摘要：不动产登记制度作为物权法中的重要制度之一，通过这种方式体现物权权属的情况，当不动产发生改变时，应该采取相应的方式或者方法进行公开。由于我国不动产登记制度实施的起步较晚，会存在一些漏洞和问题，对于一些细节问题还比较抽象模糊，缺少规范性，出现的不动产登记纠纷没有相应的解决措施，会给社会经济造成不好的影响。
关键词：不动产登记；土地调查；问题与对策
引言
我国作为农业大国，农村土地是开展农业的重要基础，只有做好了农村区域的土地管理工作，才能够促进我国农业持续稳定的发展。因此相关政府部门还要进一步加大对该方面工作的重视力度，对现有的土地管理模式进行不断的优化与完善，做好农村土地的管理及规划工作，使农村土地管理工作能够做到有法可依，更好地保护农民们的利益，促进我国经济持续稳定的发展。
1不动产登记中土地调查存在的问题
1.1不动产登记机构混乱
从现阶段我国各地房地产登记情况调查分析目前，房地产登记部门一般隶属于自然资源（原土地）部门，但房屋交易产权管理职能仍由住建部门负责，其组织设置模式主要是有几个。一是登记和交易职能统一授权市政府直属二是交易登记功能的转移去自然资源（原土地）部门，但在建立交易登记平台时所涉及的各级管理机构及其运作模式不变，仅通过信息数据第三，交易和登记职能属于两个部门，这种模式在中国比较普遍。在实际工作中，往往涉及到与交易登记部门相互配合，否则交易登记应分开管理，分开运输行，会给广大企业带来很多不便，影响房地产统一登记改革皮革制品。
1.2登记审查制度不完善
我国《物权法》中仅仅是对审查原则进行了规定，但是对审查的操作缺少规定，政府部门的审查权不明确。而对于实质审查和形式审查究竟如何界定，理论界也存有较大分歧，有的依据登记审查的范围界定；有的依据登记机构的调查权限界定；还有的依据审查权限是否涉及不动产物权变动的原因。从而导致登记机构在实际工作中无所适从。
1.3平台数据互通的问题
事实上，房地产登记文件具有备案功能的各级政府机构均可登记房地产信息资源的记录与整合信息登记方式及不同地区的房地产登记存档数据库没有互连，因此没有动产登记档案管理工作量。
2不动产登记中土地调查问题对策分析
2.1明确登记范围
在整个不动产的登记制度中，物权的登记效力作为其核心，所以必须明确登记的范围，规范不动产的范围，明确不动产登记的相关程序，以及不动产的归属，充分发挥不动产的效用。除此之外，登记权利范围必须明确容纳土地管理法、城市房地产管理法、土地承包经营权、国有土地使用权、采矿权、渔业法、债务基地使用权等规定的权利，相关的法律法规也必须明确和了解。
2.2完善不动产登记的审查制度
不动产登记审查标准的统一，是不动产统一登记的主要内容之一。非完整实质审查标准无以实现不动产登记的职能，无以对私权利主体权利进行保障。应该确立更为严格的实质审查标准，同时对查验内容作出更具体明确的规定。提高登记准确性，增强登记公信力是登记制度运行的首要任务，但不意味着必须采取实质审查模式，实际运行中可以兼顾安全与效率价值，通过相关措施，最大限度地实现登记内容的真实准确一致。国家应统一规定不动产登记审查标准，明确审查标准，规范审查操作，确保申请信息的真实性，减少登记信息中的错误，降低不动产交易的风险。
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2.3规范管理工作流程
与时俱进，结合时代背景对不动产登记档案管理工作模式进行创新是大势所趋，而新模式改革中实现不动产登记档案管理流程的规范化和标准化，既是创新管理模式的难点又是重点。在构建管理工作规范化流程的过程中，政府应该出台相应的政策文件，推动不动产登记档案管理工作的标准化。标准化的工作流程一方面能够为人民群众提供便利的服务，解决不动产登记难的问题，另一方面还能够提升管理工作人员的效率，降低工作难度。此外，还可以积极推动电子档案的应用，利用技术手段可以实现对多个文件的统一操作，提升不动产登记档案管理的效率。不动产登记档案管理的无纸化发展，也能够减少资源浪费，推动绿色办公。
2.4进一步加强对农村土地流转管理的监督力度
农村土地权的流转工作是结合新时期土地承包管理工作发展而出台的一项政策，目的在于优化农村的土地流转制度，为现代化农村发展奠定良好的基础。对于已经承包流转的土地，任何人都不得随意改变土地的农业用途，而且流转土地的使用年限需要控制在承包期使用年限的范畴内。作为农村土地管理工作中的重要内容，要求各农村区域的政府部门加大对土地流转工作的重视力度，并将其纳入日常的土地管理过程中。通过制定针对性的土地流转管理制度，对整个土地流转流程进行严格的监督控制，从而保障土地流转的合理性。现阶段各农村区域的政府部门还可以通过以下措施来进行农村的土地流转管理：（1）对农村土地流转的具体范围、原则进行规范化管理，并对操作流程进行严格的监督，对于违法操作程度的土地流转行为进行惩罚。（2）加强对流转合同的规范化管理，制定一个统一的合同文本。此外在进行合同文本内容的确定过程中，需要充分参考相关的政策要求，保障流转流程的合法性以及准确度。（3）相关的农业部门需要充分发挥出自身在农村土地流转过程中的签证以及仲裁职能，对于土地流转进行有效的监督。
2.5提高相关项目管理人员的职业能力
在整个土地整治项目管理过程当中，工作人员的职业素养和职业能力决定着项目管理质量，因此要加强相关管理人员的职业素养，包括理论知识、意识形态实际操作等三个方面的内容。首先，定期组织相关工作人员进行思想建设，强化管理人员对于土地整治项目管理的认知，引导管理人员对项目的重视，其次，给相关的项目管理人员更多的培训和晋升机会，让项目管理工作人员能够用相关理论知识武装自己，并且在实际项目管理过程当中将理论知识加以实践，一次来推动土地整治项目管理的有序开展。
2.6统一、规范化管理不动产登记产权
因为我国有关机关的工作过程存在利益冲突，所以房地产组织会出现混乱，自己也没有明显的迹象记录权利主体。因此，要统一规范我国房地产登记管理，避免我国不动产分割设定问题保障不动产登记权统一管理[2]。此外，房地产登记相关工作人员要加强对自身登记行为的改进，完善相关法律法规，缩小我国不动产登记的差异有利于促进我国不动产登记制度的完善我国宏观调控在实现社会发展目标中，使我国的房地产登记工作在一定程度上提高我国房地产登记工作成效以及工作效率。
结束语
随着我国社会经济的不断发展，不动产登记存在的问题和缺陷也逐渐显露出来。为了促进我国不动产行业的健康发展，构建不动产登记系统、完善不动产登记制度十分重要。通过不断完善不动产登记制度，维护不动产交易安全，提高交易效率，保护不动产权利人的合法权益。
参考文献
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[5]郝博.关于实施不动产登记制度的思考[J].纳税,2018,13(28):167-168.
论文作者:饶勇
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/13
标签：不动产论文; 土地论文; 制度论文; 房地产论文; 我国论文; 工作论文; 项目管理论文; 《基层建设》2019年第30期论文;