发达国家住宅政策性金融体系的经验与启示
张小瑞 中国人民银行太原中心支行
摘要： 住宅政策性金融机构的提出为我国住房金融的发展指明了新的方向，是我国住房金融领域的一大突破。建立住宅政策性金融机构有利于引导我国房地产行业健康有序发展，同时将会缓解中低收入人群的住房压力。本文借鉴住房政策性金融体系较为成熟的美国、德国、英国、新加坡等国家的做法和经验，结合我国目前住房政策性金融体系中存在的问题，提出相关建议，以进一步完善国内的政策性住房金融体系。
关键词： 发达国家；住宅政策性金融体系；经验；启示
一、发达国家政策性住房金融体系
(一)美国开放型政策性住房金融体系
美国的住房金融体系采取了开放型体系，即并未由独立的机构承担，而是以一级房贷市场、房贷证券化市场、证券化市场、房贷保险服务以及私人性房贷保险服务组成。一级房贷市场是指全美八千多家房贷机构以联邦住房银行系统为纽带联系在一起，组成一个相对独立完整的房贷市场；房贷证券化市场是指以房地美和房利美两大政府性公司为载体，依托美国政府信用建立的市场。
2008 年次贷危机爆发后，美国原有的四项重要的住房政策性金融措施——公共住房政策、基于项目的第八款补贴政策、住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策，均得以保留，未被取消或削弱。其中，住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策作为符合联邦政府市场化要求的需求补贴形式，已成为住房政策性金融的重心。2009 年开始，在这两项政策框架下，联邦政府不断通过各州政府扩大与开发商、中介组织等私营部门的合作面，直接向私营部门提供优惠，以承接因次贷危机产生的无家可归者的住房需求。
(二)德国的住房互助储蓄银行模式
德国的政策性住宅金融主要采取了互助储蓄银行模式。它是依法设立的专门从事住房契约型储蓄的金融机构，并享有政府优惠政策扶持。
(三)新加坡的公积金+公共组屋模式
新加坡的住房制度集中体现在其中央公积金制度上，该制度以法律的形式规定所有新加坡公民和永久居民必须强制参与。公积金账户下设三个子账户：分别为普通账户(用于住房、保险、获准的投资和教育支出，占比50%左右)、医疗账户(用于住院费支出、部分批准的医疗项目支出)、特别账户(用于养老和紧急支出)。其公积金存款利率实行“高进低出”政策，公积金存款利率一般不低于市场利率。
1.特别公积金购房津贴。特别公积金购屋津贴是指政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。该政策在2011 年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。新加坡政府于2013 年7 月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2250 新元大幅提高到6500 新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。2015 年，新加坡政府再度降低补贴门槛，把家庭月入上限从3500 新元提高到8500 新元，津贴的最高额度也从20000 新元增至40000 新元。经过两轮的调整，特别公积金购房补贴已经惠及新加坡大部分的中低收入家庭。数据显示，新加坡目前有19542 个家庭获得该项津贴，政府已为此拨款2.98 亿新元。
1.“购房权”计划。该计划由撒切尔政府于1980 年推出，旨在鼓励百姓购房。其主要措施包括：符合条件的租户可以享受至少33%的公开市场价折扣购买房产，而且折扣随着租房年限，每年都会提升1%，直到50%。此后，随着政策的逐步宽松，折扣变动幅度及上下限均有所调整。20 世纪90 年代，随着房地产市场的成熟，政策覆盖面有所萎缩。2010 年，由于英国各地区房地产市场出现异化，苏格兰地区取消了新租户的“购房权”，而英格兰地区则进一步扩大了“购房权”的优惠。
