摘要：为了尽可能降低投资成本，实现效益最大化，企业开始越来越重视招标采购对投资成本的控制效果。从工作内容及时间节点来看，招标采购应归属于投资成本控制的事前控制，招标采购结果的优劣将直接关系到投资成本控制其它各个环节的成效。如何让招标采购机制发挥更大的功效，成为房地产企业深入探讨的一个问题。
关键词：房地产企业；招标采购；体系建立；
我国建设工程招投标、有形建筑市场及房地产业的起源历程及发展现状进行梳理，对当前房地产企业建设工程招投标模式和有形建筑市场现行的运行管理模式在的问题进行了总结、分析，随后提出了构建房地产企业建设工程新型招标采购体系。
一、招标采购的必要性
招标采购是指按考察、入围、发标、投标、开标、评标、定标的程序确定中标单位的采购形式。其优势主要表现为：（1）招标采购具有公开性，房地产企业把自己所需要的工程及材料设备供应商相关信息公开发布，给相关的供应商提供机会，一方面扩大了企业物资的来源，另一方面促进了市场的发展。（2）招标采购可以有效降低企业采购成本。在市场价值规律的影响下，供应商为争取订单会对物资的成本、利润等进行再三衡量，投标的价格无疑会趋近于产品真实的价值。③招标采购可以相对有效地规避贪污现象，同时还能一定程度上保证采购物资的品质。通过招标采购管理，使得各个供应商之间公平竞争，增强了企业对于采购过程的监管。
二、房地产企业建设工程招标采购中存在的主要问题
1.违规收取过高的保证金及标书费用等的现象。部分房地产企业在进行完全自主招标时，时有发生过度收取投标保证金、标书费用和图纸押金的现象，甚至个别单位以此作为缓解自身资金压力的一个有效手段。有的项目招标时划分多个标段，每个标段出售标书，一份标书费用甚至高达上万元；收取高额投标保证金，并在达成退款条件时，迟迟不予退还，这样的行为，给投标单位造成极大的负担，这些现象的出现，源于部分房地产企业在自主招标时，完全脱离合理的行政监管，背离市场规律、破坏招投标市场。
2.供应商来源相对单一及垄断。无论大型或是中小型房地产商，供应商来源相对单一垄断这个现象应该均会面临。这是由行业特点决定的：首先，尽管房地产企业的供应商的供应链管理程度并不复杂，但它的采购标的物类的数量和繁复程度远超于一般的制造业；其次，房地产企业往往跨区域经营，很多供应商资源会属于属地性极强的企业；其三，即房地产开发企业的内部保护，甚至是内部的徇私舞弊。
3.评标专家资源相对匮乏。由于房地产企业采购多且杂的特点，因此无论是大型房地产企业，抑或是小型房地产企业，都较缺乏评标专家资源。在一个房地产企业内，往往同类型的工程施工总包招标，都会出现评委基本全部为内部人员，并且往往固定的现象，此举由于评标专家的受限，这既不利于评标水平的提升，更有可能造成评委暗箱操作评标结果的可能性。
4.工程量清单的使用不规范现象。尽管，国家已在大力推广工程量清单在建设工程招投标领域的使用，大部分房地产开发企业也逐渐开始接受工程量清单招标的方式，然而，在实际操作过程中仍然存在不少问题：工程量清单不够标准和缺乏准确清晰的技术文件；招标时使用清单的计价模式，实际合同模式却却采用固定总价的合同模式；图纸设计深度不够、技术文件要求内招标范围、界面划分、技术要求不清晰等。
三、招标采购工作应做到更专业化、细致化
很多房地产企业盲目追赶工期，对招标采购流程简化，压缩招标采购过程时间，使得招标采购仅为象征性“砍价”工作。如此粗糙的招标采购成果致使合同具体实施期间，费用签证、合同纠纷源源不断，造成企业资投成本增加，工程进度受阻，工程质量下降。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆招标采购工作至少应该做到以下几点：
1.对投标人应进行严谨的资格审查。由于开发时间较紧，房地产企业多采用邀请招标方式。因此，对投标人资格的审查更显得尤为重要。发出投标邀请前，应对潜在投标人进行资质等级、履约能力、以往履约情况、社会信誉、产品市场占有率等情况进行全面的调查了解。
