美国住房市场的税收调控及其借鉴意义，本文主要内容关键词为：美国论文,税收论文,住房论文,意义论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1009－2382（2010）07－0033－04
税收调控在美国住房市场发展中起到了非常重要的作用，对我国住房市场的发展具有重要的借鉴意义。本文在收集研究相关文献和美国住房与城市发展部等机构发布数据的基础上，将美国住房市场的税收调控方式概括为以下三种类型，分析了美国住房市场税收调控取得的主要成效，提出了美国住房市场税收调控对我国住房市场发展的借鉴意义。
一、美国住房市场的税收调控方式
美国住房市场的税收调控方式包括对有房户征税、对有房户给予税收补贴、对出租房开发给予税收补贴。前两种调控方式针对有房户，第三种调控方式将税收补贴提供给了出租房开发商，因而开发商能够收取住户比市场更低的租金，间接的受益者是租户。
1.对有房户征税
一是房地产税，又称不动产税，对土地和房屋征收，需要每年缴纳。税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，多数从20％－100％不等）。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约为1％－3％。不动产税多由地方政府征收，是地方政府财政收入的重要来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手段。二是房地产交易税，房地产买卖时缴纳。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的0.01％到哥伦比亚特区的2.2％不等，征收该税的州中约2／3税率低于0.5％。密西西比等15个州不征收房地产交易税。三是所得税。个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15％，最高税率为39.9％，房地产出租形式的收入适用此税。资本利得税依据房地产出售时所获得的差价收入征收，购入卖出间隔超过一年，适用的税率较低，购入卖出间隔不超过一年，适用的税率与一般所得税的税率相同。四是遗产税和赠与税，房地产作为遗产和被赠与时征收。美国遗产税和赠与税的税率和抵扣额是统一的。遗产税的免征额不断变化，2009年的免征额增加到350万美元，最高税率下降至45％，2010年不征收遗产税，2011年免征额将回归到100万美元，最高税率调整到55％。赠与税的免税额最高为100万美元。由于美国房地产的价格不高，旧房经过折旧价值更低，遗产税和赠与税实际上很少征收。
2.对有房户给予税收补贴
一是将住房抵押贷款利息和不动产税从应纳税收入中扣除。美国早期税法规定，在征收个人所得税时可对所有抵押贷款的利息支出予以减免。从1986年起，规定只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可以减免税收。从1997年起，有房户被允许从其应纳税收入中减去首要住房（Primary Residence）和第二住房的价值不超过100万美元的住房抵押贷款利息，该项退税是联邦政府最大的税务支出项目之一。除了住房抵押贷款利息外，有房户还可以从应纳税收入中减去它们在该纳税年度中为其拥有的首要住房缴纳的不动产税。二是出售住房的（部分）获益允许免缴资本利得税。有房户出售过去5年内居住满2年（可以是不连续的）的首要住房的（部分）获益可免缴联邦资本利得税。自1997年起，单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50万美元。旧房在出售前后24个月内若房主重新购置了新住所，而且新、旧住所均是房主的主要住房，可以完全或部分递延赢利税款。当新住宅的调整购买价格等于或高于老住宅的调整售价时，则卖方可享受完全递延；当新住宅的调整购买价格低于老住宅的调整售价时，新住宅的调整购买价格部分可享受递延。三是由各州住房金融管理部门发行免税债券，向中低收入购房户提供低利率贷款（联邦政府限制各州一年内所能发行的各类免税债券的总数目，以2009年为例，各州债券发行的上限为90美元乘以人口数和2.7327亿美元两者中的较大值）。对购买由各州为首次购房的中低收入住户（收入不高于当地收入平均水平的115％）提供低息抵押贷款，而发行的抵押贷款收益债券而赚取的利息免征所得税。以发行债券获得的收益提供的低息贷款可用于购买新建住房或者现有住房，要求住房价格不超过地区平均住房价格的90％。为发行房屋贷款抵税凭证而发行的私人活动债券利息免征所得税。首次购房的中低收入家庭通过凭证可从它们的联邦税单中减去它们支付的抵押贷款利息的10％－50％（不超过2000美元），该方法为那些收入不足以享受抵押贷款利息扣除退税的住户提供了纳税优惠。
3.对出租房开发给予税收补贴