(四)英国的混合产权型政策性住房金融模式
驮子不是我们岭北镇的人。驮子是从江西来到我们岭北镇弹棉花的，我们岭北镇人都说驮子是个好人，实在，实诚，实心。说这话的意思主要是指驮子弹的棉花从来不会短斤少两，而且绝对不会用黑心棉。
①儿童期成长经历量表(CTQ-SF)是目前测量儿童虐待的工具,主要包括5个分量表,评分越高,则表明童年创伤水平越高,其中情感虐待:小于13分为无情感虐待,大于等于13分为有情感虐待;性虐待:小于8分为无性虐待,大于等于8分为有性虐待;情感忽视:小于15分为无情感忽视,大于等于15分为有情感忽视;躯体忽视:小于10分为无躯体忽视,大于等于10分为有躯体忽视;躯体虐待:小于10分为无躯体虐待,大于等于10分为有躯体虐待[2]。②认知成套测验(MCCB)[3]:此种测验是对抑郁症敏感的认知测验,包含10个分因子测验,评分越高,则表明认知功能越好[4]。
2.重新拥屋计划。重新拥屋计划于2016 年年底推行。该项政策旨在让新加坡国内育有年幼子女，居住在公共租赁房屋的低收家庭能二度拥屋，确保其家中子女在稳定的环境中成长。在该项政策下受惠的家庭，在购房的时候可以再次申请贷款，且每月还贷金额不会超过其之前支付的租金。此外，新加坡政府还会发放最多35000 新元的重新购屋补贴。该项津贴将分期发放，其中20000 新元在购房时一次性给付，另外的款项分五年发放。在这五年期间，受惠家庭将接受定期检查，以确保父母有认真工作的决心并送子女上学接受教育。
3.住房协会的“经济适用房项目”。20 世纪80 年代以来，由于地方政府不断将公共住房转让给各互助合作性质的住房协会，并不断减少中央财政资金的参与，最终形成了政府与住房协会各拥有约半数的公共住房(即“半公半私”)的现象。2011 年起，中央政府开始实行“经济适用房项目”，推动住房协会主要通过债券等私人资金、社员交叉资助和部分财政资金参与的形式，新建建筑成本低、租金相对市场化的公共住房。
英国自20 世纪70 年代开始引入全国住房保障体系，推动住房私有化，并开始逐步发展为政府与住房协会共同推动的特殊的住房政策性金融体系。目前，英国仍在使用的相关政策包括：“购房权”计划、住房补贴、住房协会的“经济适用房项目”。
2.住房补贴。一是中央政府自20 世纪30 年代以来实施的、通过地方政府发放对公共住房租金的补贴进行干预。二是2010 年前后，开始试点允许地方政府自筹经费实施公共住房建设，并对地方政府间因建公共住房产生的债务、收益等进行再分配，以平衡各地方政府的偿债能力和房屋储备。三是通过新社会保障体系实施差别化补助。2013 年开始，通过削减对适龄就业人员的租户发放的救济金、对闲置面积开征“卧室税”，以及调整补助发放等方式，逐步弱化中央政府在公共住房政策中的主导作用。
二、我国目前住房政策性金融存在的问题
(一)政策性住房项目建设资金来源仍以贷款为主
本文根据工程教育专业认证标准、某化工专业培养计划、结合相关参考文献，以毕业要求3为例描述了毕业要求达成度的评价过程，重点介绍了定量评价过程，但对教学环节的形成性考核方式，尚需要进一步探讨。定性评价部分体系目前还不是很完善，需要通过文献查阅、调研和专家咨询建立完整、可行、细化的评价标准和评价过程。
(二)没有建立独立的政策性住房金融机构
目前，商业银行、农村合作金融机构等商业性住房金融机构，以及中德住房储蓄银行等合作性住房金融机构，仍主要以商业贷款形式参与房地产市场，对参与住房政策性金融的积极性不高。
(三)住房政策性金融供给缺乏风险分摊机制
