发达国家住宅金融的发展，本文主要内容关键词为：发达国家论文,住宅论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅金融在发达国家房地产开发、居民个人住宅消费中占有举足轻重的地位，成为推动住宅建设和住宅商品化的基本力量，他们经过几十年甚至上百年的不断探索，逐步形成了适应本国居民需要的、市场化运作的住宅金融机制。他们的一些做法，值得我们借鉴。
一、从发达国家住宅建设的经验来看，住宅金融对于促进住宅建设和居民住宅消费具有关键性的作用，住宅问题的解决，住宅产业的发展，都离不开住宅金融的有力支持。
所谓住宅金融，是指由金融机构或其他机构向个人和家庭提供购买或建造住宅的信贷及其信贷担保，是与住宅有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等金融服务活动的总称。住宅金融是住宅资金良性循环的物质基础，是住宅商品化的经济杠杆，住宅金融具有安全性、长期性和政策性强的特点，是在市场经济条件下，住宅商品化的“核心”。无论是住宅的开发、流通、消费，都需要资金融通。住宅开发过程较长、资金需求量大、周转慢，没有金融业的配合和住宅金融市场的参与，住宅建设与住宅消费的资金需要就难以得到满足。从发达国家住宅业的发展过程看，凡是住宅金融比较发达的国家，住宅业的发展都较为健康，居民的住房质量都有较大的提高。美国居民购房资金的80%以上来自金融机构的贷款，在住宅信贷的支持下，美国的人均住房面积1991年已达到59平米，基本上达到了1人1房的水平，自有住宅率达66%，并且96%以上的住宅配有现代化的卫生设施。英国的房屋互助协会不仅在全国吸收了最大的份额的储蓄存款，而且在筹集资金促进住宅业发展方面做出了特殊的贡献。第一次世界大战以前，在英国790万个家庭中， 自己拥有住房的家庭不到80万家，居民拥有自有住房的比例仅为1／10， 到第二次世界大战结束后上升到1／3，1995年又上升到2／3。瑞典的住宅贷款是筹集住宅建设资金的主要渠道，政府多层次的住房贷款不仅使房地产开发有了充足的资金保证，也使居民有条件买到较为理想的房屋。到1950年，瑞典的住房已达到了平均1人1室的水平，目前进一步达到了1户1套和平均1人2室的居住水平。原联邦德国在50年代由于有国家提供的无息贷款和免税补贴，每年建房50—60万套，后来住宅问题得到缓解，逐步下降为每年建房30万套，到80年代，全国人均住房面积达36平方米，40%的人拥有自有住房。
住宅储蓄直接面对居民，居民通过它筹集资金，解决住宅问题。住宅储蓄的目标因国别而异，大体上归结为两方面的内容，一是把居民手中分散的资金集中到金融机构，然后用于住宅建设；二是对参加储蓄的居民实行优惠贷款，以解决居民住宅消费所需资金。围绕这两个目标，各国都鼓励住宅储蓄，建立住宅储蓄银行，开展与贷款相挂钩的存款储蓄业务。开展住宅储蓄的目的最终还是为居民住宅提供融资的渠道，住宅储蓄所吸收的存款，终究要以贷款的方式转到购房居民手中。存贷挂钩、先存后贷、以存定贷、以存还贷、定期存入，成为住宅储蓄国际通行的做法。法国自60年代起开展住宅储蓄和贷款业务，并把住宅储蓄和住宅贷款结合起来，住宅储蓄业务规定，储蓄银行和商业银行的客户想获得金融机构的贷款，必须参加住宅储蓄。日本采取减免利息税等优惠政策，职工把年薪收入的30%左右存入银行，其中，1／3用于购买住宅。新加坡对住宅储蓄采取一种统一筹资的公积金制度，规定每个职工将其工资的25%交中央公积金局（雇主也交25%），公积金大部分用于购买住宅。住宅储蓄成为住宅金融的重要的资金来源渠道，为住宅开发，流通、消费的各个环节提供强有力的资金保障，极大地推动了住宅产业的发展。
