当前房地产的发展形势、趋势与争论，本文主要内容关键词为：形势论文,趋势论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1009-2382(2006)09-0005-05
一、中国房地产业进入宏观调控时期
2003年8月，国务院颁布关于《促进房地产持续健康发展的通知》(共六条二十项内容)。2005年3月，国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》(共八条)；同年5月，国务院七部委联合颁发《关于做好稳定住房价格工作的意见》(共八条)。2006年5月17日，国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题提出了六条原则性的针对性措施；5月29日，国务院九部委联合颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。近三年时间内，国家共颁布五个“国”字号的文件，对一个产业实行宏观调控，历史罕见，足见高层的重视程度和决心。
二、房地产宏观调控的背景因素和政策取向
“十五”期间，中国经济有了长足的发展。其经济发展规模、增长速度、出口能力、外汇储备水平令世界为之震惊，纷纷调整其对华的战略视角和经济政策。经济发展过程中，隐藏在背后的一些深层次的问题逐渐显现，困扰着中国的高层和民众。譬如，经济发展对生态环境造成了非常大的破坏性冲击；经济资源难以承受维持GDP增长的巨大需求，重要生产资料国内外都呈现价格上涨的强劲势头；中国东西部差距、城乡差距、贫富差距进一步扩大，影响到社会稳定；国有企业改革方向和路径存在较大的争论，以致停滞不前；党和政府干部队伍中的腐败问题难以遏制，存在蔓延和上台阶的新趋势等。在进入新世纪第二个五年计划的关头，党中央提出科学发展观、和谐社会、友好环境、自主创新，实行经济和社会发展的若干战略调整等一系列具有长远意义的指导方针。
由于我国正处于经济和社会的重要转型期，在经济领域投资主体已经多元化，在社会领域利益主体已是多元化，在思想领域价值观念同样也是多元化。因此，我国社会在对待改革和发展的问题上，势必产生不同的认识和理解。一部分人认为，反映在教育、医疗、住房、社会保障等方面的问题，表明我国的改革措施已经转化为一种利益掠夺的手段。改革加剧了社会不公平的效果，改革的共识已经基本破裂，改革的动力已经基本散失。另一部分人认为，我国经济中的垄断和腐败问题是造成贫富悬殊和平等受损的主要因素。只有坚定地推进改革，坚定地走社会主义市场经济的道路，才能够度过今天的改革攻坚阶段。
反映在房地产的问题上，自然也呈现出两种截然相反的价值取向和评价认识，主要是强化住房的社会保障化体系及其产业道路，还是坚持房地产发展的市场化取向；是重点保障弱势群体、中低收入者的住房需求，还是满足社会各个阶层的住房消费需求；是由政府决定住房的供应结构、房型面积和价格水平，还是由市场决定住房的供应结构、房型面积和价格水平；是采取收缩住房需求的经济行政调控手段，还是使用扩大住房需求的经济行政调控手段；是采取全国一刀切的刚性统一的调控指标，还是采取有差别、有弹性、有针对性的调控措施。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。
三、上海住房价格一度非理性上涨经济成因分析
上海在2004年10月到2005年3月长达半年的时间里，市场住房价格失序、失控、失理。如果不采取断然措施，会波及到全国房地产市场，甚至影响到我国金融业的安全运行。所以上海市政府首先踩了刹车，实施了调控措施，接着国务院在上海踩刹车的脚上又踩了一脚，实行了两次刹车，及时扭转了危险局面。但是，对于形成上海房地产市场住房价格短期内疯狂上涨的机理成因，上下都没有认真地作出总结，以便在找准根源的情况下对症下药，标本兼治。把问题简单地归纳为市场炒作和地方政府监管不力，是一种最省力也最不负责任的说法。上海在长达五六年的时间里，住房市场价格不断上升，合理因素是占主导的。但是，一些非正常的因素直接成为上海房价疯涨的导火线。
首先，经营性土地实行招拍挂。此办法直接导致了上海的土地价格在短时期内突升。以浦东为例，如果将2003年6月浦东住宅用地定基地价指数作为100，那么到2004年12月份，浦东8个土地级别的地价定基指数最低为176，最高为372。地价短期内推动房价上升是一个客观的事实。
