摘要：作为我国国民经济支柱产业的房地产行业，对我国国民经济的持续、健康和稳健发展起了重要作用，是我国产业经济的基础性和先导性行业。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险。因此，如何有效地在项目开发阶段进行准确的市场定位，并对项目可能面临的风险进行有效控制及管理，成为了决定项目成败的关键。基于此，文章对房地产开发项目投资的风险控制进行了探究和分析，首先从理论层面分析了房地产开发项目投资的风险，分析了房地产开发项目投资风险控制的重要性，并分析了开发过程中投资风险产生的原因，提出了防范项目出现风险的控制措施，以期为我国房地产开发项目投资提供有益的借鉴和参考。
关键词：房地产开发;风险控制;项目投资
1房地产开发项目的风险分析
1.1决策风险
从表面上看，很多房地产开发项目在经营的过程中，都得到了较高的盈利，消费者也表现为趋之若鹜的现象。但是在调查过程中，发现房地产开发项目的风险是比较多的，并不像表面上那样可以直接得到较高的盈利。分析认为，决策风险对于房地产开发项目而言，具有很大的影响，并且是日后工作需要重点注意的内容。①开发商在决定实施房地产项目的时候，必须要进行大量的调查研究，要对项目所在的区域进行了解，观察消费者的购买能力，观察他们的还款能力等。贸然的开展房地产项目开发，不仅很容易造成亏损现象，同时对于当地社会产生的负面影响较为突出，比较容易遭受到社会上的强烈抵制。②在决定实施房地产项目开发时，代表着决策风险已经存在了。任何房地产开发项目的的决定实施，都代表着后续工作必须按部就班的开展，既不能表现出冒进的现象，也不能出现过分拖延的问题，要保证后面的所有建设，都按照积极的方向来开展，这样才能创造较高的价值。
1.2财务风险
在房地产开发项目的风险管理当中，财务风险是非常重要的一项内容，自身所产生的影响非常突出，同时难以通过简单的手段和方法来应对。以目前的观点来看，房地产开发项目的财务风险，主要是表现在以下几个方面：①项目的资金在供应过程中，表现为阶段性的特点，如果开发商没有办法保持阶段性、稳定的资金投入，则有很大的可能出现资金链断裂的现象，这时造成的财务问题就会非常的突出，并且难以在短期内较好的开展。②有些公司本身表现为上市公司的特点，他们在运作房地产项目的时候，与自身的股票存在很大的关联。当房地产项目被报道出负面新闻，或者是出现停工整顿、检查的时候，自身所发行的股票会出现很大的下跌现象，届时对项目的正常运转，会构成较为严重的影响，难以在短期内消除。
1.3营销风险
现下的人口数量在快速增长，居民的经济收入也表现为增加的现象。可是有一点问题是比较严重的，房地产开发项目的价格也在不断的攀升当中，各个地方的房价已经超出了消费者的承受范畴，大部分人都需要通过贷款来买房，且还款的期限非常长。此时，房地产开发项目的营销风险表现的特别突出。①当房价的制定表现为过高现象时，将无法得到消费者的信赖和支持，并且对于超高的房价而言，仅有少数人能够承受。这部分人在看到其他人没有购买时，自己也不会冒险的购买，直接导致很多新建的房地产项目，表现为空置率较高的特点，甚至是出现“鬼城”现象。②房地产开发项目在进行营销的过程中，绝对不是“一锤子买卖”，还涉及到很多的服务工作，包括物业服务、小区净化、各种设备维护、内部绿化等等，任何一个方面没有达到要求后，都会被消费者直接反应到相关部门当中，届时所引发的审查问题和矛盾、冲突，都会给开发商及合作的公司等，造成相当大的名誉损失，他们的后续发展也会遭到强烈的负面影响。
2房地产开发投资项目控制风险的重要性
每个项目都存在一定的风险，房地产项目也不例外。房地产开发项目由多重环节组成，其风险也散播在各个环节、各个阶段中。不管是在项目投资、项目规划、土地获取等前期准备阶段，还是在项目施工建设阶段，还是到最后的商品房出售、用户使用、物业管理阶段，都有着这样或那样的不可预测知事件出现，而风险就是指这些不可控因素导致的经济损失的概率。对于风险这一客观事实，我们只能用概率来估算它，而究竟发不发生只有在实际项目过程中才能知道，其产生的后果也只能事后知道。针对风险的这一性质，我们需要建立多风险模型，全面考虑各个可能的风险因素，从定量角度和定性角度综合考虑，设计可以有效预估风险大小的模型。
2.1风险控制对于企业发展的意义
追求经济效益最大化是企业的核心目标，对于房地产开发企业来说，实现赢利，实现最大利润就是做好经营的关键指标，但是作为企业管理者必须清楚，进行何种投资都存在风险。如果企业想要投资房地产的话，就要提前考虑风险，用有效的方法手段防止风险的发生，如果事先没有预估准备，一味地自以为房地产项目好，盲目跟风，对风险认识不足的话，一旦风险发生，很容易就血本无归，陷入绝境。当前有很多小型没经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后损失惨重。