二、住宅金融对实施政府的住宅政策具有十分重要的作用，各国政府都对住宅金融的形成和发展给予扶持和资助，政府的大力支持是各国住宅金融发展的重要保证。
由于住宅问题的特殊重要性，发达国家政府都制定了相应的住宅政策，一是鼓励自有住宅的政策，二是为低收入家庭提供廉租住宅的政策。除了税收优惠、住宅补贴外，提供住宅信贷支持和信用担保已成为实现住宅政策的重要保证。欧美一些发达国家已形成较为成熟的住宅金融机制，住宅金融网络覆盖全社会，各国政府都对住宅金融给予大力扶持。
英国住宅金融出现较早，住宅金融机构发达，政府给予多方面的优惠政策。住宅金融机构在英国已有200多年的发展历史。1775年， 英国伯明翰开创了第一家互助性的建筑社团。19世纪初，伦敦建立了第一家房屋互助协会——格林威治联盟。1874年，英国颁布了第一部《房屋互助协会法》，使住宅金融业务趋于规范。本世纪30年代以来，英国政府对房屋互助协会实施了一系列优惠政策，一是规定个人在房屋互助协会的存款可以享受减免税收，从而使这一机构能够向储蓄者提供更多的优惠；二是在进行货币控制时，对清算银行控制较严，而对房屋互助协会则网开一面；三是在1986年颁布的《房屋互助协会法》中允许房屋互助协会转变成银行，使其有更大的发展空间。此外，还有“英国住宅金融公司”、“英国住房公司”为住房协会提供建房资金，帮助协会不断改善经营管理。
美国联邦政府为了实现其住宅政策目标，采取住宅抵押贷款的方式促进居民建购房，并对购房者提供各种优惠，从而形成了世界上最大的住宅抵押市场。为了使住宅金融在经济发展中发挥其不可替代的作用，美国政府建立了联邦住宅贷款银行系统。该系统由12家区域性的联邦住宅贷款银行组成，这些银行则由本地区内联邦政府特许的储蓄贷款协会所拥有。美国制定了10多个关于住宅和住宅融资的法律，储蓄贷款协会在住宅抵押贷款方面享受政府的税收优惠，抵押贷款利息收入可减免税，并且允许其收入中的大部分列入坏帐准备。储贷协会的存款利率则可以略高于商业银行，对资本要求比例低且宽松。在经营方面，可以跨州设立分会，比商业银行宽松。除了储贷协会外，美国互助储蓄银行的主要资金也用于住宅抵押贷款。美国政府给予互助储蓄银行法定的优惠待遇，允许它对储蓄存款支付较高的利息，一般高于商业银行的定期存款和储蓄存款利率，纳税待遇比商业银行优惠，并且存款准备金比率较低。该行的住宅抵押款可以得到联邦政府的担保，安全性较高。为了促进住宅抵押市场的发展与稳定，美国政府还对住宅抵押市场进行有效调节，一是联邦住宅管理局和退伍军人管理局等为初级市场（一级市场）提供抵押贷款保险和担保。联邦住宅管理对居民重建、新建住宅、购买房屋的抵贷款提供的保险费，达到平均未偿付本息的0.5%， 对低收入家庭的贷款，条件还要相对优惠些，退伍军人管理局为退伍军人偿还抵押贷款提供担保。有了退伍军人管理局的担保，退伍军人不必预付定金就可购买住房，可获100%的银行贷款； 二是通过联邦住宅贷款委员会来调节和管理住宅抵押贷款市场。联邦住宅贷款委员会下辖联邦住宅银行和联邦储蓄贷款保险公司，这两者行使住宅抵押机构储蓄中心的职能，起着联邦住宅贷款银行系统内中央银行的作用。联邦住宅银行通过成员的认股、存款及发行债券、借款等途径获得资金，然后以贴现、贷款等方式向成员供应资金。