其次，世界范围内的经济调控目标直指中国的人民币汇率。由于中国加入WTO以后，中国出口贸易和外汇储备大幅度上升，按照一般经济规律，中国人民币汇率调整势在必行。但中国政府考虑到国内外的种种因素，又特别不愿在外国的压力下调整人民币汇率(希望出其不意地实施调整)，迟迟抗住外来压力，致使海外热钱、机构投资者和一般投资者不约而同地拿中国特别是上海的房地产作为投资的平台，希冀获得短期或长期的价差、利差和汇差。
再次，中国银行业放水支撑上海房地产开发和消费信贷。房地产业的开发和消费信贷是中国银行业的优质贷款业务。房地产业带给金融业的正面影响是主要的、现实的，而负面影响是预期的。在上海住房价格疯涨的半年时间里，中国的所有银行没有一家对上海采取信贷紧缩措施，基本上都是敞开口子支撑上海的房地产开发和消费信贷，导致价格飞飙，而购买能力不见减弱。事后金融业却在批评房地产业的过程中，提高了贷款利息，维护了自身的利益，释放了经营风险。
最后，上海的网上交易平台当时成为违规交易的合法通道。本想通过网上交易实现交易信息的公开、透明，杜绝暗箱交易和囤房惜售行为，但由于网上交易是可以撤单的，期房是可以转手的，导致一大批的楼盘撤单率在200％、300％甚至400％。大批套利者而非最终消费买家涌入市场，以虚名顶虚名，每一次转手都推动了价格的上升。
正是由于上述的经济机理综合作用，导致像上海这样的中国最强势的地方政府，在连续多年拉起房地产预警警报的背景下，仍然未能把住房价格控制好，直接导致了2005年3月份中央政府的直接干预。实际上上海自身的原因是次要的、被动的，外部经济因素才是主要的推手。
四、上海2005年宏观调控成效非常明显
国务院房地产宏观调控直指四项存在问题，它们是房地产投资过热、住房价格上升过快、住房供应结构不合理和房地产市场秩序紊乱。上海市在中央的领导和支持下，认真贯彻落实调控的各项具体措施，在2005年交出了一份总体合格的答卷(见表1、表2)。
表1 2005年上海房地产和其他三城市比较
上海
北京 广州深圳
投资额(亿元)1246.861525.01488.86 419.59
均价 6842
6788 5107
7140
销售面积 3158.873123.44753.01 993.2
空置面积
535.49 1374.2563.23 168.31
表2 2005年上海房地产占全国比重
量 占全国比重(％)
投资1246.86亿元 7.9
竣工3095.74万平方米 6.3
销售3158.87万平方米 5.7
空置535.49万平方米
3.8
均价
上海为6842元/平方米，全国为3242元/平方米
一是投资增长得到遏制。全年房地产开发投资额1247亿元，比上年增长6.1％，增幅回落24.3％。商品房销售面积3159万平方米，比上年下降9.5％，其中商品住宅销售面积2309万平方米，下降12％。如果不包括全市配套商品住宅销售面积，全市商品住宅销售面积较上年下降21.2％。二是商品住宅供应结构发生巨大变化。重大工程配套用房和经济适用房竣工面积358万平方米，销售面积850万平方米。这两部分的低价商品房占全市商品住宅销售总量的37％。三是商品住宅价格上涨幅度趋向合理。平均价格(包括配套商品房)2005年是6698元/平方米，比上年上涨4.9％，涨幅同比回落10.2％。四是市场交易进一步实现规范。违规交易漏洞业已补上，盲目炒作势头基本扭转。
五、2006年上半年全国和上海的房地产市场形势基本正常
2006年1-5月份上海房地产开发投资共计453.33亿元，同比下降了0.2％。2006年1-6月20日，全市新增商品房供应量为1263万平方米，同比下降了15％。商品房和商品住宅市场交易量走了一个前扬后抑的马鞍型。受宏观调控政策的影响，2006年6月上海住房成交量产生了较大幅度的下降。从住宅市场看，该月住宅成交规模达167万平方米，较上月增加57.8万平方米，环比面积降幅达32％；从办公楼市场分析，该月出售的价格仍保持稳健上升的态势，平均涨幅2.6％(见图1、图2、图3)。
