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邓小平说过：“金融很重要，是现代经济的核心。金融搞好了，一着棋活，全盘皆活。”斯蒂格里茨也谈过：“金融体制是经济的大脑。”“住房改革的成功取决于金融体制改革的成功”。福利分房的取消使广大居民个人成了住宅商品的巨大潜在需求者，同时国家又决定把住宅产业培育成新的消费热点的经济增长点。而由于本身具有价值大、耐用期长等特点，住宅商品的消费在现代社会离不开金融业的支持。今天的中国居民已不能再以那种传统的消费方式即攒足钱再消费的方式去对待住宅商品。那样对个人来说是一种生活质量方面的损失，对整个社会来说，会对经济发展产生不利影响。而且目前的中国社会房价与收入比高于发达国家和一般发展中国家，这就更迫切地需要金融业的大力支持。
那么住宅产业该如何与金融业相结合呢？在国外，主要有三种模式：一是美英模式；二是德国模式；三是新加坡模式。我们中国目前实际上也正在或多或少地借鉴着上述三种模式。那么，何种模式能更好地适应中国的国情呢？我们不妨来逐个分析一下。
一、在中国目前存在着多种因素制约其发展的美英式个人住房抵押贷款模式
这种模式的突出优点是能在短时间内较快地促进住房销售，实现住房建设资金的及时回收与快速周转。在美国，居民购房资金的80%以上来自金融机构的贷款，且抵押债券已成为仅次于国库券的第二大债券。在德国，抵押银行住宅贷款占德国所有住宅贷款的比例约为40%，在其它大多数国家的商业银行贷款中，住宅抵押贷款都要占到约1／4～1／3。而在中国，目前住房信贷占全国总信贷的比例微乎其微，而且住房信贷中个人购房信贷所占的比例也很小。那么这是为什么呢？主要原因是这种个人住房抵押贷款模式需要有一个发达的市场环境，比如，要求有发达的住房抵押二级市场与证券市场，要求银行有足够的资金等。而在目前的中国，市场经济还不够发达，各类市场发育都不够健全，住房二三级市场尚未建立起来。这就使银行发放个人住房抵押贷款面临较大风险，加之转型期居民的社会地位、现期收入和预期收入的不稳定及房价与收入比过高等更进一步加剧了银行风险，使银行被迫审时惜贷。下面就来具体地谈几个有关的问题。
（一）为了降低个人住房抵押贷款的风险，很多国家采取把这种贷款与某些种类的保险（如意外保险、人寿保险等）相结合的方法，其中效果颇佳的是荷兰等国家实行的个人住房抵押贷款与人寿保险相结合的方式。目前我国一些保险公司及国外的某些保险企业都试图在中国经营此项业务。那么这一方式在目前的中国又有多大的可行空间呢？我们这里有必要先来看一下我国现在人寿保险及整个保险业的发展状况，在发达的市场经济国家，保险业积聚和融通资金的能力仅次于银行业。而在中国，由于政府的有关限制，保险业发展较慢，涉足的领域也不足。其中中国的人寿保险业也是比较落后的。根据对66个国家的数据分析，中国是其中寿险深度（占GNP的比重）最低的10个国家之一， 寿险深度仅为0.3%。但一些人士对中国保险业的发展前景还是持乐观态度的。 有人估计，到2000年中国保险业将会有较快发展，寿险占全部商业保险的份额也将达到世界平均水平（52.4%）。据此，许多人对未来十几年至数十年内中国个人住房抵押贷款与人寿保险业的良好结合还是充满信心的。
（二）再来看看住房抵押贷款证券化问题。其实并非所有的资产都适宜证券化。一种资产是否可以实现证券化，主要取决于证券化的成本与收益的关系。而据此判断，个人住房抵押贷款是易于证券化的资产之一。在中国，从金融业和房地产业发展的角度看，房地产证券化是经济发展的必然趋势。而目前我国的房地产证券发行市场局限于上海、深圳和海南等地，发展得也很不成熟。业内人士普遍认为，加速住房抵押贷款证券化，当务之急是培育和发展二级抵押机构和市场。
（三）个人住房抵押贷款业的发展也离不开政府扶持。一般来说，银行向低收入者、职业不稳定者及有特殊情况的贷款者发放住房抵押贷款往往风险较大。所以政府部门应该为这些贷款者的住房抵押贷款提供一定的担保。在美国，大部分的住房抵押贷款都在政府的担保或保证之下。政府对个人住房抵押贷款在税收和利率等方面都实行优惠政策。并且还有联邦住宅局和退伍军人局等为特定的住宅消费者提供住房抵押贷款担保的机构。英国政府也同样施行了不少这方面的优惠政策，如利息免税，不受中央银行准备金监管等。其实，欧美国家对一般金融业是重在监管和规范的，却对住房金融业大力扶持。但住宅金融仅靠政府扶持是不够的，在市场经济条件下，住宅金融的生存和发展更主要的还是要靠自身的盈利性。住宅金融机构应借助于政府提供的优惠政策条件去创造更大的效益，从而成为有竞争力的金融实体。