联邦储蓄贷款保险公司接受在联邦或州政府注册的储贷协会或从事住宅抵押贷款业务的其他金融机构的保险。美国政府通过联邦住宅银行和联邦储蓄贷款保险公司的担保或保险，消除了贷款人对贷款风险的担忧，使贷款人提高了贷款押率，刺激了低收入家庭对住宅的需要，促进了住宅资本市场资金的流动，保障了抵押资金的供应，从而为稳定住宅金融系统发挥了重要作用；三是美国政府积极推动二级市场的发展，并以此作为防止信用循环滞缓和住宅业萧条的手段。住宅抵押二级市场是初始贷款人用已贷出的抵押贷款与投资者进行交易的市场。政府全国抵押协会发行以抵押贷款为担保的长期证券，通过抵押二级市场为低收入家庭解决住房问题提供更多的抵押贷款。联邦全国抵押协会通过发行债券和短期贴现票据筹集资金，从储贷协会和抵押银行购买抵押贷款，以保持市场上抵押资金的流动。联邦住宅贷款抵押公司负责向投资者及时转付收到的抵押贷款的利息和本金，从而使住宅资金形成良性循环。
日本制定了为全体国民提高良好居住环境的住宅建设总目标，政府对住宅金融给予了特殊的优惠扶持政策。日本除了对公团、公营住宅建设投资给予资助，对居民购房提供住宅补贴外，还大力扶持住宅信贷的发展。日本住宅金融公库就是根据日本国会1950年制定的《政府住宅金融公库法》建立的行使政策性住宅金融职能的专门的住宅金融机构。住宅金融公库的资金来源主要是财政投资性贷款和公库发行的住宅债券，政府还为住宅金融公库提供担保，住宅金融公库的贷款利率比普通银行低得多，金融公库的贷款利率只有普通商业银行的50%左右，买房的专门贷款利率更低，只有普通商业银行贷款利率的35%左右，贷款期长达25—35年。对年老者、身残者及高层住宅的建设者、购买者都给予更多的优惠。住宅金融公库自建立以来，共提供资金建立了892万套住宅，相当于日本住宅总量的23%，公库在解决日本住宅问题上发挥着主导作用。此外，日本还有地方自治团体的住宅贷款、退休金住宅贷款，这些贷款的条件都比较优惠。由于政府对住宅金融的大力支持，使得居民购建房资金有保障，日本人均住宅面积、住宅自有化率均已超过美国。
新加坡解决住宅问题的核心政策是鼓励居民自己购、建房，把住宅供给从国家低价出租改为国家建房，由住户分期购买。其具体实施主要依赖于政府管辖下的中央公积金局。中央公积金局直接行使住宅金融的职能，公积金对购房者提供贷款，贷款期限长，利率优惠。一种是建筑出租的公共住宅贷款，偿还期60年，年利率7.75%；另一种建造出售的公共住宅贷款，偿还期为10年，年利率6%。 政府金融机构还对公积金，提供种种必要的金融服务，使住宅发展成绩显著。其经济效益已远远超过住宅金融的范围，不仅促进了住宅的迅速发展和住宅问题的尽快解决，还推动了宏观经济形成“高积累—高投资—高效益—高增长”的良好循环，带动了整个房地产乃至国民经济的高速发展，令世人瞩目。
德国主要以住宅储蓄融资的形式支持住宅金融的发展，德国政府以住宅存款奖励的形式帮助住宅金融机构开展业务。住宅金融机构主要有私人地产抵押银行、私人建房互助信贷联合会、非盈利性建筑联合会等（简称合作社建房）。其中，私人建房互助信贷联合会由私人建立的有17家，是全国性的；官方组织的有12家，是地区性的，一般只负责某一个州。在联邦德国，低收入和人口多的居民家庭申请的住宅贷款利息由国家支付，自己建新房或者购买住宅可以减免5%的所得税。
