中国房价持续高企之谜，本文主要内容关键词为：之谜论文,中国论文,房价论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自2002年起，中国房地产市场进入了一轮新的快速增长周期，房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度增长。在这一轮增长周期中，全国房地产价格迅速上升。
根据国家统计局的有关统计数据，2002年年初时全国商品房平均价格为2226元／平米，而到了2002年年底，房地产销售价格则上升至2291元／平米，比上一年增长2.9%。2003年，全国房价继续保持增长势头，达到2379元／平米，增长3.8%。2004年，全国房地产价格更是一路飙升，短短半年内，全国商品房平均销售价格已经高达2701元／平米，这一价格比2003年上涨了13.5%。从2002年年初到2004年6月两年半的时间里，全国商品房平均销售价格每平米上涨了将近500元，上涨幅度高达21.32%，中国房价持续高企已是不争的事实。
1 本轮中国房价上涨的特征
中国本轮的房价上涨周期与世界各国历史上的房价高涨周期所显现出来的特点不同，更与中国20世纪1993、1994年房地产热时的表现有着重大差别，中国本轮的房价上涨有着一些独特的特点。
第一，房价上涨与社会整体物价稳定并存。
历史上看，每一轮的房价上涨总是与通货膨胀有着十分紧密的关系，即伴随着房价的上涨，通货膨胀率也急剧上升。但对于中国此轮的房价上涨来说，物价水平始终保持在一个较低的水平，只有到2003年底，物价水平才稍有上涨，但其上涨幅度也仅有3.2%，远远低于同期房价的上涨幅度。这与历史上的房价上涨周期形成鲜明的对比，更与中国1993、1994房地产热时的那种高通胀率有着本质的区别。
第二，房价上涨与消费持续升温并存。
在本轮房价快速上涨过程中，房产消费并没有因此降低，相反，商品房销售持续升温，商品房销售面积一起保持着快速增长势头，商品房销售面积增长速度在最近几年一直大于商品房同期的竣工面积增长速度。即，这一轮的房价上涨是在消费的推动下完成的。根据统计数字显示，从2000年起，商品房销售面积的增长速度已经超过了同期竣工面积的增长速度。
第三，房价上涨与宏观政策紧缩并存。
近年中国房地产市场的超高速发展也引起了政府的高度关心和重视，从2003年起，中国政府先后出台了一系列有关房地产市场持续健康发展的政策文件。2004年3月底，为控制经济过热，实现经济软着陆，中国政府进行了一轮新的宏观调控，针对房地产业也从土地、信贷等多方面进行调控。然而在这种宏观调控和政策紧缩背景下，中国房地产价格依然保持着高速的上涨势头。2004年第一季度，房地产销售价格同比上涨7.7%，2004年第二季度，房地产销售价格同比上涨10.4%。东部地区部分城市上涨更快，如上海市分别上涨了28.3%和21.4%，杭州分别上涨了10.5%和13%。这与93、94年宏观调控紧缩后房价急剧下跌也形成了鲜明的对比。
2 房价高涨的原因探析
1.高房价——中国房地产市场扩张之谜
尽管本轮房价上涨体现出这些与过去房价上涨周期不同的特点，但从中国的现状来看，房价上涨带来了一些不利的影响，如：强制拆迁、房地产空置面积仍然继续增加，而且在这种总量平衡之下更掩盖着商品房结构的失衡。房地产价格的持续高企一方面刺激了人们的投资积极性，加剧了市场投机；另一方面，房价高企提高了市场利润率，高利润吸引了许多其他行业进入房地产业，以至于中国房地产行业出现了“三外”（外资、外地、外行）的特点，这进一步加剧了房地产行业的虚假繁荣，加大了市场泡沫和风险。
国家宏观经济研究院的王小广早在2002年底就警告中国房地产存在泡沫，摩根士丹利公司亚太地区经济师谢国忠最近也表示，“房地产价格虚高是中国经济过热的核心问题，房地产是所有问题的根源”；摩根士丹利董事总经理首席经济学家史蒂芬·罗奇也多次表示对中国房地产热和房价快速上涨表示担忧，最近他表示“中国房地产已经濒临破灭的边缘，中国房地产泡沫将会很快爆破”。而更多的人则称中国房地产业尽管在结构上存在一点问题，但整体依然健康，而且销售持续火爆也说明其发展是由消费支持的，因此并不存在太大风险。
中国房地产价格已经成为中国房地产迅速扩张的一个谜：一边是社会整体物价水平稳定甚至下跌，另一边却是房地产价格快速增长；一边是国家各种紧缩政策为房地产和整体经济降温，另一边却是房地产开发、投资、销售依然保持着高速上涨势头；一边是所有的人都在抱怨房地产价格过高，另一方面，房地产销售面积却以比竣工面积更高的速度增长。