2006年1-5月全国房地产发展主要表现如下：一是投资增幅继续回落。全国完成房地产开发投资5658亿元，同比增长21.8％，增幅比上年同期回落2.5％，比1-4月提高0.5％。二是商品住宅投资保持较高增长。全国商品住宅完成投资3892亿元，同比增长25.4％，占房地产开发投资的比重为68.8％，比去年同期上升了2％。在全国商品住宅投资中，经济适用房完成投资149亿元，同比增长3％；经济适用房投资占房地产开发投资的比重为2.6％，比去年同期下降0.5％。三是办公楼和商业投资继续增长。在全国房地产市场上，办公楼投资263亿元，增长13.5％，增幅同比回落7.1％，所占比重为4.7％，同比回落0.3％；商业营业用房投资696亿元，增长20.8％，所占比重为12.3％，同比下降0.1％。四是商品房价格呈上扬态势。全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.1％，涨幅比上月下降0.3％；环比上涨0.8％，比上月增长0.1％；全国商品住宅平均销售价格3199元/平方米，比前4个月平均销售价格上涨77元/平方米(见表3)。
表3 2006年1-5月新建商品住宅价格增幅情况
城市涨、跌幅(％)
大连
15.2
深圳
13.7
呼和浩特 11.4
泸州
10.8
南充
10.6
福州
10.3
锦州
-0.8
上海
-6.2
资料来源：国家统计局。
六、房地产宏观调控中的尴尬
一是没有房地产宏观调控到位的具体量化考核指标。上海2005年的房地产调控结果，现在没有人进行认定和考评。上海下一步是巩固去年的调控成果呢，还是需要进一步采取更为严厉的调控措施呢？没有量化目标考核的调控只能是一种情感调控。
二是调控措施反而增加了中低收入者购房的困难。增加贷款利息、提高交易税费、延长交易时间、提高首付比例等都提高了中低收入者的购房门槛。炒房的赶跑了，想买房改善自住的却依然进不了市场。二手房交易由宏观调控增加的交易成本，市场上大都是由卖方承担的。如果取消期房预售，中低收入者更加难以买房。
三是到底有多少需要政府帮助的双困户谁也没讲清。政府应该帮助解决的是那些收入水平低、住房水平低的双困户。现在媒体只叫房价高买不起，但不见任何一个城市拿出调查后的数量清单，拿不出解决双困户住房问题的有效办法和时间节点。其实“住房需要”和对“住房需求”是完全不同含义的两个概念。按照“住房需要”确定市场“住房需求”的政策，其结果是可想而知的。
四是房地产市场交易出现萎缩。按理说宏观调控政策措施应该导致更多老百姓能够进入市场，房产交易量扩大，房地产生产能力进一步提高。但现实情况是措施一出台，市场交易量立马下降，上海2005年二手房成交过户面积比上年下跌了28％，2006年6月份新房交易量应声跌去30％。
五是针对土地房产价格的调控措施其结果都是反向的。严格控制土地利用和批租总量的措施，其结果是土地价格大幅上涨；严格控制禁止别墅用地的政策，导致别墅成为所有商品房品种中价格上升最快的物业；要求70％新建商品住宅为90平方米以下，市场的反应是大房型价格上升；调控剑指上海和长三角地区的房价，北京、大连、深圳等地区的住房价格却上升了；调控的范围主要是商品住宅，结果办公楼、商铺、工业厂房的价格却不受调控的丝毫影响，依然按着供求关系寻找着自己的市场定位。
六是宏观调控演变成微观和产品调控。中国经济的发展水平和购买能力在各地是极其不平衡的，各地的住房市场需求也是完全不一样的。现在要求各地70％的土地用来建造经济适用房，70％的面积要在90平方米以下的小房型，宏观调控的科学性、可操作性和权威性被决策者的政策所挑战。
七是依靠行政权力而不是市场规则作为调控行动的主旨。一些媒体将房地产宏观调控可能变成“空调”，而轮番扫向了社会不同群体。他们分别是开发商、地方政府、本国炒房者、外国投资者、多套房屋拥有者、别墅居住者等。我们不能总是以权力不够而不是权力不当来作为对制度失败的反思结果。也不能总是以权力的执行层面而不是权力的规则层面作为政策失效的反思结果。
八是在对房地产业的批评中利益集团维护的是自身的利益。土地批租费用全额留在地方，本来是中央和地方就事权与财权划分充分协商的结果。地方收取的批租费用大部分用于动拆迁，地方政府在土地批租中的收益也主要是用于地方城市建设，有时动拆迁费用不够，地方政府放弃自身的收益用于动拆迁补贴也是常有的事。现在舆论不经过法定程序而直接要求中央分享地方土地批租收益。于是财政部要求如果执行，中央分享部分全部进入国库，建设部要求用于经济适用房建设，国土资源部要求用于土地价值补偿，都在貌似合理的要求下维护着自身的利益，全然不考虑这种做法的合法性和必然导致土地批租价格上升的后果。