发达国家支持住宅金融的政策不仅使借款人能够减轻利息负担，也使住宅金融机构得以稳健经营，是推进住宅金融发展的一个必不可少的环节。在住宅金融机制形成过程中，政府的扶持是十分重要的。住宅作为一种生活必需品，其造价很高，消费者单凭自己的积蓄很难一次性购买或建造，而必须向金融机构申请贷款，同时，国家又不得不用补贴、优惠利率等形式帮助购房人，使得住宅信贷具有一定的福利性质。这就决定住宅金融机构要给购房人提供利率优惠、期限长的住宅贷款。而开办这样的信贷，必须要有充足的成本较低的资金来源，这只有从两个方面来解决，一是贷款者先对它作低利率的定向储蓄，二是政府给予补贴资助，政府对住宅金融的发展起着至关重要的作用。
三、住宅金融已成为发达国家现代金融业中一个非常重要的组成部分，住宅金融的发展极大地推动了金融市场的不断壮大和金融业的繁荣，世界各国政策性和商业性金融机构都将住宅金融作为其重要业务不断拓展。
在经济发展过程中，随着恩格尔系数的降低，人们用于住房的储蓄和支出越来越大。目前英、美、日等发达国家，居民住宅消费已占家庭消费总支出的25%左右。从全社会来看，这部份储蓄与支出集中起来，必然会形成相当大的资金流量。因此，第二次世界大战以来，在居民住宅建设和需求迅速增加的同时，住宅金融机构也在以前所未有的速度发展，从而使有关机构和业务在全部金融活动中占有相当大的份额，成为全部金融活动中的一个非常重要的组成部分。在西方，商业银行传统的业务是工商存贷。但为了适应住宅金融业务的发展，大部分商业银行都开设了特殊的住宅金融业务。
英国房屋互助协会创建之初数量很多，但规模较小。本世纪30年代以来，随着建房热潮的兴起，房屋互助协会为了扩大经营规模和开拓新的业务领域，掀起了一股购并热潮，并在吸收个人储蓄方面同银行展开了激烈的竞争。1995年，住房互助协会的数量已由30年代的近千家减少到80家，但其总资产则超过了英国的银行系统，成为英国房地产市场上的主要贷款机构和个人流动资产储蓄的主要接收机构，吸收的个人存款总额为2080亿英镑，比银行系统吸收的个人存款总额还多出近150 亿英镑。英国商业银行如存款银行和商人银行也积极办理住宅金融业务，住宅金融业务量占总放款的比例呈增加的趋势。 据统计， 英国商业银行1973年11月对不动产放款20.9亿英镑，占总放款的9.2%； 对个人购房贷款11.3亿英镑，占总放款数的4.9%，1979年上升为10%。 英国的存款银行有清算银行、北爱尔兰银行、苏格兰银行，他们除了办理一般存贷款外，也对个人购建住宅提供贷款，给政府公用住房提供信贷资金，英国商人银行对个人购房发放抵押贷款，对住宅建筑商、代理商办理融资业务。
美国的储贷协会在五、六十年代发展很快，1960年底曾达到6300家，到80年代中期减至4500家左右，以后又逐渐减至3000余家。其住宅金融业务并没有随着机构数量的减少而减少，反而有较大增长。储贷协会的总资产在50年代仅次于商业银行、人寿保险和互助储蓄银行，居第四位，到80年代升为第二位，90年代又恢复至第四位。到1993年，在美国全部金融机构15万亿美元未清偿的长短期债务中，联邦政府债务占32%，居第一位；住房抵押贷款占21%，居第二位；公司债务只占13%，居第三位；其余的则为地方政府债务、消费者债务和其他抵押贷款。目前，储贷协会总资产的1／3集中在较大的37家中，经营的集中程度也很大。除了储贷协会外，美国商业银行也积极参与住宅金融业务。美国商业银行的贷款总额中住宅抵押贷款占了20%—25%，由于住宅抵押贷款由联邦有关部门提供保险保证，因而成为商业银行分散投资风险的重要融资方式。美国住宅抵押市场在私人信用中占据了主导地位，商业金融机构经营灵活、方便，极大地促进了住宅抵押市场的迅速发展。