房地产投资信托运营模式研究，本文主要内容关键词为：房地产投资论文,模式论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2003年7月，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》加强了对房地产信贷的管理，提高了对借款人的要求，限制了房地产贷款的发放。我国房地产市场过分依赖银行贷款，如果《通知》得到严格执行，房地产市场必然面临“失血”危险，因而客观上需要拓宽房地产市场的融资渠道，这为房地产投资信托(REIT)的产生和发展提供了广阔空间。
一、房地产投资信托简介
（一）房地产投资信托的概念
房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)简称REIT，在本文中有多层含义。REIT首先是一种投资方式，即委托人（投资者）基于REIT合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至受托人——REIT的发起人，由受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，受托人依据REIT合同对信托财产进行管理和处分，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。其次REIT还是进行房地产投资信托的金融机构，是房地产投资信托产品的生产者和销售者，也是委托人（投资者）交付的信托财产的掌管支配者。REIT第三层含义是房地产投资信托产品，这个产品具有一定的效用，可满足投资者的需求。金融产品就是金融机构根据公众的需求在法律许可的范围内，将某种投融资方式标准化、制度化。公众的投资其实就是购买或出售特定金融产品的过程。
（二）房地产投资信托的特征
1.REIT的主要投资对象是房地产，以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。
2.REIT是资金信托和财产信托的结合。其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证；而REIT除了接受货币资金外，还接受房地产。
3.REIT持有者只享有收益权和知情权。以此使其区别于股票，普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策；而REIT的投资者没有这些权利，投资者如对REIT的管理者不满，只能“用脚投票”，即在市场上卖出或要求REIT发起人赎回其发行的资产收益凭证。
4.REIT价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值。而普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入，与每股的账面价值关联程度不大。
（三）房地产投资信托的分类
1.股权信托(Equity REIT)和抵押信托(Mortgage REIT)。股权信托取得的是房地产的所有权；抵押信托取得的是抵押贷款的债权。
2.开放型(Open-End REIT)和封闭型(Closed-End REIT)。其区分标准是能否追加发行和投资者能否随时要求发起人赎回，类似开放式基金和封闭式基金的区别。
3.特定型(Fully Specified REIT)和未特定型(Blind Pool REIT)，前者又称规定信托，其在募集之初即对其计划购置的房地产加以详尽的描述，投资者可以获取投资对象更加详尽的信息；后者又称“空白支票”信托，其在REIT募集之后再决定投资对象。
4.房地产信托和资金信托。前者又称交换信托，是指投资者以其所拥有的房地产来交换REIT受益凭证，从而取得信托参与权；后者是指投资者以货币资金购买REIT的资产受益凭证，信托财产是资金。
上述每一类REIT代表一种投资方式。事实上只经营单一品种的REIT并不存在，各REIT总是经营上述几类甚至全部的业务，只不过结合自身状况有所侧重。
二、房地产投资信托的运营模式
REIT的基本分类是股权式和抵押式，由于抵押式REIT运作比较简单，无法体现REIT的创新和精华，因此本文所论述的主要是指股权式的REIT。股权式的REIT又可以分为房地产信托式和资金信托式。前者是指投资者用其所拥有的房地产来交换受益凭证，从而取得参与权，又称交换信托；后者是指投资者用货币资金购买REIT的受益凭证，而取得参与权。
（一）房地产信托式REIT的运营模式
房地产信托式REIT的信托财产是房地产，房地产的原所有人将产权转让给REIT，但REIT并不向其支付现金，而是签发受益凭证。原所有者在取得受益凭证后，可以将其在证券市场上出售，从而取得相当于直接销售房地产的价款。
其基本运作模式如下：
①房地产原所有者将产权转移给REIT，REIT并不向其支付现金；
②REIT再将房地产委托给专门的房地产公司进行销售或者出租；
①房地产原所有者将产权转移给REIT，REIT并不向其支付现金；
②REIT再将房地产委托给专门的房地产公司进行销售或者出租；
③专业房地产公司销售或出租房地产所得收益交由保管机构保管；
④保管机构根据信托合同，将收益直接交给投资者（受益凭证的持有者）；
⑤REIT在取得房地产产权后，应同时向原所有者签发受益凭证；
