（东莞市黄河集团房地产开发有限公司 广东东莞 523000）
摘要：工程造价控制是房地产开发工作最重要的内容之一。房地产企业造价管理的好坏是一个关键性因素,成本控制的好坏决定于造价管理的方法和制度执行的力度。基于此，本文分别就房地产决策阶段、设计阶段、招投标阶段及基建阶段造价控制进行了探讨，旨在为房地产开发企业有效控制工程造价提供参考。
关键词：房地产开发；决策；规划设计；招投标；基建；造价控制
随着国家经济建设的不断深入,房地产行业不断发展，房地产市场逐步走向成熟和规范,房地产行业的利润率趋于平均化,房地产企业和房地产投资商已越来越重视房地产项目的造价控制。如何进行科学、有效的造价控制与管理也是房地产公司降低成本、提高投资收益、实现既定投资目标不可回避的一个现实问题。审视当前房地产项目造价管理的现状,房地产开发企业对项目造价控制重视程度日益提高,但大多数企业的开发项目却未实行全过程造价管理,并且只重视项目施工阶段的造价控制,因此造价控制的效果不太理想。所以，在当前房地产市场竞争激烈的状态下，通过对开发项目进行全方位、全过程的工程造价控制，能够最大化的提升房地产企业的经济效益。
1 项目决策阶段的工程造价控制措施
项目决策是对投资方案进行选择和判定的过程，在该环节需要对
拟建项目各项功能的可行性和必要性从建设方案和技术经济方面开展相对经济化的比较分析，以确保最终的选择的经济性。实践活动表明，该阶段对工程造价的影响程度在80% 以上，甚至于更高，所以，项目决策阶段是对工程造价进行控制的关键环节。项目决策阶段需要从已选定的建设规模、建设地点、建设标准、工程技术方案等环节出发，开展项目的投资估算。在房地产开发项目的可行性研究报告中，投资估算是极为重要的内容，为投资决策提供基本的依据。所以，在该阶段对工程造价控制时，需要确定科学合理的建设规模，然后基于此进行建设标准的确定，进而选用科学有效的方式开展投资估算，最后在完成各项设计和管理之后从财务角度对项目的可行性进行评价。
2 项目规划设计阶段的工程造价控制措施
在整个工程项目中，项目规划设计费通常情况下只有建设费用的1.5%～2%，可是项目工程的规划直接影响到整个建筑工程的质量。如果建筑规划做得很详细，那么不仅能够达到建筑标准，而且还能为房地产开发公司节省一大部分资金；如果建筑规划做得不到位，那么不仅影响整个工程的工期，还会消耗公司更多的资金。因此建筑工程规划水平直接与工程的建设工期、项目成本及工程质量有着直接的联系。其中建筑工程规划的内容主要有下面几点。
(1)房地产开发公司在对设计标准进行裁定时，要选择具有实力的设计单位。这样主要是方便配合地产商的工作，地产商就可以直接把建筑设计工作直接交付给专业的设计机构完成设计，只是最后选择出一个相对适合的设计方案就可以了。目前市面上有好多建筑设计机构，其建筑设计市场竞争也非常激烈，这种激烈的竞争环境是地产商们最愿意看到的，因为地产商可以从中选择出性价比最高的设计机构来完成整个工程的设计。通常情况下地产商们会拿着几家设计机构的方案进行对比，通过专业性的分析后再选择出一个相对完美的设计方案。这样做的目的是为了保证地产商们的最大经济效益，同时也是保证设计方案具有高质量。
(2)严格把控图纸设计工作。当设计图纸未确定时，房地产开发公司要对其图纸进行一系列的审核工作，这样不仅能保证图纸无差错，而且也能保证工程的预算结果不改变。从整个工程项目上来讲，图纸审核工作就是把图纸中的不足或者一些错误进行及时地纠正，这种消耗的成本也是最低的，但是所产生的影响是巨大的。因此要严格把控图纸的设计校验工作，开发商务必要邀请一些专家学者来对其图纸进行系统性的研究分析，以此保证审核的质量。
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3 招投标阶段的工程造价控制措施
