桐柏县城乡规划局 474750
摘要：为了加快城市建设的脚步，县级政府对县级城市城中村的建造提出了一系列的计划，并展开了会议研究，批准了2个旧城改造项目和9个城中村改造项目。城中村建造计划的实施最早是在南阳市，经过不断的努力，取得了不错的结果，后来在其他的市慢慢展开。各大市根据省、市对城市建设提出的“三年大变样，五年换新颜”，结合自身实际情况开展县级城市城中村改造试点工作。这些工作的实施，有力地推动城中村的建设，提高村居民的生活水平，保障了他们的利益，环境面貌得到了改善，促进了当地的经济发展。然而，在这些工作的实施过程中，我们也发现很多的不足，缺乏成功的案例，政意识策研究的不到位，村民意识的不够，服务的欠缺等主观和客观问题的存在。这些问题都或多或少的影响到工作开展的顺利进行和预期目标的完成。因此，我就县级城市城中村建造和规划存在的问题以及解决的办法进行了研究分析，并整理报告如下。
关键词：城中村；存在的问题；解决方案
一、县级城市城中村建造及规划存在的问题
1.1管理人员的不固定，没有固定的办公场所，机构的不健全
虽然在工作开展的初期，成立了城中村建造及规划小组，但是人员在不断的变动以及没有定期召开业务讨论会议。对于在城中村建造过程中遇到的问题没有及时的去解决，对旧城改造和城中村改造项目没有进行深入的探讨，也没有对相关的管理人员进行系统的培训，对一些基础的建设不到位，人员的办公场所也没有。这些问题都加大建造项目过程中监管协调的难度，同时也对新的项目起不到任何示范和引导的作用，各管理人员之间也存在相互推卸责任的现象。
1.2区域统筹的缺乏，没有完善的规划体系
由于县城规划体系的不完善，因此旧城改造的实施计划基本是按拆迁的难易程度进行制定，缺乏对旧城的整体考虑，没有具体区域具体对待，大多数的时候都是原地建造、原地改造、就地建设等。而由此衍生出的问题，不仅是使得建筑密度过大、容积率过高从而造成交通拥堵、水电供应不足等城市病，而且老城区由“低矮”城中村变成了“高层”的城中村，违背了县城总体规划对城中村的指导。
1.3未批先建，监管力度不够
随着房地产行情日渐下降，为了能够抢占先机，快速回笼资金，一些建造单位都会选择在腾开的部分空地立即启动建造，就算没有相关的开工许可证，也还是选择先建。因此县政府以及相关部门都应该加强审批办理方面的监督，因为责令停工不是解决问题的根本办法，我们应该从一开始就防止这种问题的产生。还有审批流程不够具体，不能很好在一些细微衔接和操作方面进行办理。建造单位缺乏严谨的监督意识，对一些衔接工作没有认真了解。专业人手不足，对一些专业术语也一知半解，模糊不清，不能对工作进行合理的安排，有时甚至忘记，到实施时临时申请更改，给建造工程的推进造成不必要的麻烦。
1.4规划的不详细，难以具体的开展实施计划
在改造和建造中难度较大的区域，改造单位会被迫接受被拆迁的居民所提出的一些条件，并按照他们的要求为他们安排新的居住地方，从而造成开发区有安置的乱象。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆土地出让金的返还条件以及要求不够具体，使得很多建造单位抱着与政府两不欠的心态，暗中操作从中盈利，项目单位不按规定缴纳一部分出让金，造成项目没有出让合同，同时也办理不了相关的许可证明，也就谈不上合法合规的建设。被改造和建造的村（居）民对自身利益诉求很高，使得建造单位不得不接受高成本的要求，加上被安置户不愿居住在原有的安置区域，因此无疑在原有的开发建设计划上增加了难度。很多的原因加在一起，让计划难以按时按量的具体进行下去。
1.5忽视了市场需求，在有序推进中存在欠缺
国有土地有序的的进行商品房开发，在适应了市场需要的同时，还满足了居民对居住的要求，更重要的是改善了居住条件，美化了环境，提升了城市的品味。但是城中村建造忽视了市场的需求，无序的开展，严重的导致了整个房地产行业严重的下滑。盲目的进行建造，没有按点按线按面一步一步的有序的开展，必然会使得整个工作处于消极停滞不前的状态。
