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摘要：在当前市场经济条件下房地产企业竞争日益激烈，对房地产项目进行有效的项目造价管理控制，是降低企业成本的有效途径。本文对房地产项目做好造价控制进行分析和探讨，提出了房地产项目全过程造价控制管理的观点。
关键词：成本控制；全过程造价管理；房地产
我国房地产起步较晚，但是发展飞速，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升。就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。本文将对当前我国房地产项目管理中成本控制存在的问题、降低成本控制的有效手段等问题进行分析与阐述，以提高房地产企业的成本控制意识，实现利益最大化。
1.房地产项目管理中成本控制现状及存在问题
1.1没有意识到项目设计阶段的成本控制重要性。投资决策是房地产项目的成本基础，虽然有关决策费用在总体成本中所占份额少之又少，但是对项目的整体成本影响高达90%以上。房地产项目的设计阶段就是对工程成本的控制源头，当确定投资计划后，就进入设计阶段，这是技术与经济合理结合的过程。但是我国大多设计单位中队工程项目的技术及经济分析不深入，在设计中出现“重技术、轻经济”的问题，就埋下了高成本隐患。
1.2系统的成本控制管理体系未能有效建立。在当前房地产项目管理过程中，很多企业为了降低成本，将工程肢解，分包给不同的承包人。因此在项目开发建设与施工的后期，分包工程施工单位和工程总承包单位在有关配合及施工质量、成品保护等问题上产生越来越多的矛盾，这也为房地产项目管理带来难题。
1.3成本控制管理的手段较为单一。当前在房地产项目管理中，有关成本预算工作的专业性落后，一些企业无法达到通行的国际标准，没有在招投标阶段就事先完成项目的成本预算工作。
2.全过程造价管理的思想与特点
2.1全过程造价管理（whole process cost managent--WPCM）的思想和观念由美国造价工程师协会（国际全面造价管理促进会的前身）在20世纪90年代提出的。其要义是通过有效地使用专业知识和专业技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险，是全寿命周期的费用管理，工程项目的实现是一种独特的人类生产技术活动过程。它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。
2.2全面造价管理的特性。
全面造价管理的过程是由许多前后接续的阶段和各种各样的生产技术活动构成的；每项活动都受三个基本要素：造价、工期、质量的影响；通常是不重复的，过程所处环境是开放的、复杂多变的，所以这一过程有较大的风险性和不确定性；涉及多个不同的利益主体，包括项目业主、承包商、供应商、设计与咨询中介单位等，整个过程是由他们共同合作完成的。
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3.全过程造价管理在房地产项目管理不同阶段的体现
全过程的造价管理在房地产项目工程造价控制与管理工作中体现的重点主要应放在如下三个阶段：
3.1决策设计阶段工程造价控制。
3.1.1 实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。
3.1.2 积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。
3.1.3 运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基础增加地下室，地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。
3.2 施工阶段工程造价控制
按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
3.2.1 工程招投标阶段的工程造价控制
把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。根据项目实际，确定合理的投标条件。根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。严格依照工程招投标有关文件签订工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
3.2.2 加强工程施工事中控制
严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
加强现场签证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。
3.2.3 严格按照合同进行工程款支付。
3.2.4 及时掌握国家工程造价调价动态。
3.2.5 对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。
3.3 决算阶段对工程造价的控制
竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。
3.3.1 在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
3.3.2 要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。
对房地产项目进行全过程造价管理，是控制房地产项目成本的根本，针对房地产项目的特点确定有效控制措施，从设计源头合理优化项目设计，使项目经济效益最大化，避免项目建设过程的浪费和不正当的变更，对项目竣工验收工程量的核实、计算按合同规范进行等等，最终目的是要实现项目的全过程管理控制，实现项目成本控制目标，对房地产企业的成本控制，提升房地产企业经济效益有十分显著的作用。
参考文献
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[3]张小君、陈小庆.试析房地产项目管理的优化[J].科技资讯.2008（27）
论文作者:郭曙光1,侯茜2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/25
标签：工程造价论文; 工程论文; 房地产项目论文; 项目论文; 阶段论文; 成本控制论文; 全过程论文; 《建筑学研究前沿》2017年第15期论文;