适用“买卖不破租赁”规则在于体现保障“承租人安身立命”或“生存利益”的价值取向，那么，该立法政策理应在不动产租赁市场中可供出租的不动产（在我国，目前的不动产租赁主要是城镇房屋租赁）短缺和出租人处于强势地位时才有实际意义。随着我国经济的不断发展和社会保障政策的不断完善，当下这一社会现象已经大为改观，不仅房屋租赁市场的供应十分充沛、供求关系比较平稳，而且承租人的经济弱者地位也难以一概而论，(17)所以，“买卖不破租赁”规则乃为对不动产承租人的特殊保护之立法政策已无多大的实际意义。既然如此，再以“动产租赁不涉及承租人安身立命与生存利益”来作为否定将动产纳入“买卖不破租赁”规则适用范围的理由，其推理的前提也是没有实际意义的。
从平等保护民事法律关系当事人的合法权益的角度来看，不管是不动产租赁还是动产租赁，当租赁物在租赁期间权利归属发生变动时，对承租人“安身立命”和“生存利益”的保障，完全也可以通过由出租人承担违约责任和赔偿责任来实现。
再次，从租赁权的产生和取得层面来看，承租人完全要依赖于出租人的配合与作为，所以，在此意义上，租赁权的本质就是承租人与出租人之间特定的关系规范，“租赁权在性质上为债权”的判断和结论无疑是正确的。从租赁权的内容和实现层面来看，承租人不仅可以对租赁物使用、收益，可以其租赁权对抗取得租赁物所有权或其他物权的人，还可以对侵害租赁权的第三人请求排除妨害和损害赔偿等。所以，在此意义上，租赁权的特征表现为极强的对租赁物的支配性质，租赁合同的物权化需求十分显著。从现实生活看，这些要求和特征不仅存在于不动产租赁关系中，也存在于动产租赁关系中，两者并无本质区别。
最后，承租人可以其租赁权对抗取得租赁物所有权或其他物权的人，以及有权对侵害租赁权的第三人请求排除妨害和损害赔偿，这主要是缘于方便承租人对租赁物的支配、使用、收益以及既要方便租赁物权利的流转，又要维持承租人对租赁物的租赁支配地位。不管租赁合同的客体是动产还是不动产，这种立法需求都是客观存在的。从实际生活看，期限较长的动产租赁的客体大多为交通运输工具、工程设备、大型机械等，承租人的这种需求丝毫不亚于不动产租赁。当然，对于期限较短的动产租赁，由于承租人对租赁物的支配、使用、收益的时间不长，就没有必要将该类租赁权物权化，(18)不过，这并未能从根本上否定可以将动产租赁权的对抗力予以强化，继而对抗租赁物新权利人的对租赁物的返还请求。在此意义上，动产租赁权可以强化乃至物权化与上述否定动产租赁适用“买卖不破租赁”但又肯定法律对于承租人对租赁物使用利益之保护，可以基于“因其占有地位而获得针对受让人所有物返还请求权的抗辩，承租契约仍存续于出租人（出让人）与承租人间，不发生法定的契约概括承受效果”而实现的观点，并无本质差异。如果因租赁物权利归属发生变动而使租赁合同效力归于终止，那么，承租人占有租赁物的合法依据不也因此而丧失了吗？那样，按照占有法律制度，就不应该保护承租人对租赁物的占有，其也无法对抗租赁物新权利人之返还原物请求权。
除了从法理、实际生活需求、立法政策等方面作出的分析之外，还可以从解释论方面来分析我国《合同法》第229条确立的“买卖不破租赁”规则的适用范围。
从法律文义解释论的角度来看，首先，《合同法》第229条仅此一款，其中又无对“租赁物”作具体表述；其次，《合同法》第十三章对“租赁合同”所作的定义（《合同法》第213条）也是将“租赁物”不作区分的；再次，《合同法》第十三章的具体条款中除了出现“租赁物”概念外，还有“房屋租赁”这种不动产租赁，特别是其第230条对承租人优先购买权的规定中特别明确了“租赁房屋”的适用范围，所以，《合同法》第229条中的“租赁物”可以解释为是对租赁合同标的物的概括性提示，“买卖不破租赁”适用于包括“动产”和“不动产”在内的概括的“物”。
在民法理论和立法上，作为民事法律关系或民事权利客体之一的物可分为动产和不动产，其已是基本事实和规律。在我国《物权法》的立法中也体现了这一事实和规律。所以，从民法理论和立法事实的角度来看，《合同法》第229条的“买卖不破租赁”规则的适用范围是包括动产和不动产在内的。
仅从法律解释论分析《合同法》第229条和从民法理论、立法事实论证“物”的属性与分类，从而解释“买卖不破租赁”规则的适用范围，并不能证明该条的规定符合民法、债法、物权法的基本原理和实际需求。
三、租赁物所有权发生变动后“租赁合同的效力不受影响”的涵义