二、解决方案及建议
2.1完善健全的实施机构，细化员工的职责。
首先要为工作人员提供一个环境良好的、基本设施都有的办公地点。有计划的安排员工出去实践学习，定期召开会议，讨论问题，并进行总结，最后提出解决方案。细化每个员工的职责，让每个人在不同的位置上干着自己的任务，做到责任在个人。还要建立健全的监管制度，对工作人员进行相应的约束，防止各部门之间因沟通不一致，产生矛盾，造成互推责任，故意拖延的不良现象。
2.2科学规划，进行专题研究，有序推进
科学的规划，会使得建造城中村有效快速的进行，因此在统筹城中村建筑的时候要进行科学的考虑。因为城中村的建造和旧城的改造都关乎到居民的生活环境和水平，也是提升城市美观，改善环境的重要措施，所以政府应该就具体的问题进行分类，总结出几个专题，让一些专业人士就各个专题进行认真详细的研究，为建造开始做好充分的准备。可以从以下几个方面具体的去做，一是根据国家机关的规范和标准，结合当地的情况，制定出城中村制造和旧城改造的技术规定，保障公共设施以及居民的安全。二是完善基础设施和公共设施。三是规划总体建造和改造用地结构，使得土地集约使用，合理高效的利用土地资源。四是使建造规划、改造规划、总体规划和详细规划相结合，利用科学的方法合理的划出改造和建造的范围。对于老城区居住密度大，且又需要建造公共娱乐设施的区域，要考虑在改造过程中预留部分土地，以便日后使用，而对于用地不足的县政府需要及时的进行配地处理，避免打乱规划且极易形成新的城中村。
2.3加强监管，规范运作
在严格的监管制度下，可以对建造和改造过程中进行有效的规范，从而实现高效的运作。近些年来，房地产开发建设热度不减反而增，而且由于城中村建造及旧城改造相关政策的优惠，因此很多企业和私人老板争相恐后的投入到土地开发、改造建设中去，造成了开发单位的良莠不齐，给城中村建造整体规划造成了不稳定的因素。同时由于改造企业由于资金的限制，在完成部分工作，未办理相关的许可证下，安置房和开发房同时建设，在开展过程中质量、安全等一系列问题未经过相关部门的把关审查，过后补办证件办理等工作造成了阻碍。因此建议县政府一是成立专门机构管理城中村建造和旧城改造的相关的许可证明，从而使得建造单位根据相应的规定，进行规范的操作。二是严格把关好招商，落实好保障金的发放，严格的审查建造单位资质，杜绝欠或借资质。三是对建造和改造的计划进行细化，需要考虑和有经验的拆迁单位进行合作，同时对方有良好的信用。
2.4加强对政策的了解和宣传力度
在改造旧城和建造城中村的实施过程中，还有一个重要的且不能忽视的问题存在，那就是在于老百姓对政策认识的不够和利益诉求过大，常常会造成在安置上违反相关的规定。一方面由于安置要求的过高，居民选择安置区以外的开发区域，造成安置居民的分散，不便于办理相关的手续。另一面安置区内有商品房，商品房里也有安置房，大大地增加了安置成本，且不利于后期产权一系列手续的办理。因此，建议一是在改造之前要做好老百姓的思想工作，在当地也要宣传好政策相关事宜，在征求好村（居）民意见后制定好合理的补偿安置计划，得到老百姓的支持，从而使得工作有序的进行。二是细化有关的程序。包括安置补偿的标准、土地出让金缴纳返还方面等，规范详细的标准，方便具体的操作。
四、结束语
虽然县级城市城中村建造存在着一些问题，但是我们还是应该继续建造城中村，因为城中村的建设不仅提高了居民生活水平，还美化了环境，更推动了城市建设的进程。
参考文献
[1]张培栋.有关“城中村”改造过程中的思考[J].江西建筑,2015.
[2]王粟粟.我国城市化进程中的城中村建造问题的研究[K].经济发展2015.
[3]陈楚.有关城中村改造的理论分析[J]房地产开发.
论文作者:韩笑
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/3/1
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