二、在我国成长缓慢的德国式住房储蓄制度
这种住房储蓄制度具有以下特点：1.互助性强；2.先存后贷，资金有一定保证，银行风险小；3.政府用专项资金对储蓄者给予奖励；4.融资体系封闭运行，存贷利率低于市场利率。截至1996年底，德国约有30%的居民参加了住房储蓄。但在中国银行住房储蓄业务一直发展缓慢。这主要是因为：1.缺少政府的鼓励政策；2.我国居民的收入太低，而房价又相对太高，进行住房储蓄存款对普通居民来说没有多大意义。两德统一后，原东德地区开始实施原西德地区的住房储蓄制度，时至今日，效果很好。但这其中很重要的一点是原东德的住房制度改革是以原西德提供的强大财政资助为基础的。
三、在中国实际实施效果欠佳的新加坡式住房公积金制度模式
在我国，这种新加坡式的住房公积金制度已得到了广泛推行，可实际效果亦不佳。主要表现为：1.广大工薪阶层的收入很低，很多企业经济效益欠佳，因此公积金的实际归集率很低，目前仅占工资的5 %～10%，与新加坡的25%相差太远。有人估算，即使把目前所有的公积金都用于发展住宅产业的话，也只能满足1.5%的住房需求。2.居民使用公积金贷款时，还款率占收入的比例太高。一般在30%～50%左右，甚至更高，而在新加坡，这一比例通常在10%以下。3.住房管理中心对发放收益相对较低的公积金贷款缺乏积极性。4.有关部门对公积金的归集和使用的监管也不够。这方面的问题主要有：1.部分银行归集后却不放贷；2.部分单位将提留的公积金挪作他用或只扣工人工资中应交部分，而不扣出单位缴的部分；3.公积金管理关系不明，造成政出多门、互相扯皮、管理混乱等现象；4.部分住房资金管理中心违章办事。一项调查显示，1997年约有1／4的住房资金管理中心存在资金乱支乱用问题。实践表明：在我国，公积金制度对建房有很大帮助，但对居民买房助益却不大。
四、任重而道远的中国住宅金融
现在我们可以看出：无论采取上述哪种模式，居民的住宅消费都应是一定程度上的信用消费。那么， 信用消费能否在中国广泛流行呢？ 1998年末中国经济景气监测中心对北京、上海两大城市的940 位城市居民进行了随机抽样问卷调查。结果显示；对于“本世纪信用消费方式在中国能否被广泛认可？”一项，41%的被调查居民给予了肯定回答，比持否定态度的高出16个百分点。可见，信用消费有望成为中国居民的一种重要消费方式。下面就来讨论一下中国目前的国情比较适合什么样的住宅金融模式。
应该说，经济发展水平落后，收入水平偏低，福利分房停而未止，住房租金提而不高等问题同时制约着上述三种模式在中国的推行。
我国目前实行的政策性住房金融和商业性住房金融相结合的方式应该说是比较可行的。这两种住宅金融形式具有互补性。政策性住房金融应主要服务于中低收入家庭，一般宜实行独家经营方式，并须加强各个环节的立法和监督管理。一般来说，住房储蓄制和公积金制都主要属于政策性住宅金融范围。但笔者认为，受收入水平的限制，住宅储蓄模式在中国似乎较难取得迅速成效。通过公积金制在短期（数年甚至一二十年）内解决中低收入家庭的住宅问题也极不容易。新加坡通过公积金制用了二十几年的时间才基本解决了其国民的住宅问题。而中国国土广阔，地区发展很不平衡，经济发展水平和居民收入水平都远低于“亚洲四小龙”之一的新加坡（我国人均国民收入只及新加坡的百分之几），甚至各项法律制度的健全程度以及官员的廉洁程度都略逊于新加坡。所以期望在中国通过公积金制度在短时期内解决中低收入阶层的住房问题是不现实的。商业性住房金融一般面向高、中收入阶层，主要是个人住房抵押贷款。随着市场经济逐渐走向成熟和国民收入的不断增长，这项业务将走向兴旺，但这同样也需要一个较长的时期。
总之，受特殊国情（主要是经济发展水平和制度改革进程）的限制，中国的住宅金融无论采取上述的哪种模式都很难在短期内解决好我国居民的住房问题，并且都需要政府的大力扶持。
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