从“买卖不破租赁”的本质涵义分析，我国《合同法》第229条规定的“租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力”清晰地揭示了其内涵，即承租人与出租人之间的租赁合同的效力并不因租赁物的权利归属的变动而终止或变动。所以，租赁合同的效力与租赁物权利归属的变动无关，这是从文义上所作的直接解释。对此，应该是没有疑问的。接着产生的问题是，如果仅仅作这种理解，如前所述，那么在《合同法》上有此规定与没有则是一个样。因此，这样的理解和解释没有实际意义。结合“买卖不破租赁”的目的意义或者我国《合同法》第229条的立法政策，对该条的解释和理解应该能回答下列问题：租赁物权利归属在租赁期间发生变动后，租赁合同的效力是在出租人与承租人之间仍得以维持呢？还是在承租人与买受人之间得以维持？如果租赁物所有权在租赁期间发生变动后，不管租赁合同的效力是在何方当事人之间得以维持，那么，它的法律效果是指整个租赁合同关系的法定转承呢？还是指承租人对租赁物之占有和请求权的维持呢？
国内的学界通说认为，租赁物所有权在租赁期间发生变动后，租赁合同的效力是在承租人与买受人之间得以维持。这是因为买受人与承租人之间本无合同关系，欲使其双方之间维持出租人与承租人之间的租赁关系，必须在其之间创设合同意思，又因为双方在此类买卖和租赁活动中并无意思协商，故“就受让人与承租人之间关系而言，租赁合同对受让人继续存在，即受让人取代了原出租人，而与原承租人继续发生租赁关系，租赁合同转而存在于受让人与承租人之间。此为一种法定债的转移。”(19)此“法定债的转移”与“法定契约承担”类似，即受让人自动取代原出租人的地位，承担原出租人的整体权利义务。(20)这种法定债的转承使租赁合同关系于租赁物权利归属发生变动后仍然得以维持，只是租赁合同关系的主体（出租人）已经发生了变更。当然，这种主体的变更是法定化的，并且合同的内容，如“租赁标的物、租金标准和数额、租期等均不变，受让人与承租人自亦无须另定租约。”(21)其有利之处在于既保全了承租人继续租赁的实际需要，也解决了对承租人无法予以直接的保护，以及在法律保护的程序上徒增环节和法律关系的弊端。
与“法定债的转移”的观点相反，若认为租赁物在租赁期间发生权利归属变动后，租赁合同的效力是在出租人与承租人之间仍得以维持，如果买受人向承租人主张（租赁）物的返还请求权，或者干涉承租人继续占有租赁物，那么，承租人只能直接向出租人主张请求排除返还租赁物、交付租赁物或者请求赔偿损失。如果出租人无法通过先前的买卖合同将此出租义务设定给买受人，则承租人的实际租赁需求既无法得到直接的保护，在法律保护的程序上也徒增环节和法律关系，所以，这种解释既不合理也不科学。
笔者认为，我国《合同法》第229条所规定的“租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力”的本意，就是要通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用。因对租赁物的权利已不属于出租人所有，所以，通过租赁合同效力的维持来保证承租人对租赁物实际占有的合法性具有重要作用和意义。其在实现保护承租人的实际租赁需求、实现对物的价值的充分利用、促进物的流转等目的方面，比通过以维持承租人、出租人之间的租赁合同关系得以实现上述目的，具有简洁和直接的优势。与此同时，将承租人与租赁物新的权利人（买受人）之间的关系设定为“法定债的转移”、“法定契约承担”，让买受人取代原出租人地位，成为原租赁合同的一方当事人，按照租赁合同和法律规定承受出租人的权利和义务，进而达到“出租人不得在租赁期内请求返还租赁物”，以及租赁物权利归属变动后承租人对租赁物的继续占有、使用与收益之目的的途径，与我国合同法的立法原意和法理并不吻合，于实践也并非没有弊端。