钢管扣件桁架平台提升到位后，通过12道斜拉钢丝绳卸荷到建筑结构上，钢丝绳采用环抱结构梁的方法进行锚固，此时桁架平台两端脱离电动施工平台横梁，完全由12道斜拉钢丝绳进行卸荷、固定。
目前，我国住房政策性金融以财政资金带动的方式存在以下问题：一是无法有效发挥市场功能，导致财政资金与信贷资金除了面临市场风险等外，还面临着政府部门的行政决策风险；二是地方政府政策性住房项目资金，无论是财政资金还是信贷资金，均是立足于当地经济，难以将风险实质性地在地区间转移；三是保险、证券等分摊风险的金融产品匮乏，多数政策性住房项目仍是利用自身资本金抵御风险。以上问题表明，目前我国尚未形成实质上的风险分摊机制。
当前，我国保障房等政策性住房开发建设资金应用最多和最广的模式仍是银行贷款，且多配套以较大比例的财政资金，以降低银行资金的风险。受制于回报周期长、平均收益低且收益相对不稳定等内在因素，及国发[2010]19 号文、财预[2012]463 号文等文件对地方政府公益性项目融资的限制等外在因素，股权融资、债务融资、信托、理财、资产证券化等非传统融资方式在政策性住房的开发建设上均未得到大规模的应用。
(四)对于政策性住房补贴方式单一
我国目前的政策性住房补贴方式更多采取的是以住房本身为主的补贴，通过增加政策性住房的供给，来满足消费者的住房需求。目前，我国正处于供给侧改革的去库存阶段，这种“砖头补贴”的弊端逐渐暴露出来：一是在房地产库存高、居民收入较低的地区，容易进一步提升整体库存量；二是对商业房地产投资造成了“挤出效应”，降低了整体投资收益率，对政策性住房项目吸引资金起到了抑制作用；三是难以保持政策性住房的长期供给。从目前的经济环境和房地产发展的情况看，向符合条件的居民发放住房补贴的做法显得更有优势。
工作流引擎是企业将其分散的应用连接起来整合成一个完整的流程应用的调度工作。在传统的工作流引擎系统方案中，企业内所有需使用工作流引擎的应用系统都必须购买并集成工作流引擎系统，导致应用过于复杂，且耦合度较高，不利于云端的部署，难以与不同结构的应用服务交互;同时,只能以流程为单位存储工作流要素，无法以流程节点的层次提供工作流要素给客户复用，难以满足客户对细节定制的需求。
三、建立和完善中国住宅政策金融体系的建议
(一)同步制定相关配套政策与法律法规制度
专项法律法规是保障政策性住房金融体系的基础。而在中国，相关的法律法规体系极不健全。因此，制定相关政策法律法规显得尤为迫切。
(二)采用向符合条件的居民直接发放住房补贴
一是借鉴新加坡等国家由政府对中低收入者直接提供货币补贴以解决中低收入家庭住房的模式，探索对低收入人群，特别是对房地产库存高、居民收入低、城镇化进度较慢地区的低收入家庭，实行定向货币补贴。如可通过“住房选择券”、“高收入低补贴、低收入高补贴”等方式，鼓励低收入人群用于购买住房，改善居住条件。这也有利于加快房地产“去库存”的进程。二是进一步深化差别化住房信贷政策，可探索针对不同地区，配合地方政府财政资金支持，灵活调整对低收入人群购房的信贷政策。三是加快建立独立的政策性住房金融机构。
(三)住房政策性金融产品以及项目应实施产权分割
探索对于住房政策性金融产品或者公共住房项目实施产权分割。一方面，可通过让住房使用者持有一定比例的产权，激励其提高住房使用效率和寿命；另一方面，让政府保有部分产权，以保证对住房政策性金融的长期供给，同时也可以通过部分产权的证券化或出售等形式，促进住房政策性金融的多元化发展。
中图分类号： F299.1；F831
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)021-0316-02
标签：发达国家论文; 住宅政策性金融体系论文; 经验论文; 启示论文; 中国人民银行太原中心支行论文;