3.1 完成项目招投标工作的注意事项
(1)务必要仔细编写工程招标书及标底。在制定招标条件时要严格要求，认真做好整个招标工作。一般情况下，对于建筑工程的招标主要有两种形式:一种是面向市场公开招标；另一种是针对性邀请招标。其工程的招标书要严格按照其标准制定，工程预算要尽可能地包死，中间不要留有空隙。对于招标控制价制定，一些略有实力的公司就可以自己制定，对于招标控制价的要求就是要保证其质量，将整个工程的标底制定在合理的区间即可。最后要对其工程造价的结果进行系统性的检查，保证投标工作顺利进行。
(2)在工程项目投标过程中要保证其公开透明
对于参与投标的施工方要进行系统性的审查，同时还要对其进行实际考察，以免选择施工质量较差的施工单位。因为一个优秀的施工团队能够保证其工程项目的质量。
(3)按照低价原则选择施工方。从目前的工程投标形势来看，地产商一般都会选择价格相对较低的施工方，这样不仅可以保证地产商的最大利益，而且也能减少投标单位之间的激烈竞争而压低标价，但是这种做法要在保证施工质量的前提下才可行。
3.2 工程合同签订注意事项
在现代化的建设过程中，合同具有规范性和法治性，在房地产项目施工中，可以制定严密的合同条款，通过法律的渠道维护自身的合法权益，避免具体施工中施工单位的不合理索赔，以实现对工程造价的有效控制。完成投标工作之后，在对合同条款进行签订时务必要仔细认真，这样做的目的就是避免日后甲乙双方出现踢皮球情况。甲乙双方在签订合同时，要按照相关的合同标准来签订，如果合同中谈及到相关的工期、款项等问题时，双方都要进行仔细的核对检查才能完成签定。当合同中对于工程招标条文及工程设计中描述含糊时，双方要进行针对性的商谈，将所出现的问题明确化。项目工程的主要负责人都要明确自己在工程中所要负责的工作有哪些，这些也都要出现在合同中，不仅是为了完善合同的机制，而且是为了保证工程的质量，如果日后工程出现任何问题都能有据可循。除此之外，在工程合同中还要明确工程中的相关保险及工程风险的控制措施，这样可以进一步提升项目工程造价的控制质量；当工程中出现突发事件时，保证施工方能够及时解决相关的损失及赔偿事宜。
4 基建阶段的工程造价控制措施
根据工程基建标准开展工作，这里主要是指按照相关工程的基建标准处理相关的事宜，基建标准是经过多年的完善而制定出的一套标准体系。在施工过程中要科学合理地制定施工顺序，引进一些与工程相适应的管理机制，这也是造价工作的核心工作。同时在项目工程中施行竞争机制，在保证环境公平的情况下完成工程项目的竞争，开发商对此可以选择出比较靠谱的施工方、工程设计部门及承包单位、材料供应商等。在到达规定工期时，务必要按照合同条例完成各项工程项目并要有验收单据。除此之外，在工程结束后，还要做好工程账务工作，其主要是对工程材料和完工之后的调价进行细致审核。
5 结语
总之，房地产项目造价控制的好坏,直接关系到房地产开发公司项目的质量和经济效益。因此，开发公司应从多角度、多方位全面考虑房地产工程造价的控制要素及其实质，对工程项目的造价进行科学和有效的管理控制，在降低公司项目工程成本的基础上,最大化的实现既定投资目标以及提高投资收益，以保持市场竞争力，实现稳健并快速地发展。
参考文献：
[1]李红.基于房地产开发项目造价控制分析[J]. 低碳地产, 2016, 2(11).
[2]白彦斌.房地产开发项目全过程造价控制要点分析[J]. 江西建材, 2016(16):242-242.
论文作者:刘南娟
论文发表刊物:《电力设备》2017年第4期
论文发表时间:2017/5/16
标签：工程论文; 项目论文; 工程造价论文; 造价论文; 阶段论文; 工作论文; 标准论文; 《电力设备》2017年第4期论文;