对于本轮房价上涨的原因，已有众多的分析。集中起来，不外乎以下几种：第一，房价上涨是经济增长、城市化以及城市建设导致需求增加，根据供需规律需求增加价格必然上升；第二，土地招拍挂等制度提高了房地产的开发成本，因此其价格必然上升；第三，市场炒作和投机导致房价上涨；第四，建材成本最近几年上涨较快，同时政府的许多政策也提高了房地产开发的成本，因而价格上升等等。这些观点乍听上去，解释了中国房价高企的原因，但是，仔细想来，又总觉得少了些什么。
笔者认为，近年来中国房地产价格持续高企的背后，是由需求刚性膨胀、供给紧缩、成本上升以及心理预期和市场投机炒作五大因素共同作用相互影响而形成的特殊局面。
2.需求刚性——中国房价高企的根源
近年来，随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，与此同时，中国上个世纪70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，这些因素共同形成了对房地产市场巨大的需求，而且这部分需求在很大程度都具有刚性的特点。经济增长、城市化和拆迁这三个因素已经有很多人对此进行过分析，不再赘述。
上个世纪70年代中期至80年代初是中国人口的出生高峰，尽管有人曾预计这次人口高峰对中国社会的影响，如入学难、升学难、就业难等，但很少有人会想到这次高峰也会对中国房地产市场的发展产生巨大的影响。根据1982年第三次人口普查的统计数据，当时0～14岁的人口数为3.4亿，占当时调查人口的33.59%；根据2002年的人口抽样调查，2002年在全国人口构成中，20～29岁的人口共有1.82万人，占调查比例的14.5%，而20～34岁的则占24.2%。而这一年龄正是结婚成家的年龄，住房是他们必须首先解决的一个重要问题，这种对住房的需求具有极大的刚性。另外，近年来中国家庭的生活习惯和文化习惯也在改变，年轻人与父母分开居住的比例越来越高。这导致这种需求的刚性更加突出，它意味着不论价格如何变化，它部分需求处于相对稳定的状态。
根据目前大城市住房购买者的调查，有将近一半的购房者的年龄在35岁之下，年轻人已经成为购房大军的主体。这也在一定程度上说明了年轻人的住房需求在整个市场需求中所占据的地位，而他们一般都是刚刚从家中独立出来，急需建立自己的小家，对住房的需求刚性十分明显。年轻人的住房需求、拆迁户的住房需求都具有这种刚性的特点。面对需求刚性，追求利润最大化的企业的理性选择必然是提高价格，获取最大化的利润。
除了上面提到的四个因素扩大了住房需求和形成需求刚性外，下面两个因素则进一步放大了这种需求。
其一是中国近年来长期的低利率政策。从1996年以来，中国人民银行连续7次降低人民币存款和贷款利率。低利率形成人们储蓄的替代效应，提高了人们的投资意愿和消费意愿，由于中国金融产品品种单一，房地产成为人们投资和消费的主要选择。
其二是1998年起，中国人民银行推出了住房消费贷款政策，住房消费贷款降低了人们的购房压力，而且住房消费贷款形成了对消费需求的一个放大器。
因此，近年来对房地产需求的刚性是导致本轮房价持续上涨的最终根源，而低利率政策和消费按揭政策则放大了这部分本来就十分强大的需求，形成了市场供求严重失衡的假象。
3.供给紧缩——房价持续上涨的罪魁祸首
房地产市场是一个非常特殊的市场，由于房产总是与土地联系结在一起的，不可移动、不具可比性，即使是在同一个楼盘也没有两个完全同质的产品，不同楼盘之间的差别就更大了。因此房地产市场是一个接近于完全垄断的市场，这种市场结构决定了企业能够通过限制产量来提高价格，从而获取超额利润。或者说，房地产开发能够人为调节市场的供给水平，使整个市场长期保持供不应求的状态，从而刺激市场消费。
而目前中国的房地产业界，有一些潜在的规则恰恰能够在供给上这样做文章。比如，在销售过程中，房地产开发企业无一例外地均采用销控（控制销售进度、销售量、销售价格等）的方式销售楼盘，即每次开发企业仅拿出自己待售楼盘的20%甚至更低投入市场销售销售，而其余的则等这一批销售基本结束之后再投入市场。通过销控，房地产开发企业能够迅速了解市场的需求状况，从而在消费者能够接受前提下确定出最高的市场价格。作为追求利润最大化的企业，企业采用什么样的方式来实现其利润最大化是企业自身的选择，政府不应干预。但是，当企业利用自身的信息优势，散布不实信息，影响和操纵市场时，政府就有必要为一个正常的市场秩序而努力了。而中国的房地产市场则正是通过销控、房托儿以及开发企业所号称的持续旺销和同一楼盘价格的快速上涨来给消费者提供一种市场火热的假象，影响和操纵消费者的行为。
