宁波新新测绘设计研究有限公司 浙江省宁波市 315000
摘要：随着经济的发展，房地产市场发展日新月异。各个开发商之间的竞争不断加剧，建筑面积作为计算房产价格最为重要的指标已经成为了购房者最为关注的问题。但是设计计算面积和实际测量面积之间所存在的差异也会造成两方之间的纠纷，而有关此方面的政策法规还不够完善，因此对于房产测量和建筑设计计算建筑面积的分析研究是非常必要的，具有非常现实的价值和意义。
关键词：房产测量；建筑设计面积；差异性
引言
由于住房制度不断地改革完善，且商品房价格不断提升，住房问题属于与国计民生有密切联系的重要问题，由于房地产业持续发展，房屋价格不断升高，寸土寸金已经成为现实，基于这种背景，房产测量成为人们重视的热点问题，房产测量逐渐受到业主们的关注。
1房产测绘属于一种关键性资料
房产测绘属于政策性以及技术性程度非常高的一种专业化测绘工作。工作包含房产的平面控制测量，房地产的调查工作，房产要素的测量，房地产图纸绘制，房产面积测算，成果资料验收与变更测量之类内容。这其中的平面控制测量是房地产测绘中的第一道程序，是房产的基础性测量。房产要素的测量工作以及房产的调查工作主要包含房屋与房屋用地和其要素的测量调查工作，属于产籍管理以及房屋产权登记的参考根据。房产图的绘制就是绘制分幅平面图，分丘平面图以及分户图。房产的面积测算工作主要包含房屋建筑面积，产权面积，公摊面积与房屋用地面积的测算。房产的变更测量指因为房产情况持续变更展开的房产测量工作。成果资料验收属于房产测量工作最后一项内容，属于确保房地产资料成果质量的重要关卡。
2房产测量和建筑设计计算面积差异性介绍
2.1房产测量建筑面积认定
房屋管理机构都是按照《房产测量范围》进行认定建筑面积的，所定义的房产测量就是对于房屋以及房屋用电的相关信息进行采集和表述，从而为房产的产权、房地产的开发利用、房产交易和城区规划建设等提供数据参考。房产测量建筑面积的认定属于特殊性质工作，需要通过具有专业资质的测绘单位进行测量的，国家相关管理部门要对从事房产测量的机构进行审核并发放资质证明。房产测量的内容主要有：房屋建筑面积、套内建筑面积以及分摊公用建筑面积等，这些所测内容不但是房屋管理机构实施产权管理的重要参照，同时也可以使得国家充分了解房地产市场的发展情况，能够对房产市场发展情况进行调控，有效推动国民经济的健康发展。
2.2建筑设计计算建筑面积认定
建筑设计计算建筑面积认定主要是按照《建筑工程建筑面积计算规范》来进行的，能够为建筑项目的投资决策等经济性分析提供参考依据。同时此种方式也应用在规划部门批复审核的建设项目规划条件、制定城市总规划等方面。相关设计机构在完成了施工图设计后，建筑面积计算为项目工程预决算、项目分项工程量基础数据，并且也是计算工程量以及工程造价的数据指标。目前所使用的《建筑工程建筑面积计算规范》属于国家标准，此标准能够对工业和民用建筑工程面积计算进行规范，能够统一计算方法，为工程造价计价工作提供数据参考。
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2.3房产测量和建筑设计计算面积的差异性
①所谓房产测量，实际上就是采集房屋与房屋的用地信息，为房屋产权产籍管理与房屋登记工作起到指导性作用，并且也能够为房产的开发与交易、税收征集等方面的工作提供信息。在人们的日常生活中，房屋对于人们而言意义重大。房产测量工作对于房产管理而言起着基础性的作用，其可以在很大程度上为房屋产权产籍的确认以及产权人权益的保证等方面提供重要依据，并且其对于房地产行业的发展而言意义重大。对于建筑设计计算面积来说，其工程预决算与分项工程量计算这两大方面的应用是比较多的，其能够在单位建筑面积工程造价的计算、材料的用量等方面的计算起到重要的参考作用。②两者在所用标准方面也存在差异。其中《测量规范》标准规定了城镇房产测量内容和基本要求，主要应用在城市、建制镇的建成区、建成区之外工矿企事业单位和相邻居民点的房产测量，此标准主要应用在商品房建筑面积测量方面；而《建筑计算规范》更多是要满足工程造价计价的需要，现阶段我国大中型城市规划都在采用此种计算标准来计算建筑面积。两个标准之间的差异就造成了规划审批面积和房屋产权登记面积的差异。房屋设计机构利用标准之间的差异制定出了不同方案，使得开发商利用“赠送面积”的营销方式来提升销售业绩。