九是某些政策执行的操作性和可行性不强。好的政府政策有两条标准，一条是给老百姓带来实惠和实际利益，受到老百姓从心底里的拥护；二是易于操作便于控制能够落实。房地产调控政策变化太快，缺乏连续性、稳定性，甚至连政策观察期都没过，新条文就取代了老条文。从文件颁布到实际执行时限太短，实施部门都来不及做细则、调人员、练程序、印表格。建设部提出的“套内面积”新名词，结果公开解释了三次，还是叫人不太明白。如“家庭唯一生活用房”、“限购一定面积”、“合理费用”、“境内学习工作时间超过一年”等条文存在巨大政策模糊空间。具体实践中没有认证审定的操作执行机构。执行这些模糊条文恶化着我国本已脆弱的诚信体制和诚信局面。逼着老百姓、政府的认证审批和税收银行部门循环着“制造——提交——审批”的流程进行假凭证、假发票、假公证、假赠与、假交易的无谓无用功。
七、房地产业的发展趋势
1.新一轮宏观调控将导致市场先抑后扬。2006年四、五月份发起的新一轮宏观调控以后，政府层面出现了两个动向：一是中央部委特别是建设部对调控措施不断做出说明解释，二是除极个别城市外绝大多数城市没有推出自己的配套实施细则。从市场表现看，总体的趋势是成交量急剧萎缩，接着是交易价格下移，然后是交易量完成筑底，最后是交易价格完成筑底，从而实现市场回暖。相对于一手房交易，二手房的交易量萎缩的程度短期内更大。高价房由于利润空间大，其价格波动不会对总体经营成果产生重大影响，同时由于其城市中心地段的位置导致其抗跌性较强。低价房由于成本刚性和利润空间小的缘故，价格波动往往跨过盈亏临界点。
2.土地和房产价格的上升趋势难以逆转。在宏观调控政策背景下，短期内交易量会出现急剧下滑，因为无论是以投资为主要目的还是以改善自住为主要目的市场客户都会持币观望，选择暂不进场的策略办法。如果一段时间房屋供应量偏大形成一段时间的供应大于需求的局面，房屋价格会略有下调，但不会是深度跌幅。我国房地产市场的初级发展阶段和我国生产要素包括房地产生产要素的价格环境趋势，都决定了我国房地产价格仍有较大的上升空间。政策改变不了上升趋势，只能调节上升的幅度和速度。在投机气氛特别盛行的时候，政策的作用越大。
3.政府主导经济适用房的建设和分配。在上个世纪80、90年代，全国各地城市还是存在着经济适用房建设和分配的相对完善的体制的。上海市各区县和各经济区的住宅办曾经发挥了较好的作用，后来随着房地产市场化的进程和取消福利分房，住宅办纷纷翻牌成为面向市场的房地产经营公司。在新的形势下随着公共服务型政府的逐步建立，在政府主导下对双困户所需的廉价房和廉租房进行开发建设和分配已是大势所趋。在我国房地产大市场中将出现相对封闭又与大市场适时连通的经济适用房小市场，实现大小市场并存的双轨格局。
4.房地产宏观调控的确存在“调空”的可能性。投资过热、价格上升过快、供应结构不合理、市场秩序有些乱这四大问题并不是房地产业所特有的，中国经济中的大多数产业都具有类似的问题。中国的房地产业并不存在现实的产业危机，其生产要素和市场需求都是比较充分的，房地产业是中国各地经济的支柱产业的局面已经形成。中国房地产业的现存问题不会影响到整个国民经济的健康运行，也不会拖累甚至要挟中国的金融业，而恰恰相反，房地产业是中国金融业的重要支撑产业。中国金融业的风险主要来自于金融业自身管理的问题。近20年来是我国城乡居民解决居住问题历史上从未有过的最好时期，也是我国城市形态和功能发生巨大变化的最好时期。如果看不到这一切，以为房地产是中国经济的原罪和祸害，那么我们只会给自己增添麻烦。现在关于房地产的一些舆论是将经济问题政治化、社会问题理想化、预警问题现实化、长远问题短期化、复杂问题简单化。因为房地产的不动产特性，所以难有全国范围内的房地产宏观调控，只有房地产区域调控，与其将力量放在打压房地产价格上，不如完善居住保障体系和培育市民的“自住其力”。
标签：商品房论文; 宏观调控论文; 上海房地产论文; 楼市调控论文; 宏观调控手段论文; 房地产业论文; 土地政策论文; 购房论文; 经济学论文; 调控论文;