美国未偿还的住宅抵押债务，1945年为270亿美元，1950年为452亿美元，1960年增加到1630亿美元，1979年突破1万亿美元大关。1980年达到11627亿美元，比1960年增加了6倍多，其增长速度之快，可见一斑。 美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术及方法，不断创新出新的住宅抵押贷款形式。除了传统的固定利率抵押贷款外，可调利率抵押贷款、分级付款抵押贷款、房屋净值借款、逆向年金抵押贷款等新的抵押贷款不断开发，丰富了住宅抵押市场，使其成为全美金融业的一个十分重要的增长点。
四、住宅金融虽然有一定的社会福利性质，需要政府的大力扶持，但作为现代金融的重要构成部分，住宅金融必须要按照市场经济原则进行经营管理，以便建立起高效运转的现代住宅金融体系。
除了政府必要的资助补贴、贷款担保和保证外，住宅金融的生存和发展更主要的还是靠其自身的盈利性。因此，能否将住宅金融纳入市场化金融体系，使其按照市场原则经营并参与金融业的竞争，是住宅金融健康发展的关键。在这方面，美、英等国也提供了一些可贵的经验。
本世纪30年代以前，美国的住宅金融系统还比较脆弱，在经济大萧条中，约有200万户居民因无力偿还贷款而丧失了房产权，同时， 也有约1600家储贷协会和商业银行因无法收回贷款而破产。这在当时不仅促使美国政府出台了一系列住宅建设与融资的法案，也使其开始按照市场化原则逐步建立起高效运转的住宅金融体系。其一，为巩固住宅金融体系，由政府出面为抵押贷款提供的担保交由一个金融实体来运作。30年代初，政府成立的“联邦住宅管理局”和“退伍军人管理局”，向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险，大大降低了住宅抵押贷款的风险。此后成立了联邦储蓄贷款协会，这一协会在成立之初主要依靠政府投入的股金进行经营，之后很快就赚得了丰厚的利润，并发展成资金雄厚的大型金融公司。到1992年，其资产在全美已排名第六。1970年，政府又发起建立了另一家联邦住宅贷款抵押公司，该公司主要通过发行股票和各种债券取得资金，其资产业务主要是在二级市场上购买抵押贷款。其二，住宅金融机构的运作需要有规范的二级市场和相应的金融工具，否则，原来由个人承担的风险就还是要由政府金融机构来承担。为此，美国政府国民抵押贷款协会在1968年推出了一种叫做“抵押贷款证券”的金融工具，将期限长、流动性差的抵押贷款转换成期限短、流动性强的证券，使85%以上的抵押贷款实现了证券化。对投资者来说，这种证券与一般证券没有什么区别，而且利率稍高，而对发行者来说，其向投资者支付的利息又可以免交联邦所得税。由于对投资者和发行者都有利，这类证券的交易也就很活跃。此后，为进一步解决抵押贷款本息支付不确定的问题，金融机构又创造了称做“担保抵押贷款证券”的金融工具，从而进一步降低了抵押贷款提前支付的风险，使更多的资金进入住宅融资领域。其三，在美国，由于住宅抵押贷款证券在资本市场中所占比重较大，这部分证券的交易需要相当大的资金量，为使其交易有充足的资金来保证，政府允许参与资本市场活动的金融机构也很多，包括各种保险公司、养老基金、互助基金、储蓄贷款协会、信贷协会等拥有长期资金来源的机构及部分商业银行等都参与了资本市场的活动，在这样的金融结构下，为经济发展及住宅业筹集长期资金是不成问题的。