⑥原所有者将受益凭证在证券市场上出售，进而取得相当于直接销售房地产的价款；
⑦普通投资者支付价款，取得受益凭证，从而成为REIT受益人；
⑧为避免房地产的原所有者与REIT的管理者进行损害投资者的关联交易，应委托独立的房地产估价师对拟转让的房地产进行估价，估价金额作为受益凭证价值基础。
房地产信托式的REIT可以使投资者对拟投资的房地产有比较直观的认识，对REIT来讲不必付出现金即可获得一宗收入潜力已知的房地产。此外这种方式还可以享受税收优惠，比如原所有人转让房地产给REIT，并没有从其那里获得现金，而是一种收益证明，因此这种财产转移不是“真实销售”，REIT不需缴纳契税，而原所有人不需缴纳营业税，从而减少了REIT运营的税务负担。
（二）资金信托式REIT的运营模式
资金信托式REIT的信托财产是资金，投资者用现金来购买REIT的参与权，其基本运营模式如下：
①投资人A将货币资金交付给REIT；
②REIT收到资金后，应将其交给保管机构保管；
①投资人A将货币资金交付给REIT；
②REIT收到资金后，应将其交给保管机构保管；
③保管机构根据REIT的指令将资金投资房地产，或者投向法律允许REIT投资的其他投资品；
④投资所获得的收益交由保管机构保管；
⑤保管机构根据信托合同将投资收益直接交付给投资者（受益凭证持有人）；
⑥REIT在收到投资者A交付的货币资金后，应同时向投资者A签发受益凭证；
⑦受益凭证可以证券市场上交易，投资者A可将受益凭证转让给投资者B；
⑧投资者B支付价款，取得受益凭证，取代A成为REIT的受益人；
⑨房地产管理顾问公司为REIT提供专业的管理咨询信息，REIT也应向其支付咨询费。
资金信托式REIT的优点在于可以吸引中小投资者参与房地产投资，同时由于REIT握有现金，可以灵活选择投资项目。但是也有其弊端，比如在REIT收到资金后，由于没有合适的投资项目，可能会损失资金的时间价值，从而增大投资的机会成本和再投资风险。
（三）REIT的功能
REIT是房地产相关机构的“整合者”和“资产转换者”。从“流程图”可以看出：除了REIT自身为新设机构外，其他诸如投资者、估价机构、管理咨询机构、保管机构等都是已有机构。REIT的功能在于把他们重新组合起来，形成一个有机整体，实现资本、产权、信息的有序流动。此外，REIT还是“资产转换者”，在资金信托式REIT中，它将投资者的资金转换成资产受益凭证，再将归集的现金转换为房地产的股权或其他权益。在房地产信托式REIT中，它将房地产转换为可流通的资产受益凭证，再将房地产转换为现金流交付给受益凭证的持有者。
REIT是房地产经营管理的“消极者”。REIT是一个金融机构，其专长是资本运作，因此其只负责资产管理和投资决策。如美国法律就对REIT的消极地位和被动性做了强制性规定：REIT的经理和雇员不得积极地从事对REIT所拥有的房地产的管理和运作，也不得向REIT的租户提供物业管理服务和向租户收取租金等工作，REIT应将此类工作外包给独立的承包商来进行。这样既可以发挥REIT在资本运作方面的专长，又可以防止REIT进行关联交易诱发道德风险，最大限度地促进资本市场的效率和保护投资者权益。
三、房地产投资信托导入我国的意义
房地产投资利润丰厚，收益稳定，一直是资金投向的热点领域。但是其所需资金量巨大、回收期长等特点又使社会闲散资金和中小投资者望而生畏，其流动性差又使得偏好资产流动性的机构投资者不敢轻易“染指”。房地产投资的缺点，成为房地产市场和资本市场沟通的障碍。因此推动资本市场和房地产市场的进一步结合，急需进行金融创新。创新的关键就在于使房地产变为可以自由流动的证券化资产。房地产投资信托的应运而生，无论对房地产市场还是资本市场都具有重大意义。
（一）REIT可以增强房地产投资的流通性。房地产交易手续繁杂、耗时费力、变现成本较高，投资者须冒极高的流动性风险。而REIT以证券化形式来表现房地产的价值，投资者只拥有证券化了的受益凭证，虽无拥有房地产之名但却有其实，又可随时变现，一定程度上消除了投资者对房地产不易脱手变现的顾虑。
（二）专业化经营有利于提高房地产的获利能力。由于REIT经营权与所有权的高度分离，通过专业化的经营管理可以大幅度提高房地产的经营绩效，亦可使得资本市场上REIT受益凭证的价格上涨，使投资者可以分享房地产专业投资经营的成果。
（三）分散投资风险。房地产的区位性使得不同地区、不同地段的物业即使各方面相同，仍会有明显的需求、价格差异。此外投资房地产所需资金巨大，单个投资者无法通过分散投资来规避风险。而通过投资REIT凭证，投资者不仅可以投资不同类型的房地产，甚至可以投资不同地区的房地产，以此来分散投资风险。
我国金融产品单调，投资者对金融创新产品的需求十分旺盛，房地产投资信托(REIT)作为一种金融创新产品也正在从理论走向实践。2003年11月上海爱建信托推出的“爱建新城”项目信托计划就是一种REIT产品，其一推出便受到市场追捧，销售良好；2002年7月上海国际信托投资公司推出“新上海”国际大厦项目信托计划，不到十天便销售一空，体现了投资者对REIT产品的旺盛需求。
房地产投资信托是房地产证券化的一种重要形式，它既可满足房地产市场的巨额资金需要，又可以满足资本市场上的资本获利需要和流动需要，能够成为沟通两个市场的“桥梁”，从而实现两个市场的“双赢”。
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