一是通过低收入住房税收补贴促进面向低收入家庭的出租房的投资。合格出租房的投资商经申请可以获得低收入住房税收补贴，该项补贴的获得者可在10年内每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产的合格基数（总开发费用减去地价及其他相关费用）的一个固定比例。对于新建项目和重大修缮项目，固定比例约为9％；对于修缮费用低于每单元3000美元的不动产或那些同时接受其他联邦资助的不动产，固定比例约为4％。二是由各州住房金融管理部门发行免税债券向中低收入出租房的开发提供低利率贷款。对购买由各州为提供低息抵押贷款资助出租房开发而发行的多户住房债券所获的利息免征所得税。这些出租房中至少应有20％的住房单元（在某些目标地区为15％）必须为收入不高于地区平均水平50％的家庭保留，或者40％的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60％的家庭保留。三是出租房折旧高出按其他折旧体系（Alternative Depreciation System）折旧导致所得税的减征。
二、美国住房市场税收调控的主要成效
目前，美国居民的住房条件在世界范围内属于最好的，不仅面积大，而且配套设施好。美国的住房价格较合理，自有率较高。住房保障覆盖面广，中低收入无房户有机会接受某种形式的房租补贴居住在廉租住房之中。低交易成本使得居民能够根据家庭的财务情况和需求变化自由地调整住房消费。税收调控对美国住房市场的健康运行和良性发展发挥着重要作用，成效主要体现在以下四个方面：
1.促进了美国住房自有水平的提高
美国的住房税收减免主要提供给了有房户，以2007年财政年度为例，直接提供给有房户的税收减免为1203亿美元，占住房税收总减免的91.8％，其中从应纳税收入中扣除住房抵押贷款利息和不动产税获得的减免为905亿美元，占住房税收总减免的69.1％；针对有房户的资本利得税减免额为285亿美元，占住房税收总减免的21.8％；针对中低收入家庭首次购房发行的免税债券减免税收13亿美元，占住房税收总减免的1.0％。2007年财政年度联邦政府提供的住房税收减免中只有约8％是提供给出租房开发的。美国对住房征收不动产税，实际上是将居住支出在住房的生命周期内按年进行分摊，购买价格相当于首次支付，因而降低了购买价格、提高了购买者的承受能力，长期以来美国的房价收入比处于3－5的范围内。因为有房户能够更多地享受政府提供的税收补贴，大多数美国家庭又具备购房能力，美国的遗产税和赠与税的免征额较高、房地产交易税率较低也有利于购房，因此越来越多的家庭被吸引到购房队伍中来。目前美国家庭住房自有率约为68％，在发达国家中处于较高水平，自有房的平均面积也逐年增加，目前已超过200平方米，新建的独户住房中，中央空调的拥有率超过90％、两个以上浴室的拥有率超过95％。
2.抑制了对住房的过度消费和投机
对于很多的有房户来说，每年征收的不动产税是一笔不小的开支，而且房价越高，不动产税赋越重，这就使得很多家庭做出购房决定时不仅要考虑购房成本，而且要考虑保有住房的税收成本。因而，大多数家庭购买和拥有住房时会充分考虑自己的真实需要和承受能力。不动产税也是政府调控土地资源配置的主要手段，能够有效地阻止乱占地、占好地、占大地的现象发生，有利于从源头上防止住房开发的投机。此外，美国政府也通过限制税收减免政策的适用范围来抑制住房的过度消费和投机。比如，在征收联邦个人所得税时，住房抵押贷款利息扣除只适用于首套和第二套住房，不动产税扣除则只适用于首套住房；各州通过发行免税债券给中低收入家庭提供的低息抵押贷款也仅适用于首次购房，并且要求住房价格不超过地区平均住房价格的90％；出售住房资本利得税的豁免仅适用于首套住房，而且每两年只能享受1次；购入卖出间隔超过一年，资本利得税（Capital Gains Tax）适用的税率较低，购入卖出间隔不超过一年，与一般所得税的税率相同。征收不动产税和限制税收减免政策的适用范围相结合，有效地抑制了住房过度消费和投机。事实上，在美国，一个家庭拥有多套住房的情况只占极少数。一个家庭购买多套房子囤积炒房，必须承担每年缴纳不动产税带来的成本增加和风险。因此，炒房的现象也较少。
3.促进了中低收入家庭的住房保障
税收减免政策在中低收入家庭住房保障方面发挥着十分重要的作用。针对出租房开发的税收补贴，受益者主要是中低收入家庭。至2005年为止，低收入住房税收补贴项目资助开发了超过138万单元的廉租房，该项目所容纳的住户比早50年设立的公共住房项目还要多；到目前为止，多户住房免税债券项目资助开发了近100万套廉租房。对有房户的税收补贴也有一部分为中低收入家庭获得。以2007年为例，年收入低于5万美元的纳税人中，有488万个纳税人获得了住房抵押贷款利息的联邦个人所得税前扣除，总收益为28亿美元；有496万个纳税人获得了不动产税的联邦个人所得税前扣除，总收益为12亿美元。
4.繁荣了二手房市场的交易活动
美国的住房交易税率较低，一些州不征收该税种。联邦政府又对住房的交易实施了一系列的税收减免措施，如出售首要住房的（部分）获益允许免缴资本利得税。低交易税和资本利得税减免等一系列的措施使得住房交易的成本较低；另一方面，保有住房必须缴纳数额不小的不动产税抑制了囤积炒房。这种税收政策的设计有力促进了二手房市场的繁荣，使居民能够根据家庭的财务情况和需求变化动态地调整住房消费。在美国房地产市场中，二手房交易占据了主要部分。统计数字显示，近年来美国二手房与新房成交量之比约为6比1，受金融危机的影响，2008年内美国二手房总销售量同比减少了13.1％，仍达到494万幢。