英国住宅金融的发展与美国有所不同，其特点是住宅金融的主要机构——房屋互助协会本身的经营方式具有盈利性，因而能够在市场竞争中取得主动并发展壮大。在英国法律的特许下，英国的住宅金融市场和初期个人储蓄市场都由房屋互助协会控制，协会拥有2500万人以上的成年投资者和近600万借债者。 房屋互助协会按照市场经济的原则进行有效运作。一是通过零售性股金和开设有吸引力的存款帐户吸收大量的个人储蓄。房屋互助协会的股金和存款的利息都是免税的，其中零售性股金的利息高于存款。80年代以来，为了有效地吸收更多的存款，增强竞争能力，房屋互助协会创新了一些新的帐户，主要有“从收入中预扣储蓄帐户”、“经常储蓄帐户（活期高息储蓄帐户）”和“定期帐户”，其利率高于一般帐户，因而吸引了更多的存款，使房屋互助协会逐步成为英国个人储蓄市场上的最大竞争者和主要垄断者。该协会是英国短期个人储蓄的主要持有者，1983年末英国个人部门流动资产为157.4 亿英镑，其中房屋互助协会个人存款达77.5亿英镑， 占全部个人存款的49.2%。二是房屋互助协会发放的住宅贷款绝大多数是以贷款者的住房（往往是新购住房）为抵押的，而英国房屋的价格走势则与通货膨胀率有直接的联系。由于通货膨胀长期存在，只是不同时期程度不同而已，所以房屋价格基本上也是呈上升趋势的。房屋价格上涨意味着房屋互助协会提供的贷款有更大的保证，风险也自然相应降低。此外还有一种抵押贷款是与借款人的人寿保险相结合的，借款人在整个抵押期间只是每月偿付利息，但同时要缴纳人寿保险费，这样，等人寿保险到期时，借款人就能用到期的保险收入来抵偿抵押贷款。借款人既买了房屋，又享受了人寿保险，可谓一举两得，因而这种贷款方式受到欢迎，而对房屋互助协会来说，这种用保险作为抵押的贷款也更为安全。围绕房屋互助协会发展起来的英国的住宅金融系统已经证明是世界是上最能对付利率和通货膨胀严重波动的系统之一。1983年末英国未偿购房贷款90.73 亿英镑，其中房屋互助协会达68.23亿英镑，占总额的75%， 其市场化程度和经营实力可见一斑。三是房屋互助协会吸收的股金与存款都是按日计算利息的，借款人也是按日偿付利息和分期偿付本金，借款人因有抵押品掌握在房屋互助协会手中，往往都能按期偿还本息，很少拖欠。所以，近些年来，英国房屋互助协会在住宅投资方面出现的坏帐率相当低，如1992年，住宅贷款坏帐率仅为1%。在这样的储贷结构下， 房屋互助协会每天都能获得本息收入，经常总有资金回流。四是寻求资产多样化，以降低风险和增加盈利。由于未来抵押贷款需要的增长存在许多不可测因素，为了提高竞争力，降低风险，英国房屋互助协会利用自己的分支网络，在货币传递、个人银行、个人投资咨询、发放无抵押贷款、股票经纪、信托与保险、住宅与地产开发等方面开拓了多种金融业务，推销更广泛的金融产品和服务，这些新业务反过来又进一步促进了住宅信贷本身的发展，取得了规模经济效益。
新加坡为了繁荣住宅金融市场，除了充分发挥中央公积金的作用外，还鼓励商业银行、财务公司、开发银行、契约基金等金融机构办理住宅金融业务。这些金融机构均按市场化原则经营住宅金融。新加商业银行在个人住宅购、建、修缮及室内装饰方面给予抵押贷款；新加坡财务公司为分期付款住宅提供信贷；新加坡开发银行利用国际资金，用抵押或担保方式为住宅开发融通资金，放款期限长达15年；新加坡住宅储蓄银行提供利息较低、期限较长的购房贷款，一般年利率为8.3%—8.75%，居民第一次购买住宅还降低0.25%的利率，实行分期付款的购房家庭，贷款年限最长一般为25年， 每月按期付款的数额占月收入的24 %—28%。政府调节与市场机制共同作用，使得高收入家庭与中低收入家庭都能够通过住宅金融解决住房问题。