首先，我国《合同法》第229条只规定了“租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力”，并不像《德国民法典》和我国台湾地区“民法”那样明白无误地确定了法定“租赁契约承担”（债的法定转移）制度。《德国民法典》第571条规定：“出租的土地，在交付于承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人而取得在其所有期间因租赁关系所生的权利和义务。”依我国台湾地区“民法”，“出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。”(22)虽然我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（施行）》第119条第2款和原《经济合同法》第23条第2款的规定中具有租赁合同法定转移的含义，但是，制定、实施于其后的我国《合同法》并没有采取类似的文字表述，这难道是立法者的疏忽或者立法技术的倒退吗？回答当然是否定的，合理的解释是《合同法》在保持我国既有法律、司法解释所肯定的“租赁物权利归属在租赁期内发生变动不应影响承租人对租赁物的实际租赁支配”这一原则的前提下（此前提在《合同法》中被表述为“不影响租赁合同的效力”），其并不采“债的法定转移”这一途径；而在大陆法的物权与债权两分法的体系下，比“债的法定转移”更为便捷、合理的途径就是承租人对租赁物合法占有制度。《合同法》意在通过对租赁期内租赁物权利归属变动后承租人对租赁物继续合法占有的特别规定，实现“不应影响承租人对租赁物的实际租赁支配”之目的，只是因为合同法为民法体系内契约制度的缘故，《合同法》回避了“占有”、“支配”、“租赁物占有”、“租赁物支配”等物权概念和术语，转而采用“不影响租赁合同的效力”之表述作为替代。
其次，这种法定债的转移是将整个租赁合同关系移转给买受人，不仅将连带引起承租人与买受人之间的利益权衡问题，如租押金、租赁期限、损害赔偿债权如何行使等，还会使承租人与买受人同样面对变更合同当事人后的不确定因素，双方面临的交易风险、履约风险大增。
再次，这种法定债的转移规则不仅无需租赁物新权利人与承租人之间的合意，而且为了保证承租人的实际利益，在租赁物新的权利人对承租人不履行义务时，原出租人须对损害承担无先诉抗辩权之保证人责任，原出租人并未彻底从租赁关系中摆脱出来。另外，这种债的法定转移在保全承租人继续租赁的需要和保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用的同时，要清洁或变更承租人与买受人之间的租赁关系，仍然需要出租人的介入与配合。这样，只解决了承租人向买受人（租赁物新的权利人）请求排除返还租赁物的直接保护问题，而没有彻底解决法律关系的简约化问题。
其实，我国合同法之所以只规定“租赁合同不受影响”，就是在于重申租赁合同不因租赁物权利归属的变动而变动其效力，这样就使承租人在租赁物权利归属变动后可以继续依租赁合同占有租赁物，并以这样的有权占有来对抗租赁物新权利人的返还原物请求权，从而保护承租人对租赁物的支配、使用、收益状态的维持。虽然我国《物权法》第243条规定“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”，但是，“一般而言，有权占有不仅受占有制度保护，还受物权、债权等制度保护，而无权占有仅作为一种事实状态受占有制度的适当保护，无权占有人在本权人请求返还原物时，原则上负有返还义务。”(23)显然，我国《物权法》第243条规定的被占有物之权利人请求返还原物的权利应当是针对无权占有的占有人的。租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，我国《合同法》之“不影响租赁合同的效力”的规定使得承租人占有租赁物的合法原因、占有本权得以维持，因此，租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，承租人对租赁物的占有性质没有变化，仍为有权占有，从而承租人得以对抗租赁物新的权利人（买受人）的返还原物请求权。
按照“租赁合同不受影响——维持承租人对租赁物的有权占有——对抗第三人（租赁物新的权利人）请求返还原物”规则来实现“买卖不破租赁”的科学之处在于以下三个方面。
第一，避免法律关系复杂化。这种规则既不必在租赁物新的权利人与承租人之间建立租赁合同关系，也不必求助于租赁登记制度就能使承租人在租赁物权利归属发生变动后，享有对抗租赁物新权利人返还请求权的权利。承租人对租赁物新权利人的对抗力来自于其合法占有租赁物的法律效力，出租人不必在租赁物新的权利人对承租人不履行义务时对损害承担无先诉抗辩权之保证人责任，租赁物新权利人妨害承租人占有租赁物的，由承租人向租赁物新权利人请求排除妨害。与此同时，租赁合同关系的履行、变更、终止等只需在承租人与出租人之间进行，出租人对租赁物新的权利人承担物上保证责任，出租人让与租赁物权利上存有瑕疵的，由出租人向租赁物新权利人承担违约和赔偿责任。