三、美国住房市场税收调控的借鉴意义
我国目前住房价格过高，超出了中低收入家庭的承受能力。一些家庭购不起住房和一些家庭购买多套住房囤积炒房、一些开发商囤积炒地的现象并存，而一些家庭购买多套住房囤积炒房和一些开发商囤积炒地推高了房价，正是导致部分家庭购不起住房的重要原因之一。住房交易集中为一手房，二手房交易不够活跃。通过借鉴美国住房市场税收调控的做法，有利于解决我国住房市场中出现的这些问题。
1.结合我国的实际情况搞好物业税（不动产税）的征收工作
通过科学地征收物业税可以抑制住房的过度消费和囤积炒房、炒地行为，为压缩住房开发阶段的税费、降低住房价格创造条件，使物业税逐步成为地方政府的重要财政收入来源、推动“土地财政”模式的改革。为了发挥物业税抑制住房过度消费和投机的作用，税率不能定得过低，同时必须考虑不同地区房价、居民承受力的差异和当地经济社会发展的需要，可由地方政府根据本地区的实际情况在一定的范围内确定；物业税的税基也可由地方政府根据当地的实际情况按房地产评估价值的一定比例确定。征收物业税不能造成消费者税负的加重，必须压缩住房开发环节的税费，近期可将住房开发环节的房产税、土地增值税整合进入物业税，不再单独征收。住房开发环节税费的压缩必然会从根本上促进住房价格的合理化。对第一套和非第一套住房、对面积不同的住房按统一的税率征收，一是有利于确保公平；二是有利于防止避税行为的发生、操作起来也相对简单；三是有利于填补开发环节税费压缩引起的地方政府收入的缺口，将物业税培育成地方政府的重要财源、推动“土地财政”模式的改革。考虑到历史上未征收物业税导致住房价格偏高的实际情况，物业税的征收对政策实施前已购置的自住房（限1套）可予以豁免。
2.通过税收减免支持中低收入家庭自住房的购买
我国的房价收入比很高，说明中低收入家庭购房的支付压力过大，通过税收减免帮助他们购房有利于改善他们的居住状况。目前可以通过将自住房（限1套）的抵押贷款利息从应纳税收入中扣除的方式为购房者提供税收补贴，减轻购房支付压力的同时不至于激发囤积炒房的动机；将来设立和征收物业税后，可考虑将自住房（限1套）的物业税从应纳税收入中扣除。在美国，住房税收减免主要提供给了高收入的有房户使得住房税收减免政策饱受批评（Dolbeare,1986; Howard,1997; Dreier,2001）；全国低收入住房联盟（NLIHC）则在2007－2008年政策目标中明确提出“反对使高收入人群获益的税收减免，降低税收帮助低收入人群”（National Low Income Housing Coalition，2008）。与美国类似，我国个人所得税实行的是超额累进税率制度，对于高收入者来说同样数额利息（物业税）的扣除产生的减税收益更大。为了避免让抵押贷款利息扣除成为一项富人政策，可对抵押贷款利息扣除产生的减税收益设立合理的上限。基于同样的原因，将来对物业税扣除产生的减税收益也应设立合理的上限。
3.配合物业税的征收，通过减税进一步促进二手房市场的交易活动
我国目前二手房交易涉及的税费种类繁多，数额较大的税种有由买方缴纳的契税、由卖方缴纳的营业税和所得税。普通住房的契税为成交额的1.5％（首次购房并且面积小于90m[2]，为1.0％）；普通住房的营业税为销售收入减去购买房屋价款后的差额的5.55％，购买5年以上（含5年）的普通住房免征；普通住房按销售利润的20％或成交额的1％征收所得税。与美国相比总体仍明显偏高，我国二手房交易税费仍有下调的空间。美国通过交易环节的低税安排促进二手住房交易市场的繁荣，是以不动产税的征收为前提的。事实上，目前导致我国二手房交易不够活跃的一个重要原因是住房保有成本低、为获得理想的价差收益房主并不急于出售他们拥有的住房。当设立和征收物业税导致住房的保有成本增高时，通过下调交易税费促进二手房市场活跃可望收到良好的效果。由于营业税的下调空间有限，未来二手交易税的下调应主要针对所得税，减免对象以自住房（限1套）为宜。
4.通过税收减免吸引私人投资扩大廉租住房的供给
我国廉租住房建设面临着巨大的压力，光靠国家和地方政府的资金难以解决问题。截至2007年10月底，全国累计只解决了68.1万户低收入家庭的住房困难。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发［2008］131号）提出2009年要解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，但由于地方政府资金筹措困难，廉租房建设完成任务不足一半。我国廉租住房的保障范围目前仅涵盖低收入家庭，事实上很多更高收入的家庭没有能力购买经济适用房和从市场上租房，扩大保障范围很有必要。我国的廉租住房保障工作主要由地方政府承担，而地方政府的财政支出压力普遍较大，通过税收减免等优惠政策吸引私人投资对扩大我国廉租住房的供给具有非同寻常的现实意义。目前该项工作在我国尚处于起步阶段，只要政策适当今后一段时期完全可以大有作为。
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