从以上可看出，政府的扶待只是为住房金融机构的生存和发展创造了条件，而住房金融机构能否在市场竞争中最终站稳脚跟，还取决于能否借助于政府提供的政策优惠条件去创造更大的效益，从而成为有竞争力的金融实体。为增强竞争力，住房金融机构也必须同其他金融机构一样注重金融产品和相关服务的创新，按照现代市场经济原则不断提高经营管理水平。
五、对我国发展住宅金融、推动住宅消费的几点借鉴。
1.房改的深化、住宅消费热点的形成，都需要住宅金融充分发挥其积极作用，要把住宅金融提高到实现整体金融制度和市场体系创新的突破口高度，以提高居民购房支付能力，变住宅潜在需求为实际需求，推进住宅商品化和住房制度改革，促进经济增长。面对住房改革和住宅市场的新形势和新要求，我国住宅金融存在着管理体制不顺、融资手段单一、信资结构欠合理，经营水平不高等问题，影响到住宅产业真正成为新的消费热点和经济发展的新的增长点的形成。市场经济发达国家的实践证明，住宅金融制度的建立和完善，将会从资金来源和融通上保证住宅的商品化。与此同时，现代银行业的发展也需要不断创新新的金融工具，住宅金融为金融机构规避风险、提供资金使用的安全性创造了条件。为此，我们应尽快建立专业化住宅金融机构与综合性金融机构并举、政策业务与经营性业务合理分工的住宅金融体系，积极开辟多种方便消费、服务社会的融资渠道，把住宅金融扩展到住宅生产、交换、消费各个环节中，形成以购买者、消费者融资为主的融资结构。当前和今后相当长的一段时间内，一是要大力发展个人住宅抵押贷款。个人住宅抵押贷款是解决广大居民实现购房理想的基本融资途径，是一项既能满足住宅市场需求，又符合银行资金运行规律的重点业务。从住宅建设来看，启动住宅市场，必须依赖有效需求的支撑。只有当以支持生产为主的开发信贷转向以支持消费为主的个人住宅信贷，才能形成最终的消费需求，扩大住宅市场的有效需求。这样，住宅融资自消费者出发，形成需求拉动，在市场中不断放大，实现金融良性循环。从银行的资金运用来看，个人住宅抵押贷款的资产数量、质量在银行资产中也都占有重要地位。个人住宅贷押贷款使银行拥有可靠的抵押物，贷款的还本付息也比较稳定，因此资金的盈利性、安全性和流动性颇佳。开展此项业务还可以扩大相关的居民储蓄、售后服务，对银行提高市场竞争力十分有利。二是广泛开辟资金来源。在政策性住宅资金方面，要全面推行和不断完善住房公基金制度，适当提高公积金的存款利率，并随着职工工资的增长，相应提高住房公积金提取的比例；拓宽住房基金的资金来源，住房基金是指城市政府基建计划和财政支出用于住宅建设的资金和单位用于职工住宅建设的资金，随着房改的深入，国家和地方应明确这部分资金的筹集和使用方式，使其一部分转化为职工购房的货币收入，另一部分转化为政策性住房存款。在商业性住宅资金方面，要积极吸收个人住宅储蓄存款，培育房地产二级抵押证券市场，开发住宅抵押贷款保险，发展金融工具创新，使住宅建设与住宅消费有资金保障。