3房产测量对于建筑设计的指导性分析
3.1有效利用规范差异辅助建筑设计工作
就现阶段房产行业来说，开发商在实际营销的过程中对“赠送面积”的方式进行采用，其主要是因为负责建筑设计的工作人员对两种互不相同的规范上的理解与应用，在使得建筑设计与《测量规范》相满足的同时，会通过现有的建筑形式来对赠送的面积空间进行设计，并且该种方式与房产测量及设计等相关要求是相符合的。购买者在对房屋进行购买之后，在装修期间，通过对“赠送面积”进行一定的设计与改造，就可以实现原空间范围的延伸与扩大。尽管经过一系列修改与完善之后的《建筑计算规范》在建筑主体之外的空间容积率方面有着明确的规定，举例来说，错层阳台应该根据底板外围投影计算1/2面积，然而在该规范中，其计算方式仍然是对无顶盖阳台不对面积进行计算的标准进行采用，所以实际生活中，负责建筑设计的工作人员能够在之前就为购房者提供一系列的设计与改造方案，购房者通过采取合理的方案来对居住的实际面积进行扩展。该种方式不仅能够使购房者对于自身房屋空间利用率上的要求得以满足，而且也能够使开开发商赠送面积的真实目的得以实现。与此同时，后期施工与改造方案的统一性，能够使购房者自己对房屋进行改造存在的安全威胁得以切实有效的避免。
3.2有效理解和应用“规范”，丰富空间形式
确保遵照《测量规范》的基础上，建筑设计人员具有更加自由的设计空间，能够充分发挥其创新能力以及想象力进行建筑空间的设计，例如可以对飘窗、挑高空间等实施不同方式的改造等等。例如将挑高空间改造成为LOFT就是建筑设计人员和艺术家对废旧工厂厂房进行改造所得，他们将厂房进行区域分割，形成了不同类型的空间，用于构造不同的生活方式。LOFT具有上下双层的复试结构，内部空间自由没有阻碍，更有利于购房人员进行自行设计风格。此种具有较高开放性的建筑空间出现之后非常吸引现代购房人员，虽然很多地区的房地产管理机构相继推出了“限高令”，在一定程度上制约了LOFT户型发展的多样性，但是其也可以给建筑设计人员较大的启发，能够遵照现有规范的情况下不断丰富建筑空间的利用形式，形成更加适宜的住宅建筑。
3.3促使建筑设计人员更高的创新激情
我国的房地产经过了多年的发展，不同类型的户型设计都有所呈现。开发商为了进一步增加自身产品的竞争力、购房者不断提升的宜居和审美要求都对建筑设计人员的创作能力提出了更高的要求。遵照《测量规范》的基础上，建筑设计人员要具有更加自由的设计空间，对于现有建筑空间进行不断创新，创作出更加符合市场要求的建筑。
结语
总之，新时代房产测绘需要应用合理地建筑规范，施工手段以及测绘标准，推动房产测绘中的相关技术不断发展，健全房产测绘的标准，使房产测绘过程中的问题得到处理。提升作业效率，最终满足人们对房产测绘的需求。
参考文献：
[1]曹力.房产测绘信息管理系统的发展研究[J].黑龙江科技信息，2014（25）.
[2]颜应人.房产测绘管理与房产测绘信息系统发展分析[J].城市地理，2014（6）.
论文作者:张玲红,屠宗灵
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第29期
论文发表时间:2019/8/30
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