在一个本身就供不应求的市场中，当供给者继续压低自己的供给时，其结果只能是均衡价格继续升高。而中国房地产市场目前则正处于这种情况。需求快速增长，开发企业反而将自己开发出来的楼盘“捂”着，非要等到价格更高的时候再买，其结果必然是价格的虚高。
4.成本上升——房价上涨的内在动力
近年来，房地产开发经营成本不断上升，土地成本、建材成本、宣传成本和销售成本的不断上升要求开发企业尽可能通过各种途径转化出去，而需求的刚性使得提价成为可能。
从土地成本上来讲，尽管政府实施土地招拍挂制度以来，开发企业获得土地的间接成本大量降低，但企业获得土地的价格则一路攀升，部分城市地价甚至上涨了50%以上。另外，由于土地出让收入成为地方政府财政收入的主要来源，提高土地拍卖收入成为地方政府的一个重要目标。从本轮房价上涨较快的上海、杭州市为例，杭州市地价占房价的比例由2001年的35.8%上升到2003年39%，上海市则由2001年的45%上升至55%。这从部分角度说明了由于地价上涨导致了房价的上涨。
从建材成本上看，据统计，从2002年至2004年，有关建材成本上升了50%，如果将这部分成本转化在房价之中，它相当于房地产开发成本上升了10%左右。
从宣传销售成本上看，近年来，房地产的宣传成本和销售成本不断上升，且不论每个楼盘要做的广告投入，单是无休无止的房展会已经令众多开发商“苦不堪言”，每参加一次房展会其成本至少需要二三十万左右，而各种名目和形式的房展会层出不穷。以北京为例，北京每年举行的与房地产有关的展会每年至少在30场以上，假设开发企业只参加其中50%的展会，那么其成本每年将高达200万元以上。“羊毛出在羊身上”，各种各样的宣传成本和广告成本最终都将打人房价之中，由消费者来承担。在需求刚性和供给人为不足的情况下，企业可轻易将这部分成本转嫁给消费者。
5.心理预期——房地产价格上涨的“蝴蝶效应”
近年来，中国房地产市场价格一直保持着上涨趋势，而开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。正像有人说的，“对房地产企业来说，好消息是好消息，坏消息也是好消息。因为只要有消息，它都能够成为房地产商为自己楼盘涨价的理由。”在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力。
这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期，消费者为了能够以较低的价格购得住房，必然会尽可能提前购买住房，住房消费提前，这又形成了对市场需求的压力，进一步加剧市场供求矛盾。
除了房价上涨预期之外，对加息的预期也导致消费者提前购房。美国于今年6月30将美元提前了0.25个百分点，并计划在今后半年内展开连续性的加息周期。美元加息导致全球主要国家和地价提高本币的利率，中国国内也形成了对人民币加息的强大预期。人民币利率的上升为了避免由于利率提高引起的贷款利息支出的增多，人民也选择了在加息前购买住房。
孰不知，由于人们的提前消费导致需求的继续扩张只能导致市场供求矛盾更加突出，房价因此进一步上涨。也许这就是心理预期的“蝴蝶效应”吧！个人的心理预期决定了个人的行为，而个人的行为则促成了预期的实现，预期实现使得个人更加坚信自己的预期。
6.市场炒作与投机——房地产价格上涨的加速器
近年来，由于银行储蓄利率一降再降，而与此同时，房产价格一路飙升，房产投资成为许多人的首要选择。而房价的快速上涨则使得投资迅速转化为投机，投资的花样也不断翻新，由炒现房转向炒期房，由单枪匹马转向结帮拉伙，由本地炒作转向全国炒房。
市场投机与炒作构成了房地产价格上涨的加速器。房产投机和炒作尽管不属于对房地产的真实需求，但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨大的宣传效应，特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传，其影响就更为深远。另外，受住房按揭政策的影响，房产投机的成本也大大降低。投机者只须30%的房价就可以完成一次炒房。市场投机和炒作进一步加剧了市场需求的压力，并强化人们的心理预期，并以心理预期的“蝴蝶效应”来强化这一过程。
总之，成本上升、需求刚性以及供给紧缩是造成中国这一轮房价上涨的主要原因和动力，而市场投机炒作则使房价上涨过程加速，造成全国房价快速上涨的现象，这又通过人们心理预期的“蝴蝶”效应来自我反复和强化这一过程，进一步刺激人们的消费和市场的投机，推动房价向更高水平攀升。