2.住宅金融的发展需要政府的宏观调节，在机构完善、利率优惠、资金补贴、法制健全等方面尤其需要政府发挥职能作用，因势利导，鼓励发展。借鉴发达国家的有益经验，我们要充分认识政府在住宅金融中的地位和作用，从政策、法规、制度上对住宅金融的发展给予支持。首先，政府部门要在住宅金融体系的建设上确定指导性政策，并在宏观上有统一的战略规划，住房制度改革、金融体制改革等的各项政策须配套协调，为住宅金融的发展创造良好的政策环境。其次，建立完整的、高效的住宅金融体系。完善机构设置，使其既有分工又有竞争，是保证住宅金融顺利发展的前提。住宅金融具有资金来源和运用的特殊性，涉及到社会安定和政府政策，许多市场经济发达国家都设有专业化的住宅金融机构，如联邦政府或中央政府下属住宅抵押银行，地方政府或民间组织成立的住宅储蓄银行和建房互助信贷社；与此同时，其他商业银行也参与和开展住宅金融业务。我国目前形成了以商业银行房地产信贷部为主体的房地产金融机构。这是一种过渡的形式，随着房改的深入和资本市场的发育成熟，应逐步建立专业化的住宅金融机构。设立专门的政策性住宅金融机构，该机构不以盈利为目的，统一管理政策性住宅资金，服务对象主要为广大城镇低收入家庭购房提供抵押贷款，为政府建造是低收入贫困家庭的廉租住宅提供贷款。同时，允许商业银行开展商业性的住宅金融业务，建立以银行金融机构为中心的住宅资金大循环体系，使住宅建设与消费的资金形成良性循环。第三，要加快建立和完善住宅金融的法律法规，为住宅金融的形成和发展提供法制保障。要从法律上明确住宅的商品属性，公民购买住宅和住宅融资的权利和义务；抵押贷款法规，使抵押的评估、登记、保险等需要法律化、规范化。
3.培育住宅金融市场，让市场机制在优化和配置住宅金融资源方面起着基础作用，促进住宅金融的繁荣与住宅消费的发展。加快住宅金融市场的发展有赖于住宅商品化的发展，住宅商品化就是逐步实现住宅商品属性的过程，也就是要将商品经济的经营机制引入到住宅生产和再生产过程，组织和协调住宅的生产、流通，实现住宅产品向住宅商品的转化，住宅实物分配向货币化分配的转化。住宅商品的推进，为住宅金融创造理论前提和实际需要；住宅金融市场的发展，住宅融资机制的建立，又反过来加快住宅商品化进程，使更多的居民拥有商品住宅。因此，住宅金融市场的培育与发展，应成为住房制度改革的一个重要方面，提上日程。由发达国家住宅金融发展的经验可看出，政府的扶持只是创造了一定的条件，关键还是要遵循市场规律，尤其是金融市场规律。作为市场的一种，住宅金融市场上资金的流动和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通过住宅金融商品买卖的交易方式，充分按照供求规律和价值规律进行。因此，住宅金融市场的融资机制建设，实质就是建设一种公平的金融市场机制：从资金交易的层次来看，包括建设住宅信贷交易（住宅建造、购买的信贷需求）、住宅金融流动、市场资金的来源与吸收；从市场交易的层级来看，必须要建立初级（一级）市场的抵押贷款保险、保证和担保机制，将金融机构的信贷风险降到最低限度，同时要盘活住宅信用再交易再流通的二级市场；从资金流动的存贷业务来看，必须要开发住宅储蓄存款市场，包括存贷结合的住宅专项储蓄、居民住宅基金储蓄、合作建房储蓄、住宅存款、住宅信用卡等，以及个人住宅抵押贷款市场，要扩大个人住房贷款的发放范围，鼓励商业银行发放个人住房贷款，发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。此外，随着住宅金融需求和交易的不断扩大，要适时发展住宅信托、典当、保险市场，培育和规范住宅金融主体、中间人及住宅金融工具，使住宅金融机构不断提高经营效益，使住宅金融市场成为推动住宅建设与居民住宅消费的“助推器”。
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