第二，在维持租赁合同、租赁权的债权性质与保持物权体系稳定的同时，强化了占有制度的功能。这样，也顺理成章地将动产也纳入“买卖不破租赁”的范围。在“法定债的转移”之规则下，债的相对性一再被突破，虽然有的观点认为法定契约承担制度的法律特性与“租赁权物权化”是不同的，如果一定要将法定契约承担制度归入“租赁权物权化”之内，则该“租赁权”亦应指向承租人的整体法律地位，即“租赁契约物权化”；(24)但是，债的相对性被突破，租赁合同、租赁权的绝对性、对世性就凸显出来，这种绝对性和对世性不管是针对承租人的整体法律地位还是针对租赁权，其物权特性在客观上就是存在的。对承租人而言，此处其享有的无疑也是租赁合同关系中的物权化的权利了。
第三，更有利于平衡租赁物新权利人与承租人之间的利益。物的有效占有的连续性、持续性要件使得承租人在相当时期内不再实际占有租赁物的条件下，失去占有效力，租赁物新的权利人得向租赁人请求返还租赁物。“占有”既是“买卖不破租赁”的生效要件，也是衡量承租人是否失去对抗“租赁物新权利人请求返还原物”的要件。“买卖不破租赁，系以承租人受让租赁物的占有为要件，租赁权因占有而强化，具有对抗第三人的效力。”(25)这样，更符合“买卖不破租赁”的制度本质，既保护了承租人的实际租赁需求和对租赁物的实际控制与使用，也平衡了租赁物新权利人的利益。如果按照“法定债权转移”规则，则原租赁合同约定的期限未到，或约定的终止条件或者事由没有出现，租赁物新的权利人（新出租人）就不得向承租人请求返还租赁物。这样一来，对租赁物新的权利人而言是不公平的，也不符合通行的“买卖不破租赁”生效要件所确立的“实际占有、现实租赁”规则。
注释：
①张双根：《谈“买卖不破租赁”规则的客体适用范围问题》，载《中德私法研究》2006年第1卷，北京大学出版社2006年版，第4页。
②在此仅提供若干可供参考的文献，如王利明、房绍坤、王轶：《合同法》，中国人民大学出版社2002年版，第382页；马俊驹、余延满：《民法原论》，法律出版社2005年版，第690～691页；隋彭生：《合同法要义》，中国政法大学出版社2005年版，第503页；胡康生主编：《〈中华人民共和国合同法〉释义》，法律出版社1999年版，第338页；江平主编：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第176页。
③朱庆育：《“买卖不破租赁”规则的正当性》，载《中德私法研究》2006年第1卷，北京大学出版社2006年版，第54页。
④同前注①，张双根文，第18页。
⑤同前注③，朱庆育文，第54页。
⑥同上注，第55页。
⑦同上注，第48页。
⑧同上注。
⑨此“二分法”纯属笔者为方便论述而概括之说法，持该观点者本无此表述。
⑩同前注①，张双根文，第16页。
(11)参见杨立新：《合同法专论》，高等教育出版社2006年版，第409页；同前注②，王利明、房绍坤、王轶书，第382页。
(12)王泽鉴：《民法概要》，中国政法大学出版社2003年版，第367页。
(13)同前注①，张双根文，第4页。
(14)参见郭明瑞、王轶：《合同法论·分别》，中国政法大学出版社1997年版，第102页。
(15)常鹏翱：《物权法上的权利冲突规则》，《政治与法律》2007年第5期。
(16)同前注①，张双根文，第16～18页；申卫星：《对〈谈“买卖不破租赁”规则的客体适用范围问题〉的评论》，载《中德私法研究》2006年第1卷，北京大学出版社2006年版，第23～24页。需要特别指出的是，申卫星教授在此文中主张“不动产租赁是可以物权化的”。
(17)参见苏永钦：《走入新世纪的私法自治》，中国政法大学出版社2002年版，第338～339页。
(18)同前注(16)，申卫星文，第24页。
(19)同前注②，马俊驹、余延满书，第691页。
(20)同前注③，朱庆育文，第42页。
(21)同前注②，马俊驹、余延满书，第691页。
(22)转引自前注(12)，王泽鉴书，第367页。
(23)吴道霞编著：《物权法比较研究》，中国人民公安大学出版社2004年版，第255页；同前注(12)，王泽鉴书，第579页
(24)同前注③，朱庆育文，第42～43页。
(25)同前注(12)，王泽鉴书，第581页。
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