2.招标文件中应对投标人应用于项目中的主要材料设备的档次、规格、相关技术参数以及材料设备进场验收时必须提供的质量证明文件做出明确的要求。并且要求投标人在投标文件中提交其将应用于项目的主要材料设备品牌名称、档次、型号及相关参数的详细说明。以便于合同实施期间，发包人对进场材料品质进行有依有据的把控，减少合同纠纷，防止承包人以次充好，降低工程质量。
3.招标文件中应提供详细的施工界面划分。房地产企业通过将项目划分为若干专业工程、若干专业设备进行发包或采购，以保证承包商的专业性。但随之而来的问题是，在交叉作业点上经常出现，重复发包或露发包的情况。因此，在招标文件中明确现场施工界面划分是必不可少的内容。
4,招标文件中合同格式应对合同计价方式、付款条件、竣工结算条件及结算方式等实质性条款予以明确，以缩短合同谈判时间，降低招标失败率。
5.定标应该着重遵循合理低价中标的原则。通过招标采购降低投资成本是，房地产企业引入招标采购机制的目的。但过份的追求低价中标，则会造成投标人恶性竞争、恶意竞争，最终导致招标失败或是合同无法履行，影响项目开发进度，造成企业投资损失。因此，在商务标评审中，应该加重对投标人报价合理性、有效性的审核，防止投标人以低于其个别成本的投标赢得中标资格。
6.增加技术标评审重视度。房地产企业一般着重评审商务标，对投标人拟投入的项目经理是否符合标准要求，配备的技术管理人员是否满足工作建设的需要，施工进度计划符合招标人要求，安全保障措施是否切实可行，设备供应商产品技术参数是否达到实际使用要求等等技术因素都不做评审，或是即使评审也不做定标的参考依据。如此，造成合同实施阶段，项目管理人员现场监控的难度增加。
7.设立独立的招标采购部门实施招标采购工作。目前，许多房地产企业的招标采购工作由项目管理部或造价管理部人员兼任。由于，招标专业素质低，缺乏招标工作技巧，谈判技巧，造成招标采购效果不理想。
四、建立房地产企业建设工程新型招标采购体系
1.用信息化手段做保障推动新型招标采购体系建立。采购平台建立必须以互联网为基础；采购平台建立主体为行政主管部门，现行最为合适的建立主体即为：有形建筑市场；采购平台建立须建立全国性的统一平台，再分区域设置区域平台，不再各省市各自为战，重复建设；采购平台需是专门为房地产行业建设工程采购设立，或者单独为房地产企业设置通道入口，其流程设置、监管环节等，需与使用国有资金或其他性质的采购分开。
2.引入市场竞争机制、扩大供应商来源。建立全国性、统一权威的互联网采购平台。由有形建筑市场推动这一数据库的建立，具有非常大的优势：供应商数据库由行政力量推动建立，比传统自行搜集、报名、广告等方式均有效；在新的采购平台下，通过各监管部门之间的系统对接，实现施工类企业资质年审、资质升级、新资质申请、异地备案等通过统一平台入口进入；在新的采购平台下，供应商资源将原来的地域限制打破，甚至可以对房地产企业供应商资源的来源进行适当的合理干预。
3.充分使用评标专家资源。评标专家资源库同样可以借助计算机网络信息手段，整合至新的采购平台下，后台的分属管理再由行政部门内部职责进行划分即可。评标专家资源的使用通过如此整合，甚至可以打破地域的限制，再加上电子化评标的推进，使得异地专家评审也变得便捷高效
总之，房地产企业应加大对招标采购管理的重视度和对招标采购机制的应用面，找出更有效、更切实可行的管理方法，完善招标采购机制，以使其充分发挥效用。
参考文献：
[1]张辉．论房地产企业的采购优化．2017.
[2]林忠宗．浅谈房地产企业建设工程新型招标采购.2017.
论文作者:张艳丽1,李永江2
论文发表刊物:《基层建设》2019年第4期
论文发表时间:2019/4/28
标签：招标采购论文; 房地产企业论文; 采购论文; 供应商论文; 建设工程论文; 评标论文; 投标人论文; 《基层建设》2019年第4期论文;