2.2风险控制对于房地产行业发展的意义
房地产开发对于城市建设来说至关重要。随着我国城市化政策的实施，需要大量的住房保障措施来配套跟进，有一个合理的开发规划，才能有效处理经济发展所带来的城市病:房少价高、交通拥堵、环保问题等，而且能够有效促进公共基础设施的完善，将与之相关的其他产业也带动起来。那么要如何才能使房地产的开发健康有序进行呢?主要还是要看整体的规划是不是合理，施工的过程是不是高效，后期的销售是不是理性，风险的管控是不是到位。而这其中风险研究又是风险管理的重中之重，一切规划设计都是在风险管控之下进行的，是房地产发展的前提。
2.3风险控制对于城市与社会经济发展的意义
在房地产开发之前，首先要考虑的是供求关系，其对房屋定价、开发时间、房屋数量、成本计算等都有重要的指导意义，对行业的发展有促进作用。对于城市建设而言，在规划过程中，需要风险研究来警醒限制，使得规划更加现实，有可行性。
3房地产开发投资项目产生风险的原因
对于房地产开发项目这一复杂系统工程而言，必然有很多问题都会导致损失的产生，因此需要考虑很多影响因素，从风险的性质上分为系统和非系统风险。系统风险是全局的，全体项目都有这一风险，不可避免;非系统风险是局部的，只有某些项目有该风险，可以采取有效措施进行防范。
3.1系统风险
3.1.1通货膨胀风险
对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。
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3.1.2利率风险
银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。
3.1.3变现风险
作为不动产登记的重要项目之一的房地产，其固定性导致其流通性差，资金的回转很难在短时间实现，如果投资者在条件不成熟的情况下寻求变现的话，就会有很大的损失。
3.1.4政策风险
任何行业的发展都和国家政策息息相关，房地产更受政府限制。首先，国家管着土地，哪些土地可以用来出售都是由国家政策规定的;其次，环保政策，开发过程中的废物处理标准;最后，与资金直接挂钩的税务政策等，这些政策都是不可避的风险。
3.2非系统风险
3.2.1经营管理风险
项目能否顺利实施和经营管理有很大的关系，管理者如果管理不当，就会导致无法达到项目预期，资金出现断条等风险，其如果因为自己的错误预估，产生错误决策，将会使整个项目处于危险之中。这一风险受到不同管理者的经营管理决策的影响而出现差异。
3.2.2财务风险
房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。
4房地产投资风险的管理方法
4.1房地产开发项目风险识别
在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。
4.2房地产开发项目风险分析
在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。
风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。
4.3房地产开发项目风险应对
根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。
4.4房地产开发项目风险监控
风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。
5房地产开发项目投资风险的对策
5.1加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析
要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。
5.2采用多元化的投资战略或联合战略
在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。
5.3加强房地产项目工程建设的监管
为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。
6结束语
综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。
参考文献
[1]杨玉芳.房地产开发项目风险控制模型研究[D].吉林大学,2015.
[2]张向楠.房地产投资风险分析与综合评价[D].云南财经大学,2015.
论文作者:肖东坡
论文发表刊物:《基层建设》2017年第12期
论文发表时间:2017/8/9
标签：风险论文; 开发项目论文; 房地产论文; 项目论文; 房地产开发论文; 过程中论文; 风险管理论文; 《基层建设》2017年第12期论文;